1단계: 목적을 분명히 하기
집을 사는 목적이 무엇입니까. 직접 거주(주된 주거지)인지, 투자(임대 수익)인지, 시세 차익(분양권 투자)인지, 아니면 거주 자격 확보(골든 비자 경로)인지에 따라 적합한 지역과 부동산 유형, 보유 구조가 달라집니다. Dubai Hills의 가족용 주택과 수익을 노린 JVC의 스튜디오는 목적이 다릅니다. 따라서 구조도 다르게 설계해야 합니다.
2단계: 지역 선택하기
가족이 살기 좋은 지역으로는 Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, JVC, Tilal Al Ghaf을 꼽을 수 있습니다. 수익률이 가장 높은 지역은 JVC(8.5%), DSO(8.2%), Dubai Marina(7%)입니다. 최고급 입지로는 Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Bluewaters, City Walk이 있습니다. 지역마다 특성이 뚜렷하니, 충분히 알아보거나 믿을 만한 자문가의 도움을 받으십시오.
3단계: 보유 구조 결정하기
개인 명의로 할지, JAFZA Offshore 회사로 할지, 내륙 LLC로 할지에 따라 과세 처리, 자산 승계 계획, 비자 자격, 운영 비용이 달라집니다. 자세한 분석은 비거주자 매수 안내를 참고하십시오.
4단계: 거래 절차
양해각서(Form F) 작성 → 매매대금의 10%를 에스크로 계좌에 예치 → 매매계약서(SPA) 체결 → 개발사 발급 이의 없음 확인서(2차 거래인 경우) → DLD 소유권 이전 → 4% 이전 수수료와 행정 수수료 납부 → 권리증서 발급 순으로 진행됩니다. 완공된 부동산은 2~6주가 걸립니다. 분양 전 부동산은 개발사와 SPA를 체결하고 일정에 따라 대금을 납부하며, 입주 시점에 권리증서를 받습니다.
지속적으로 드는 비용
관리비(연 제곱피트당 10~25 AED), 냉방 요금(일부 건물), 부동산 관리 수수료(위탁 관리 시 임대 소득의 8~10%), 보험료, 유지보수비가 듭니다. 연간 보유세는 없습니다. 개인이 매도하는 경우 양도소득세도 없습니다. 법인 명의로 보유한 부동산이라면 정확한 순수익률을 계산할 수 있도록 모든 비용을 장부에 빠짐없이 기록해야 합니다.
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비거주자가 두바이 부동산을 매수할 때, 매물 탐색부터 권리증서 이전까지 걸리는 기간은 현실적으로 8~14주입니다. 가장 빠른 경우(현금 매수, 완공된 부동산, 모기지 없음)는 3~4주 안에 마무리할 수 있습니다. 가장 오래 걸리는 경우(모기지 필요, 분양 전 부동산, 복잡한 자금 출처 서류)는 16주를 넘기기도 합니다. 아래는 Polaris의 부동산 자문 업무에서 기준으로 삼는 표준 절차입니다.
| 단계 | 통상 소요 기간 | 핵심 할 일 |
|---|---|---|
| 탐색과 후보 추리기 | 1~3주차 | 커뮤니티 방문, 매물 둘러보기, 중개인 선정 |
| 매수 제안과 수락 | 3~4주차 | Form F(재판매) 또는 SPA(분양 전) 서명 |
| 자금 출처 서류 준비 | 4~6주차 | 은행 거래 내역서, 세금 신고서, 공증 서류 |
| 모기지 신청(필요한 경우) | 4~8주차 | 사전 승인, 감정평가, 최종 제안서 |
| DLD 소유권 이전 예약 | 8~10주차 | 수탁관리 사무소 예약, 최종 서류 검토 |
| 소유권 이전과 열쇠 인도 | 10~12주차 | DLD 이전 수수료 납부, 권리증서 발급 |
| 비자 신청(자격이 되는 경우) | 12주차 이후 | 75만 AED 또는 200만 AED 요건 |
자금 출처 서류 — 매수자가 막히는 지점
비거주자 거래에서 가장 준비가 부족한 부분이 바로 자금 출처 서류입니다. UAE 은행, AML 준수 중개인, DLD 수탁관리 사무소, 그리고 고액 거래의 경우 FATF 기준에 맞춘 감시 체계까지 모두 추적 가능한 서류를 요구합니다. 인정되는 출처로는 재직 증빙이 따르는 급여 입금, 매매계약서와 입금 증빙이 따르는 사업 매각 대금, 증권사 명세서가 따르는 투자 수익, 검인 서류가 따르는 상속 재산, 그리고 여러 해에 걸친 적립 내역을 보여 주는 은행 거래 내역서상의 저축 등이 있습니다. 인정되지 않는 것은 서류 없는 현금, 관계가 불분명한 제3자로부터의 송금, 그리고 고위험 관할권을 거쳐 되돌아온 자금입니다.
"손쉬운" 거래에 숨은 비용
브로슈어에 적힌 가격과 표면적인 비용만으로는 절반도 알 수 없습니다. 표시 매매가에 더해 실제로 들어가는 총비용은 현금 매수자의 경우 대개 6.5~7.5%입니다(DLD 이전 수수료 4%, 수탁관리 수수료, 중개 수수료 2%, 모기지 이용 시 감정평가비, 기타 비용 5,000~1만 AED). 모기지를 이용하는 매수자는 8~9%로 올라갑니다(대출액의 0.25%인 모기지 등록비, 감정평가비 3,000 AED, 처리 수수료가 추가). 분양 전 부동산은 다른 비용이 붙습니다. 개발사 행정 수수료 3,000~5,000 AED, 재판매 시 이의 없음 확인서 500~5,000 AED가 그것입니다. 무리 없는 자세는 매매가와 거래 비용을 합한 총액을 표시 가격의 108~110%로 잡아 두는 것입니다.
해외 매수자가 특히 유의할 점
비거주자 매수자에게 특별히 영향을 미치는 세 가지가 있습니다. 첫째, 매수 자금을 UAE로 들여오려면 UAE 은행 계좌가 필요합니다(또는 직접 송금을 위한 매도자의 은행 계좌). 매수에 앞서 개인 은행 계좌를 트는 일이 보통 전체 일정을 좌우하는 관문입니다. 둘째, SPA나 Form F에 원격으로 서명하려면 DLD가 인정하는 위임장이 필요합니다. 이는 보통 매수자 본국의 UAE 대사관에서 작성한 뒤 아포스티유 확인을 받으며, 2~4주가 걸립니다. 셋째, 부동산을 개인 명의로 보유할지 별도의 회사를 통해 보유할지는 UAE 상속법 기본 규정에 따라 자산 승계에 영향을 미칩니다. DIFC 유언장이나 ADGM 유언장이 일반적인 해법입니다. Polaris의 자문팀은 거래와 함께 이러한 구조 결정도 함께 챙깁니다.
- 현실적인 일정: 비거주자 매수의 경우 전체 과정에 8~14주가 걸립니다.
- 자금 출처 서류가 가장 흔히 막히는 지점입니다. 서명 전에 미리 준비하십시오.
- 표시 가격 위에 더해지는 총거래 비용은 대개 6.5~9%입니다(현금 매수와 모기지 매수의 차이).
- UAE 개인 은행 계좌 개설이 전체 일정을 좌우하는 관문인 경우가 많습니다. 일찍 시작하십시오.
- 보유 구조는 자산 승계에 영향을 미칩니다. 필요에 따라 DIFC·ADGM 유언장이나 별도 회사 구조를 활용하십시오.
Polaris의 관점
Polaris는 부동산 취득의 구조 측면을 함께 챙깁니다. 법인 설립, 비자 연계, 세무 계획, 지속적인 컴플라이언스를 맡아, 매수자가 알맞은 부동산을 찾는 데 집중할 수 있도록 합니다.
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