두바이, 부동산 투자 비자 AED 750,000 기준 폐지: 투자자에게 달라지는 것

세 갈래 개편, 하나의 방향

이번 변화는 단계적으로 맞물립니다. 먼저 단독 소유주는 부동산 가액과 무관하게 2년 갱신형 투자자 비자를 받을 수 있게 됐습니다. 공동 소유주는 각자의 지분이 최소 AED 400,000 이상이어야 합니다. 이로써 그동안 자격이 없던 새로운 해외 매수층에게도 두바이 거주의 문이 열렸습니다.

둘째, 골든 비자(10년, AED 200만 기준)는 더 이상 50%를 현금으로 내지 않아도 됩니다. 대출을 끼거나 분양 단계인 부동산도 DLD 감정가만으로 자격을 인정받습니다. 이는 구조적인 변화입니다. 현금 매수자뿐 아니라 대출로 투자하는 사람도 이제 골든 비자를 받을 수 있다는 뜻입니다.

셋째, GDRFA와 DLD의 통합 플랫폼은 골든 비자, 은퇴자 비자, 부동산 소유자 비자를 하나의 디지털 창구로 모았습니다. 예전에는 각기 다른 기관에 따로따로 신청해야 했지만, 이제는 한 시스템에서 처음부터 끝까지 처리됩니다. 승인까지 걸리는 기간은 영업일 5일 이내를 목표로 합니다.

시장에 미친 영향: 2026년 1분기 숫자로 보기

두바이는 2026년 1분기에 45,300건이 넘는 부동산 거래를 기록했고, 총거래액은 AED 1,140억을 넘어섰습니다. 전년 동기 대비 거래량은 5.1%, 거래액은 8.6% 늘었습니다. 분석가들은 시장이 "건강한 안정기"에 들어섰다고 평가합니다. 연간 가격 상승률이 2024년 15%를 웃돌던 급등세에서 한풀 꺾여, 대부분의 분야에서 3~6% 수준으로 내려왔습니다.

빌라와 타운하우스 가격은 아파트를 계속 앞지르고 있습니다. 연간 상승률이 12~18%로, 중간 가격대 아파트의 5~10%를 크게 웃돕니다. 분양 물건은 주거용 거래량의 57%를 차지했지만, 거래액 기준으로는 입주 가능 물건이 62%를 차지했습니다. 중국인 투자는 전년 대비 22% 급증해, 중국은 인도와 영국에 이어 세 번째로 큰 외국인 매수국이 됐습니다.

법인에 주는 구조적 시사점

이번 비자 개편은 법인 구조 설계에 새로운 기회를 만들어냅니다. 부동산 투자가 이제 두 가지 역할을 동시에 할 수 있게 됐기 때문입니다. 임대 수익을 내면서, 투자자와 핵심 인력의 거주 자격까지 확보하는 것입니다. 자유구역이나 내륙에 법인을 둔 기업가라면, 부동산 투자를 골든 비자 자격과 맞물리게 설계함으로써 거주와 사업을 한층 긴밀하게 연결할 수 있습니다.

다만 부동산 소유와 비자 신분, 법인 구조가 서로 어떻게 얽히는지는 신중하게 따져야 합니다. 부동산을 어떤 주체로 보유하느냐에 따라, 즉 개인 명의인지 내륙 LLC인지 역외 법인인지에 따라 비자 자격과 세무 처리가 모두 달라집니다. 참고로 JAFZA 역외 법인은 두바이 부동산을 직접 보유할 수 있는 유일한 역외 수단입니다.

이번 조치는 단순히 기준 문턱을 낮춘 데 그치지 않습니다. 두바이에서 부동산 소유와 거주가 맞물리는 방식 자체를 새로 설계한 것입니다.— Polaris Corporate Services 분석