Bölgelere Göre Daire Getirileri
Getiri aralığı net bir tablo ortaya koyar: satın alma fiyatına göre yüksek talep gören uygun fiyatlı bölgeler en yüksek getiriyi sağlar. Üst segment bölgelerde getiri daha düşük olsa da, sermaye değer artışı ve kiracı kalitesi daha güçlüdür. Birçok yatırımcı için en avantajlı seçenek orta segmenttir. Dubai Marina, Business Bay ve Dubai Hills; sağlam getiriyi (%5,5-7) güçlü değer artışı ve likiditeyle bir araya getirir.
Villa Getirileri ve Sermaye Büyümesi
Villa getirileri istikrarlı biçimde dairelerin altında kalır; oturmuş bölgelerde genellikle brüt %4,5-6 düzeyindedir. Ancak sermaye değer artışı tam tersi bir tablo çizer. Tam mülkiyetli villa değerleri pandemiden bu yana %206 artarken, dairelerdeki değer artışı çok daha ölçülü kalmıştır. Uzun vadeli yatırımcılar için toplam getiri (getiri ile değer artışının toplamı) oturmuş bölgelerdeki villaların lehinedir. Gelir odaklı yatırımcılar açısından ise orta segment daireler öne çıkar.
Net Getiri Hesaplaması
Brüt getiri, yıllık kira gelirinin satın alma fiyatına bölünmesiyle bulunur. Net getiri ise bu rakamdan şu kalemleri düşer: hizmet bedelleri (sqft başına 10-25 AED), bakım (yıllık olarak mülk değerinin %1-2'si), mülk yönetimi (profesyonel yönetiliyorsa kira gelirinin %8-10'u), sigorta ve boş kalma süresi (iyi konumlu mülklerde genellikle yılda 2-4 hafta). Net getiri çoğunlukla brüt getirinin %1,5-2,5 puan altında kalır.
kurumsal holding yapıları üzerinden yatırım yapanlar için, 375.000 AED'yi aşan net kira geliri üzerinden %9 oranında uygulanan kurumlar vergisi, vergi sonrası getiriyi bir miktar daha düşürür. Mülkün şahıs adına tutulması kurumlar vergisini önler, ancak miras intikali açısından zorluklar doğurur. CFO danışmanlığı, yatırımcının portföyünü, vergi mukimliğini ve uzun vadeli hedeflerini esas alarak en uygun holding yapısını modelleyebilir.
İlgili Görüşler
Dubai Kiralama Pazarı 2026: Getirilerin En Yüksek Olduğu Yerler ve NedenleriJVC %8,5 brüt getiri sağlıyor. Dubai Marina ortalama %7. Üst segment villalar … Dubai'de Villa mı Daire mi? 2026'da Getirinin Yüksek Olduğu YatırımVilla fiyatları yıllık %12-18 artarken daireler %5-10 yükseldi. Ancak getiri y … Dubai Arazi Dairesi'nin Blok Zinciri Pilotu: Gayrimenkul Tokenleştirmenin Mülkiyet Yapıları için AnlamıDLD, blok zinciri tabanlı mülk tapularını tapu siciline entegre eden bir pilot …Getiri Sorusu Dürüstçe Sorulduğunda
Asıl soru "Dubai'de en yüksek getiri nedir" değildir. Doğru soru şudur: gerçekten sahip olmak isteyeceğim, gerçekten oturmak ya da kiraya vermek isteyeceğim bir konumdaki bir mülkü esas aldığımda elde edebileceğim en yüksek riske göre düzeltilmiş getiri nedir? Çevre bölgelerde reklamlara konu olan brüt %9-10 getiriler istatistiksel olarak gerçektir, fakat işletme açısından istikrarsızdır; çünkü arzın arttığı ve kiracı değişiminin sık yaşandığı piyasalarda kesintisiz doluluk varsayarlar. Her sözleşme yenilemesinde iki hafta içinde kiracı bulan bir binadaki %5,5'lik net getiri; boş kalma süreleri, hizmet bedelleri ve yönetim giderleri sonrası %5'e gerileyen %8'lik brüt getiriden çok daha değerlidir.
| Ölçüt | Tanım | Nasıl hesaplanır | Gerçekçi çalışma varsayımı |
|---|---|---|---|
| Brüt getiri | Yıllık kira / satın alma fiyatı | Broşür ve portal verileri | İlan edildiği gibi |
| Hizmet bedeli yükü | Hizmet bedeli / kira | Mollak verileri, binaya göre değişir | Kiranın %8-18'i |
| Boşluk payı | Boş geçen ay / 12 | Binaya özgü | Kiranın %5-10'u |
| Yönetim maliyeti | Yönetim ücreti / kira | %5 (uzun dönem) veya %18-25 (kısa dönem kiralama) | Acenteye göre değişir değişir |
| Sigorta ve bakım karşılığı | Yıllık sqft başına yaklaşık 5-15 AED | Binanın yaşı ve iç tasarım kalitesi | Karşılık ayrılması gerekir |
| Net getiri (hedef) | Tüm bu kalemler düşüldükten sonra | Hesap tablosu modeli | Üst segment %4,5-5,5, orta segment %5-6,5 |
"İki Haftada Kiralanan Mülk" Nasıl Bir Mülktür
Hızlı kiralanan bir mülk dört koşulu birden karşılar. Birincisi, kalıcı talebi olan bir bölgede yer alır (iş merkezlerine, okullara, metroya veya sahile yakındır). İkincisi, o konumun çektiği talebe uygun büyüklüktedir (merkezi iş bölgelerinde 1+1 veya 2+1, aile bölgelerinde 3+1 ve üzeri). Üçüncüsü, ortak alan bakımı düzgün, olanakları çalışır durumda ve hizmet bedeli makul bir binada bulunur. Dördüncüsü, mülk sahibinin arzu ettiği fiyattan değil, güncel piyasa fiyatından kiraya çıkarılmıştır. Bu koşullardan birini bile karşılamayan mülkler, iki sözleşme arasında 2-4 ay boş kalabilir. Bu da net getirinin beklentinin altında kalmasının en önemli tek nedenidir.
İpotek Yükü: İkinci Büyük Belirsizlik
Kredi kullanan yatırımcılar için ipotek maliyeti, hizmet bedellerinden sonra getiriyi en çok düşüren ikinci kalemdir. 2026'da yabancı yerleşiklere genellikle %6,5-8,5 aralığında (EIBOR üzerine değişken faizle) sunulan ipotekler, net nakit getiriyi belirgin biçimde daraltır. Brüt getirisi %6 olan bir varlık üzerinde %7,5 faizle alınan %60 LTV oranındaki bir ipotek, ilk yıllarda negatif net nakit getiri doğurur. Bu durum yalnızca gelir değil, sermaye değer artışı stratejisi izleniyorsa kabul edilebilir. İhtiyatlı yaklaşım, borç servisini 200 baz puanlık bir faiz artışı ve %10'luk bir kira düşüşü senaryosuna göre modellemektir. Bu stres testinde nakit akışı yaratmayan varlıklar gelir yatırımı değil, spekülatif pozisyondur.
Polaris'in Müşterileriyle Yaptığı Karşılaştırma
Somut bir karşılaştırma yapalım: Marina'da 1,5 milyon AED'lik bir stüdyo daire (brüt getiri %5,8, net getiri %5, düşük boşluk oranı) ile JVC'de 1,5 milyon AED'lik iki odalı bir daire (brüt getiri %8,5, boşluk ve hizmet bedelleri sonrası net getiri %5,5). Riske göre düzeltildiğinde getiriler birbirine yakındır. Marina'nın sermaye değer artışı görünümü genellikle daha güçlüdür ve stüdyo dairenin yönetimi daha az karmaşıktır. "Doğru" seçim; mülk sahibinin yönetim karmaşıklığını kaldırabilme kapasitesine, risk toleransına ve yatırım vadesine bağlıdır. Getirilerin en yüksek olduğu yer her zaman getirilerin en yüksek olduğu yer değildir.
- Brüt getiri bir başlangıç noktasıdır, nihai cevap değil; hizmet bedelleri, boşluk süreleri ve yönetim giderleri gerçek rakamı aşağı çeker.
- %6,5-8,5'lik ipotek maliyeti ilk yılın nakit getirisini tamamen yok edebilir; en iyi senaryoyu değil, stres senaryosunu modelleyin.
- Dört haftadan kısa sürede kiraya verilebilen mülkler, daha yüksek kira getirse de 2-4 ay boş kalan mülklerden daha avantajlıdır.
- Gerçekçi net getiri hedefleri: üst segment için %4,5-5,5, iyi konumlu orta segment için %5-6,5.
- Marina'daki bir stüdyo daire (net %5, düşük yönetim karmaşıklığı), riske göre düzeltildiğinde çoğu zaman JVC'deki bir 2+1 daireyle (net %5,5, daha yüksek karmaşıklık) denktir.
Polaris Perspektifi
Polaris, gayrimenkul yatırım yapıları konusunda danışmanlık sağlar. Gelir odaklı ve büyüme odaklı yatırımcılar için getiri, vergi verimliliği, vize uygunluğu ve miras planlaması arasında en uygun dengeyi kurar.
Danışma Randevusu Alın →