Bölgelere Göre Getiri Haritası
JVC, %8,5'e varan brüt getiriyle piyasanın önünde gidiyor. Bunun arkasında, genç profesyonellerden ve küçük ailelerden gelen güçlü kira talebine kıyasla uygun satın alma fiyatları var. Dubai Marina ortalama brüt %7 getiri sunuyor; bu, çoğu Avrupa başkentinin üzerinde bir oran. Business Bay'de getiri %6,5-7,5 aralığında. Dubai Silicon Oasis ve International City ise %8'i aşıyor, ancak bunun bedeli daha yüksek boşluk riski ve daha az likit bir yeniden satış piyasası.
Villa ve Daire Getiri Dinamikleri
Daireler neredeyse her bölgede villalardan daha yüksek getiri sağlar; genellikle brüt %1,5-3 puan fazla. Ancak villalar daha hızlı değer kazanır: dairelerdeki %5-10'a karşılık yıllık %12-18'lik fiyat artışı. Yatırımcının tercihi amacına bağlıdır. Gelir odaklı stratejiler daireleri, sermaye büyümesine odaklananlar ise villaları öne çıkarır. Ayrıntılı karşılaştırmamızı inceleyin.
Kira Geliri İçin Yapılandırma
BAE'deki bir gayrimenkulden elde edilen kira geliri, mülk bir şirket üzerinden tutuluyorsa kurumlar vergisine tabidir. Mülk şahıs adına tutulduğunda ise bu vergi söz konusu olmaz; fakat bu kez miras intikali açısından zorluklar doğar. Holding yapısının seçimi, hem kira gelirinin nasıl vergilendirileceğini hem de mülk değerine bağlı olarak Altın Vize hakkı kazanılıp kazanılamayacağını belirler. JAFZA Offshore, Dubai'deki bir gayrimenkulün doğrudan üzerine tutulabileceği tek offshore aracı olmayı sürdürür.
İlgili Görüşler
Dubai Gayrimenkul Rehberi 2026: Aramadan Tapuya Her AdımEksiksiz yol haritası: bölgeler, mülkiyet yapıları, DLD ücretleri, ipotek seçe … Dubai'de Villa mı Daire mi? 2026'da Getirinin Yüksek Olduğu YatırımVilla fiyatları yıllık %12-18 artarken daireler %5-10 yükseldi. Ancak getiri y … Dubai'deki En İyi Uluslararası Okullar 2026: Taşınan Aileler için Tam Rehber220'den fazla okul, 17 müfredat, 20.000 AED ile 100.000 AED üzeri arası ücretl …Getiri Nerede En Yüksek? Getiri Haritaları Neden Yanıltır?
Brüt kira getirisi (yıllık kira bölü satın alma fiyatı), Dubai gayrimenkulünde en çok başvurulan ölçüt olduğu kadar en yanıltıcı olanıdır. En yüksek brüt getiriye sahip bölgeler, çoğu zaman sermaye değerlerinin işletme maliyetine kıyasla baskılandığı yerlerdir: daha eski binalar, daha az tercih edilen konumlar ya da yenileme döngüsünün en dibindeki varlıklar. Asıl anlamlı ölçüt, riske göre düzeltilmiş net getiridir; bu da brüt getiriden hizmet bedelleri, boş kalma süreleri, yönetim giderleri ve yıpranma payı düşülerek bulunur. JVC'deki %9'luk bir brüt getiri çoğu zaman %5,5-6,5'e iner. Downtown'daki %6'lık bir brüt getiri ise sıklıkla %4,8-5,5'e gelir; üstelik Downtown'daki varlık genellikle daha düşük boşluk riskine ve daha güçlü değer artışı potansiyeline sahiptir.
| Bölge | Brüt getiri (aralık, %) | Tipik hizmet bedeli (AED/sqft) | Risk profili |
|---|---|---|---|
| JVC daireleri | 7.5–9.5 | 15–20 | Yüksek boşluk, artan arz |
| International City | 8.0–10.5 | 10–14 | Eski yapı stoğu, düşük talep segmenti |
| Discovery Gardens | 7.0–9.0 | 12–16 | İstikrarlı orta segment |
| Sports City | 6.5–8.5 | 14–18 | Gelişmekte olan bölge |
| Business Bay (daireler) | 6.0–7.5 | 18–24 | Güçlü talep, profesyonel kiracı kitlesi |
| Dubai Marina | 5.5–7.0 | 20–28 | Oturmuş bölge, kiracı değişimi sık ama talep güçlü |
| Downtown | 5.0–6.5 | 22–32 | En düşük boşluk riski, en güçlü marka değeri |
| Palm Jumeirah villaları | 4.0–5.5 | 25–40 | Sermaye değer artışı odaklı |
| Dubai Hills villaları | 4.0–5.5 | 18–25 | Aile talebi, düşük kiracı değişimi |
| Arabian Ranches villaları | 4.5–6.0 | 14–22 | Oturmuş bölge, istikrarlı kiracı tabanı |
Hizmet Bedelleri: Getiriyi Eriten Kalem
Hizmet bedelleri, yabancı yatırımcıların getiri hesaplarında en sık ihmal ettiği maliyet kalemidir. Genellikle dairelerde yılda sqft başına 10-32 AED, villalarda ise (bölge ana ücretleri dahil) yılda sqft başına 14-40 AED düzeyindedir. Hizmet bedeli 22 AED olan 1.200 sqft'lik bir Marina dairesinde yıllık kesinti, diğer işletme giderleri hariç 26.400 AED'yi bulur. RERA'nın hizmet bedeli üst sınırı ve Mollak sistemi şeffaflığı artırmıştır, ancak mutlak tutarı düşürmemiştir. Hizmet bedelleri genellikle yılda %3-6 artar. Değerlemesini birinci yılın hizmet bedellerine göre yapan alıcılar, beş yıllık dönemde net getiriyi çoğunlukla 60-80 baz puan fazla hesaplar.
Boşluk ve Kira Getirmeyen Süreler Sorunu
Dubai'nin kira piyasası geçmişte yıllık bir döngüye göre işlemiştir: 1, 2 veya 4 çekle ödenen kira, on iki aylık sözleşmeler ve iki kiracı arasında genellikle 4-8 hafta boşluk yaratan kiracı değişimi. Daha esnek ödeme planlarına imkan tanıyan 2024 4. çeyrek düzenlemeleri bazı segmentlerde boşluk sürelerini bir miktar kısaltmıştır, ancak yapısal düzen değişmemiştir. Bir Marina veya Downtown dairesi için gerçekçi boşluk varsayımı yıllık kiranın %5-8'idir (3-4 haftalık boşluk artı kiracı değişim maliyetleri). Kiracı değişimi daha sık olan bir JVC dairesinde ise bu oran %8-12'dir. Getirileri %100 doluluk varsayımıyla hesaplamak, baştan hayal kırıklığına davetiye çıkarır.
Sermaye Değer Artışı: Gözden Kaçan Bileşen
Dubai gayrimenkulünde toplam getiri, kira getirisi ile sermaye değer artışının toplamıdır. Oturmuş üst segment bölgelerde (Downtown, Palm, Dubai Hills) sermaye değer artışı 2022-2026 döneminde yıllık ortalama %6-10 olmuş, bu ortalamanın etrafında belirgin dalgalanmalar görülmüştür. Daha yeni bölgelerdeki orta segment dairelerde ise değer artışı daha oynak seyretmiştir (ortalama %4-8, ancak arz fazlası olan alt piyasalarda daha sert düşüşlerle). Yüksek brüt getirili bölgeler genellikle daha düşük sermaye değer artışı sunar; yani bedava bir kazanç değil, açık bir ödünleşim söz konusudur.
Kısa Dönem Kiralama: DET Tatil Evi Yolu
Tatil evi kiralama (DET, yani Dubai Tourism lisansı kapsamında); Marina, JBR, Downtown, Palm ve Bluewaters gibi bazı bina ve bölgelerde brüt geliri belirgin biçimde artırır. Buna karşın kat mülkiyeti kurallarının izin vermediği yerlerde bu yöntem hiç uygulanamaz. İyi konumlu kısa dönem kiralık dairelerde efektif brüt getiri %9-13 düzeyinde seyreder. Yönetim (genellikle brütün %18-25'i), platform ücretleri, boşluk süreleri, hizmet bedelleri ve sarf malzemeleri düşüldükten sonra net getiri çoğunlukla %6-8,5 aralığında oturur. Risk profili, yıllık kiralamaya göre belirgin biçimde daha yüksektir: doluluk mevsime ve etkinliklere bağlıdır, üstelik DET düzenlemeleri 2025-2026'da misafir kaydı ve işletme standartları açısından sıkılaştırılmıştır.
Değerlemede Disiplin
İhtiyatlı yaklaşım, değerlemeyi %85 doluluk, üçüncü yılın hizmet bedelleri ve pazarlama broşürlerinde belirtilen kiraya göre %5-10 daha düşük bir birinci yıl kirası varsayımıyla yapmaktır. Bu varsayımlar altında bile sağlam görünen bölgeler, genellikle Polaris'in yabancı yatırımcı yolu üzerinden alım yapan müşterilerine önerdiği bölgelerle örtüşür: oturmuş konumlar, düşük boşluk oranlı binalar ve aynı zamanda vize avantajlarını da açan 750.000 AED ve üzeri giriş fiyatları.
- Brüt getiri bir pazarlama rakamıdır; asıl önemli olan, hizmet bedelleri, boşluk süreleri ve yönetim giderleri düşüldükten sonra kalan net getiridir.
- Yüksek brüt getirili bölgeler (JVC, International City) genellikle daha düşük sermaye değer artışıyla birlikte gelir.
- Hizmet bedelleri 10-32 AED/sqft aralığındadır; gerçek net getiri için birinci yılı değil, üçüncü yılı modelleyin.
- Değerlemeyi %85 doluluk ve broşür kirasının %5-10 altında bir kira varsayımıyla yapın.
- Kısa dönem kiralama, uygun binalarda %6-8,5 net getiri sağlayabilir; ancak bunun bedeli belirgin biçimde daha yüksek işletme karmaşıklığıdır.
Polaris Perspektifi
Polaris, gayrimenkul yatırım yapıları konusunda danışmanlık sağlar: şirket türü seçiminden ve holding aracının tasarımından, kira gelirinin vergilendirilmesine ve süreklilik arz eden uyum yükümlülüklerine kadar.
Danışma Randevusu Alın →