gayrimenkul yatırımı for non-residents" style="width:100%;display:block" loading="lazy">Satın Alma Süreci
Mülkü seçin, satış koşullarında anlaşın, mutabakat zaptını (Form F) imzalayın, emanet hesabına %10 depozito yatırın, durum tespiti sürecini tamamlayın, satış sözleşmesini (SPA) imzalayın, ardından DLD'de devir işlemini gerçekleştirin. Son olarak %4 DLD devir ücretini ve 580 AED tutarındaki idari ücreti ödeyin. Kullanıma hazır mülkler için bu sürecin tamamı 2–6 hafta sürer. Maket üzerinden (off-plan) satışlarda satış sözleşmesi doğrudan geliştiriciyle imzalanır ve teslim, inşaat takvimine göre yapılır.
Mülkiyet Seçenekleri
Üç farklı yapı vardır: kişisel ad, JAFZA Offshore şirketi ya da anakara LLC. Mülkü kişisel ad altında almak en basit seçenektir, ama miras açısından sorun yaratabilir. BAE hukukuna göre, vefat eden bir yabancı uyruklunun varlıkları, kayıtlı bir DIFC vasiyetnamesi yoksa Şeriat miras kurallarına tabi olabilir. Offshore şirket üzerinden mülkiyet, varlık koruması ve miras konusunda netlik sağlar; bunun karşılığında yıllık bakım maliyetleri getirir. Ana kara LLC ise en geniş esnekliği sunar, ancak kira gelirini kurumlar vergisi tabi kılar.
Vize Sonuçları
Daha önce 750.000 AED ve üzeri değerdeki bir mülk, 2 yıllık yatırımcı vizesi için yeterli sayılıyordu. Nisan 2026 reformları tek mal sahipleri için bu eşiği tümüyle kaldırdı. 2 milyon AED ve üzeri değerdeki bir mülk ise Şubat 2026'dan bu yana, %50 peşin ödeme şartı aranmadan Altın Vize için yeterli kabul ediliyor. Sonuç olarak, BAE'de yaşamayı düşünen ve burada ikamet etmeyen kişiler için gayrimenkul yatırımı iki işe birden yarar: hem getiri sağlar, hem de ikamete giden bir yol açar.
Vergi Uygulaması
Dubai'de emlak vergisi yoktur. Kişisel mülk satışından elde edilen kazanç için sermaye kazancı vergisi de alınmaz. Kişisel ad altında tutulan bir mülkten gelen kira geliri kurumlar vergisine tabi değildir. Ancak mülk bir şirket üzerinden tutuluyorsa, 375.000 AED'yi aşan net kira geliri %9 kurumlar vergisine tabi olur. Satın alma sırasında ödenen %4'lük DLD devir ücreti, en önemli işlem maliyetidir. Yıllık ortak alan hizmet bedelleri binaya ve siteye göre değişir; genellikle metrekare başına 10–25 AED düzeyindedir.
İlgili Görüşler
Dubai Arazi Dairesi'nin Blok Zinciri Pilotu: Gayrimenkul Tokenleştirmenin Mülkiyet Yapıları için AnlamıDLD, blok zinciri tabanlı mülk tapularını tapu siciline entegre eden bir pilot … Dubai Gayrimenkul Kira Getirileri: Bölge ve Tipe Göre Tam 2026 AnaliziJVC'de %8,5'ten Palm Jumeirah'da %4,5'e. Bölge bölge, tip tip kira getirisi ve … Gayrimenkul Yatırımıyla BAE İkameti: 2026 Kuralları ve Uygunluk EşikleriGayrimenkul yatırımı, BAE ikametine giden en erişilebilir yollardan biri olmay …Yerleşik Olmayan Bir Alıcının Gerçekte Ne Satın Alabileceği
Yabancı uyruklular, BAE'de ister ikamet etsin ister etmesin, Dubai'nin tam mülkiyete (freehold) açık belirli bölgelerinde gayrimenkul sahibi olabilir. Bu bölgeler şehrin premium ve orta segment projelerinin büyük kısmını kapsar: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Jumeirah Beach Residence, Dubai Creek Harbour, MBR City, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills ve daha onlarcası. Tam mülkiyete kapalı ("yerel") bölgeler ise yalnızca BAE ve Körfez İşbirliği Konseyi (GCC) vatandaşlarına ayrılmıştır. Abu Dabi'de de benzer bir belirlenmiş bölge düzeni vardır. Şarja, tam mülkiyet yerine 100 yıllık intifa hakkı esasıyla çalışır. Kuzey Emirlikleri ise farklı çerçeveler izler, ancak genellikle belirli bölgelerde yabancıların mülk sahibi olmasına izin verir.
İşlem Maliyetlerinin Tamamı
| Maliyet kalemi | Oran / tutar | Ödeyen |
|---|---|---|
| DLD devir ücreti | Satın alma bedelinin %4'ü | Alıcı (bazen 50/50 paylaşılır) |
| Emanet (mütevelli) ofisi tescili | 500 bin AED üzeri için 4.000 AED, 500 bin AED ve altı için 2.000 AED | Alıcı |
| Tapu senedi düzenleme | 580 AED | Alıcı |
| İpotek tescili (finansman halinde) | Kredinin %0,25'i + 290 AED | Alıcı |
| Emlak danışmanlığı komisyonu | %2 (genellikle) | Alıcı |
| Gayrimenkul değerlemesi (ipotek halinde) | 2.500 – 3.500 AED | Alıcı |
| Geliştiriciden itirazsızlık belgesi (NOC) (ikinci el satışta) | 500 – 5.000 AED | Satıcı (uygulamada alıcı pazarlık sırasında çoğu zaman üstlenir) |
| DLD idari işlemleri ve ücretleri (maket üzerinden satış) | 3.000 – 5.000 AED | Alıcı |
Mülkiyete Giden Üç Yol
Mülk, her biri farklı vergi ve miras sonuçları doğuran üç ayrı yapı altında alınabilir. Doğrudan kişisel mülkiyet en yalın seçenektir; tapu senedinde alıcının kendi adı yer alır ve tüm işlemler tek elden yürütülür. Bir BAE şirketi aracılığıyla (ana kara şirketi ya da DIFC gibi belirli serbest bölge şirketleri) mülkü bir tüzel kişilik üzerinden tutmayı sağlar. Bu yöntem miras planlaması, birden çok ortağın bulunduğu düzenlemeler ve varlık koruması açısından faydalıdır. Ancak şirket kira geliri elde ediyorsa BAE kurumlar vergisinden muaf olmaz: 375.000 AED eşiğini aşan kira geliri standart %9 kurumlar vergisine tabidir. Bir offshore SPV aracılığıyla (genellikle RAKICC, JAFZA Offshore ya da bir ADGM SPV), aile servetini elde tutmak ve gizlilik için sık tercih edilen bir yapıdır. Yine de, SPV hangi yetki alanında kurulu olursa olsun, BAE kaynaklı kira geliri BAE vergisi kapsamında kalmaya devam eder.
Yerleşik Olmayanlar İçin İpotek Gerçeği
BAE bankaları, BAE'de ikamet etmeyenlere de kredi verir; ancak koşullar burada yaşayanlara göre daha sıkıdır. İkamet etmeyenler için kredi/değer oranı genellikle %50–60 düzeyindedir (burada yaşayanlar için bu oran %75–80'dir). Asgari kredi tutarı yaklaşık 1 milyon AED'dir. Faiz oranları çoğunlukla yerleşiklere uygulanan oranların 50–100 baz puan üzerindedir. Gelir doğrulaması ise daha titiz yapılır; başvuranın kendi ülkesinden banka hesap dökümleri ve vergi beyannameleri istenir. Satış sözleşmesi imzalanmadan önce mutlaka ön onay almak gerekir; alıcı taahhütte bulunduktan sonra finansmanın iptal olması ciddi maliyet yaratır. En büyük üç BAE bankasından ikisinin, BAE dışında yaşayan alıcılara özel ipotek birimleri vardır.
Mülk–Vize Bağlantısı
Mülk sahibi olmak, iki ayrı eşikte BAE ikamet vizesinin önünü açar: 750.000 AED (3 yıllık, yenilenebilir gayrimenkul yatırımcı vizesi) ve 2.000.000 AED (10 yıllık, yenilenebilir Altın Vize). Burada birkaç önemli koşul var: mülkün kullanıma hazır olması gerekir (maket üzerinden satışlar sayılmaz); ipotekli mülkler ancak alıcı 1 milyon AED ya da daha fazlasını ödemişse yeterli kabul edilir; eşle ortak mülkiyet ise her iki eşik için de geçerli sayılır. Kira getirisi, değer artışı ve vize değeri bir araya getirildiğinde, tek bir Dubai dairesi çoğu zaman, çeşitli ülkelerin vatandaşlık programlarına kıyasla yatırım yoluyla ikamete giden çok daha verimli bir yol haline gelir.
Polaris Neler Katar
Yüksek değerli alımlarda, mülkün kendisini seçmekten çok onu hangi yapı altında tutacağınız sorusu önem kazanır. Kişisel mülkiyet, bir BAE faaliyet şirketi, bir offshore SPV ya da bir vakıf arasında yapılacak seçim; mirası, ailenin kendi ülkesindeki vergi riskini, varlık korumasını ve sürekli yönetim maliyetlerini doğrudan etkiler. Polaris'te kurumsal yapılandırma ve vakıf hizmetleri, hizmetleri, satın alma tutarı 5 milyon AED'yi aştığında ya da bir aile ofisi söz konusu olduğunda çoğu zaman gayrimenkul danışmanlığıyla birlikte yürütülür.
- Tam mülkiyet (freehold), belirli bölgelerde (Dubai'nin premium ve orta segment alanlarının büyük kısmında) tüm yabancılara açıktır.
- Toplam işlem maliyetleri, nakit alıcılar için genellikle satın alma bedelinin %6,5–7,5 üzerine çıkar.
- Mülk kişisel ad, BAE şirketi ya da offshore SPV altında tutulabilir; bunların her birinin farklı miras ve vergi sonuçları vardır.
- BAE'de ikamet etmeyenler için ipotek: kredi/değer oranı %50–60, asgari 1 milyon AED kredi ve titiz gelir doğrulaması.
- 750 bin AED değerindeki bir mülk 3 yıllık vizenin, 2 milyon AED değerindeki bir mülk ise 10 yıllık Altın Vize'nin önünü açar.
Polaris Perspektifi
Polaris, BAE'de ikamet etmeyen yatırımcılara gayrimenkul alımını hangi yapı altında kurgulayacakları konusunda danışmanlık verir: mülkiyet aracının seçiminden vize sürecine, vergi planlamasından sürekli uyum yönetimine kadar her aşamada.
Danışma Randevusu Alın →