Dubai 750.000 AED'lik Mülk Vizesi Eşiğini Kaldırıyor: Yatırımcılar için Neler Değişiyor

Üç Düzenleme, Tek Bir Yön

Bu düzenlemeler birbirini tamamlayarak işliyor. Birincisi, tek başına mülk sahibi olan herkes, mülkün değerine bakılmaksızın artık iki yıllık yenilenebilir yatırımcı vizesine hak kazanabiliyor. Mülke ortak olanların ise her birinin en az 400.000 AED değerinde paya sahip olması gerekiyor. Bu da Dubai'de ikameti tamamen yeni bir yabancı alıcı kesimine açıyor.

İkincisi, Altın Vize (10 yıllık, 2 milyon AED'lik eşik) artık %50'lik peşin nakit ödeme şartı aramıyor. İpotekli ve proje aşamasındaki mülkler, yalnızca DLD değerlemesi esas alınarak hak kazanabiliyor. Bu, yapısal bir değişikliktir: Altın Vize artık sadece nakit alıcılara değil, ipotek kullanan yatırımcılara da açık hale geliyor.

Üçüncüsü, GDRFA-DLD ortak platformu; Altın Vize, Emekli Vizesi ve Mülk Sahibi Vizesi başvurularını tek bir dijital kanalda topluyor. Daha önce farklı kurumlara ayrı ayrı başvuru yapılmasını gerektiren işlemler artık tek bir sistem üzerinden baştan sona yürütülüyor. Onayların beş iş gününden kısa sürede verilmesi hedefleniyor.

Piyasa Etkisi: Rakamlarla 2026 1. Çeyrek

Dubai, 2026'nın ilk çeyreğinde 45.300'ü aşkın gayrimenkul işlemi kaydetti ve toplam işlem değeri 114 milyar AED'yi aştı. Bu, bir önceki yıla göre işlem hacminde %5,1, işlem değerinde ise %8,6'lık bir artış demek. Piyasa, analistlerin "sağlıklı bir dengelenme" olarak nitelediği bir evreye girdi. Yıllık fiyat artışları, 2024'teki %15'i aşan sıçramaların ardından çoğu segmentte %3-6 aralığına geriledi.

Villa ve müstakil ev fiyatları, %12-18'lik yıllık artışla dairelerin önünde gitmeyi sürdürüyor; orta segment dairelerde ise bu oran %5-10 düzeyinde. Proje aşamasındaki mülkler, işlem hacmi bazında konut satışlarının %57'sini oluştururken, hazır mülkler toplam işlem değerinin %62'sini oluşturuyor. Çin kaynaklı yatırımlar yıllık bazda %22 artarak Çin'i, Hindistan ve Birleşik Krallık'ın ardından en büyük üçüncü yabancı alıcı ülkesi konumuna taşıdı.

Şirketler Açısından Yapısal Sonuçlar

Bu vize düzenlemeleri, kurumsal yapılandırma açısından yeni planlama imkanları doğuruyor. Gayrimenkul yatırımı artık iki amaca birden hizmet edebilir: bir yandan kira getirisi sağlarken, diğer yandan yatırımcılar ve kilit çalışanlar için ikamet hakkını güvence altına alabilir. Serbest bölge veya ana kara şirketi üzerinden hareket eden girişimciler için gayrimenkul yatırımını Altın Vize koşullarıyla örtüştürmek, ikamet ile iş yapısını birbirine daha sıkı bağlayan bütünleşik bir kurguya imkan tanır.

Ancak gayrimenkul mülkiyeti, vize durumu ve şirket yapısı arasındaki ilişki dikkatli bir planlama gerektirir. Mülkün hangi tür yapı üzerinden tutulduğu (şahıs adına, ana kara LLC'si veya offshore şirket) hem vize uygunluğunu hem de vergisel muameleyi etkiler. JAFZA Offshore, Dubai'deki bir gayrimenkulün doğrudan üzerine tutulabileceği tek offshore aracı olmayı sürdürüyor.

Bu yalnızca eşiklerin gevşetilmesi değil; Dubai'de gayrimenkul mülkiyeti ile ikamet hakkının nasıl bir araya geldiğinin baştan tasarlanmasıdır.— Polaris Corporate Services analizi