Крок 1: визначте свою мету
Ви купуєте задля комфортного життя (основне місце проживання), заради інвестицій (орендна дохідність), приросту капіталу (спекуляції на стадії будівництва) чи резидентства (шлях до Golden Visa)? Від мети залежать і район, і тип нерухомості, і структура володіння. Сімейний будинок у Dubai Hills служить зовсім іншому, ніж студія в JVC, куплена заради дохідності, — тож і структурувати їх потрібно по-різному.
Крок 2: оберіть свій район
Найкращі сімейні райони: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, JVC, Tilal Al Ghaf. Райони з найвищою дохідністю: JVC (8,5%), DSO (8,2%), Dubai Marina (7%). Преміальні адреси: Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Bluewaters, City Walk. Кожен район має свій характер — добре вивчіть його самостійно або зверніться до надійного радника.
Крок 3: структура суб'єкта
Власне ім'я, JAFZA Offshore чи LLC у материковій зоні — від цього вибору залежать податковий режим, планування спадкування, право на візу та поточні витрати. Докладний розбір наведено в нашому посібнику з купівлі для нерезидентів.
Крок 4: процес операції
Меморандум про взаєморозуміння (Форма F) → депозит 10% на ескроу-рахунок → Договір купівлі-продажу (SPA) → Сертифікат про відсутність заперечень від забудовника (для вторинного ринку) → передача через DLD → збір за передачу 4% + адміністративні збори → видача свідоцтва про право власності. Готова нерухомість — 2–6 тижнів. Об'єкт на стадії будівництва — SPA із забудовником, графік платежів за етапами, свідоцтво про право власності при передачі об'єкта.
Поточні витрати
Сервісні збори (10–25 AED за кв. фут на рік), плата за охолодження (у деяких будівлях), управління нерухомістю (8–10 % орендного доходу, якщо ви залучаєте керуючу компанію), страхування та обслуговування. Щорічного податку на нерухомість немає. Немає й податку на приріст капіталу, коли ви продаєте об'єкт як фізична особа. Якщо нерухомість оформлена на компанію, бухгалтерський облік має фіксувати всі витрати — лише так можна точно розрахувати чисту дохідність.
Пов’язана аналітика
Купівля нерухомості в Дубаї нерезидентом: повний посібник 2026Нерезиденти можуть купувати нерухомість у повну власність у визначених районах … Нерухомість на стадії будівництва проти готової в Дубаї: аналіз ризиків та вигодОб’єкти на стадії будівництва становлять 57 % угод за обсягом, але несуть ризи … Ринок оренди Дубая 2026: де дохідність найвища і чомуJVC забезпечує валову дохідність 8,5 %. Dubai Marina — у середньому 7 %. Премі …Повна послідовність — проєкт на 12 тижнів
Для нерезидента, який купує нерухомість у Дубаї, увесь шлях від пошуку до передачі свідоцтва про право власності реально триває 8–14 тижнів. Найшвидший сценарій (покупець за готівку, готова нерухомість, без іпотеки) можна закрити за 3–4 тижні; найдовший (потрібна іпотека, стадія будівництва, складне підтвердження джерела коштів) може тривати понад 16 тижнів. Нижче наведено стандартну послідовність, на яку ми спираємося в консультаційних проєктах з питань нерухомості.
| Етап | Типові строки | Критичні дії |
|---|---|---|
| Вивчення та формування короткого списку | Тижні 1–3 | Поїздки районом, огляди об'єктів, вибір агента |
| Пропозиція та її прийняття | Тижні 3–4 | Форма F (вторинний ринок) або підписання SPA (стадія будівництва) |
| Документація щодо джерела коштів | Тижні 4–6 | Банківські виписки, податкові декларації, нотаріальне засвідчення |
| Заявка на іпотеку (за потреби) | Тижні 4–8 | Попереднє схвалення, оцінка, остаточна пропозиція банку |
| Запис на передачу через DLD | Тижні 8–10 | Запис до офісу довіреної особи; остаточна перевірка документів |
| Передача права власності та вручення ключів | Тижні 10–12 | Сплата збору за передачу DLD, видача свідоцтва про право власності |
| Подання заявки на візу (за наявності права) | Тижні 12+ | Пороги 750 тис. AED або 2 млн AED |
Документація щодо джерела коштів — де покупці застрягають
Найгірше підготовленим елементом угоди в нерезидентів зазвичай буває підтвердження джерела коштів. Банки ОАЕ, агенти, які дотримуються вимог AML, офіс довіреної особи DLD, а для дорожчих угод — і система моніторингу, узгоджена з FATF, — усі вимагають документів, які можна простежити. До прийнятних джерел належать: зарахування заробітної плати з підтвердженням працевлаштування; надходження від продажу бізнесу, підтверджені договором продажу та банківською квитанцією; інвестиційні доходи з виписками брокера; спадщина з документами про її оформлення; заощадження, підтверджені багаторічними банківськими виписками, що показують поступове накопичення. Неприйнятні: незадокументована готівка, перекази від третіх осіб без зрозумілого зв'язку та кругові потоки коштів через юрисдикції з високим ризиком.
Приховані витрати «легкої» операції
Ціни з брошур і номінальні витрати показують менш ніж половину реальної картини. Понад номінальну ціну купівлі сукупні витрати зазвичай становлять 6,5–7,5 % для покупців за готівку (збір за передачу DLD 4 %, збори довіреної особи, комісія агента 2 %, оцінка за наявності іпотеки, інші витрати 5–10 тис. AED) та 8–9 % для покупців з іпотекою (додайте реєстрацію іпотеки 0,25 % від суми кредиту, оцінку 3 тис. AED та збори за оформлення). Об'єкт на стадії будівництва додає свої статті витрат: адміністративні збори забудовника 3–5 тис. AED, сертифікати про відсутність заперечень при перепродажі 500–5 000 AED. Розважливий підхід — закладати в бюджет повну вартість купівлі разом з операційними витратами на рівні 108–110 % від номінальної ціни.
Особливі міркування для іноземних покупців
Для покупців-нерезидентів особливо важливі три моменти. Перший: щоб перерахувати кошти на купівлю до ОАЕ, потрібен банківський рахунок в ОАЕ (або рахунок продавця для прямого переказу) — і саме відкриття особистого рахунку перед купівлею зазвичай і стримує темп. Другий: щоб підписати SPA чи Форму F дистанційно, потрібна довіреність, схвалена DLD, — її зазвичай оформлюють у посольстві ОАЕ в країні походження покупця та апостилюють, на що йде 2–4 тижні. Третій: чи оформлювати право власності на фізичну особу, чи через окремий інструмент — це впливає на спадкування за чинними правилами ОАЕ, тож стандартним рішенням є заповіт DIFC або заповіт ADGM. Консультаційна команда Polaris опрацьовує структуру угоди паралельно із самою операцією.
- Реальні строки: 8–14 тижнів від початку до кінця для купівлі нерезидентом.
- Підтвердження джерела коштів — найчастіша затримка; підготуйте документи ще до підписання.
- Сукупні витрати на угоду понад номінальну ціну зазвичай становлять 6,5–9 % (готівка проти іпотеки).
- Відкриття особистого банківського рахунку в ОАЕ часто стримує темп — починайте його завчасно.
- Спосіб оформлення права власності впливає на спадкування — за потреби складіть заповіт DIFC/ADGM або оберіть окремий інструмент.
Погляд Polaris
Polaris бере на себе структурний бік придбання нерухомості — реєстрацію компанії, прив'язку до візи, податкове планування та поточний комплаєнс, — щоб покупець міг зосередитися на пошуку потрібного об'єкта.
Замовити консультацію →