שלב 1: הגדרת המטרה
האם אתם רוכשים נכס לאורח חיים (דירת מגורים עיקרית), להשקעה (תשואת שכירות), לעליית ערך הון (השקעה ספקולטיבית מחוץ לתוכנית), או לתושבוּת (מסלול ויזת זהב)? כל מטרה מובילה לאזורים שונים, לסוגי נכסים שונים ולמבני אחזקה שונים. בית למשפחה ב-Dubai Hills משרת מטרה שונה מזו של דירת סטודיו ב-JVC המיועדת לתשואה, ולכן יש לבנות אותם באופן שונה.
שלב 2: בחירת האזור
השכונות המובילות למשפחות: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, JVC, Tilal Al Ghaf. האזורים בעלי התשואה הגבוהה ביותר: JVC (8.5%), DSO (8.2%), Dubai Marina (7%). כתובות יוקרה: Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Bluewaters, City Walk. לכל אזור מאפיינים ייחודיים. ערכו תחקיר מעמיק, או היעזרו ביועץ מהימן.
שלב 3: מבנה היחידה
שם פרטי, חברת JAFZA Offshore או חברת LLC ביבשת. הבחירה משפיעה על היבטי המס, על תכנון ההעברה הבין-דורית, על הזכאות לאשרה ועל העלויות השוטפות. לניתוח מפורט עיינו במדריך הרכישה לתושבי חוץ שלנו.
שלב 4: תהליך העסקה
מזכר הבנות (טופס F) ← פיקדון של 10% לחשבון נאמנות ← הסכם מכר ← אישור היעדר התנגדות מן היזם (בשוק המשני) ← העברה במחלקת המקרקעין ← אגרת העברה של 4% בתוספת אגרות מנהל ← הנפקת שטר בעלות. נכס מוכן: 2 עד 6 שבועות. נכס מחוץ לתוכנית: הסכם מכר עם היזם, תוכנית תשלומים לפי לוח זמנים, ושטר בעלות במסירה.
עלויות שוטפות
דמי שירות (10 עד 25 AED לרגל רבועה בשנה), דמי קירור (בחלק מן הבניינים), ניהול נכס (8% עד 10% מהכנסות השכירות אם הנכס מנוהל), ביטוח ותחזוקה. אין מס נכסים שנתי. אין מס רווחי הון על מכירות פרטיות. הנהלת החשבונות לנכס המוחזק בידי חברה צריכה לתעד את כל העלויות, כדי לחשב במדויק את התשואה הנקייה.
מאמרים נוספים
רכישת נכס בדובאי כתושב חוץ: המדריך המלא לשנת 2026תושבי חוץ רשאים לרכוש נכסים בבעלות מלאה באזורים ייעודיים בדובאי, ללא צורך בתוש … נכס על הנייר מול נכס מוכן בדובאי: ניתוח הסיכון מול התשואהנכסים על הנייר מהווים 57% מהעסקאות מבחינת היקף, אך כרוכים בסיכון מצד היזם. נכס … שוק השכירות בדובאי 2026: היכן התשואות הגבוהות ביותר, ומדועJVC מניב תשואה ברוטו של 8.5%, דובאי מארינה כ-7% בממוצע, ווילות יוקרה כ-4.5%. א …הרצף המלא: פרויקט בן 12 שבועות
עבור תושב חוץ הרוכש נכס בדובאי, הפרויקט מקצה לקצה אורך באופן מציאותי 8 עד 14 שבועות, מן החיפוש ועד להעברת שטר הבעלות. הגרסה המקוצרת (רוכש במזומן, נכס מוכן, ללא משכנתה) יכולה להסתיים בתוך 3 עד 4 שבועות. הגרסה המורחבת (כשנדרשת משכנתה, נכס מחוץ לתוכנית, ותיעוד מורכב של מקור הכספים) עשויה להימשך 16 שבועות ויותר. להלן הרצף הסטנדרטי המשמש בסיס לפעילות הייעוץ שלנו בתחום הנדל״ן.
| שלב | תזמון אופייני | פעולות מכריעות |
|---|---|---|
| איתור ומיון ראשוני | שבועות 1 עד 3 | ביקור בקהילה, סיורי נכסים, בחירת סוכן |
| הצעה וקבלתה | שבוע 3 עד 4 | חתימה על טופס F (מכירה חוזרת) או על הסכם מכר (מחוץ לתוכנית) |
| תיעוד מקור הכספים | שבועות 4 עד 6 | דפי חשבון בנק, דוחות מס, אישורים נוטריוניים |
| בקשת משכנתה (אם נדרש) | שבועות 4 עד 8 | אישור עקרוני, הערכת שווי, מכתב הצעה סופי |
| מועד ההעברה במחלקת המקרקעין | שבועות 8 עד 10 | קביעת תור במשרד הנאמן, בדיקה סופית של המסמכים |
| העברת הבעלות ומסירת המפתחות | שבוע 10 עד 12 | אגרת ההעברה של מחלקת המקרקעין, הנפקת שטר הבעלות |
| בקשת אשרה (אם קיימת זכאות) | שבוע 12 ואילך | סף של 750 אלף AED או 2 מיליון AED |
תיעוד מקור הכספים: היכן הרוכשים נתקעים
הרכיב הכי פחות מוכן בעסקה של תושב חוץ הוא תיעוד מקור הכספים. הבנקים באיחוד האמירויות, הסוכנים הפועלים בציות לכללי AML, משרד הנאמן של מחלקת המקרקעין, ובעסקאות בעלות ערך גבוה גם מסגרת הניטור התואמת את FATF, כולם דורשים תיעוד הניתן למעקב. מקורות מקובלים כוללים הפקדות שכר עם ראיות העסקה תואמות, תמורת מכירת עסק עם הסכם המכר וקבלה בנקאית, תשואות השקעה עם דוחות ברוקראז', ירושה עם מסמכי צו ירושה, וחיסכון עם דפי חשבון בנק רב-שנתיים המעידים על הצבירה. מקורות שאינם מקובלים: מזומן ללא תיעוד, העברות מצדדים שלישיים ללא קשר ברור, וכספים שעברו "סיבוב" דרך תחומי שיפוט בסיכון גבוה.
העלויות הנסתרות של עסקה "קלה"
מחירי הברושור והעלויות הנקובות מספרים פחות ממחצית הסיפור. העלות הכוללת מעבר למחיר הרכישה הנקוב מסתכמת בדרך כלל ב-6.5% עד 7.5% עבור רוכשים במזומן (אגרת העברה של מחלקת המקרקעין בשיעור 4%, אגרות נאמן, עמלת סוכן בשיעור 2%, הערכת שווי אם נלקחה משכנתה, והוצאות שונות בסך 5 עד 10 אלף AED), וב-8% עד 9% עבור רוכשים בליווי משכנתה (בתוספת רישום משכנתה בשיעור 0.25% מן ההלוואה, הערכת שווי בסך 3,000 AED, ואגרות טיפול). נכס מחוץ לתוכנית מוסיף עלויות אחרות: אגרות מנהל של היזם בסך 3 עד 5 אלף AED, ואישורי היעדר התנגדות במכירה חוזרת בסך 500 עד 5,000 AED. העמדה הזהירה היא לתכנן תקציב כולל לרכישה ולעלויות העסקה בשיעור של 108% עד 110% מן המחיר הנקוב.
שיקולים ייחודיים לרוכש זר
שלושה שיקולים נוגעים במיוחד לרוכשים שאינם תושבים. הראשון: כדי להעביר את כספי הרכישה לאיחוד האמירויות נדרש חשבון בנק מקומי (או חשבון הבנק של המוכר לצורך העברה ישירה), ופתיחת חשבון בנק פרטי לפני הרכישה היא בדרך כלל הצעד שמכתיב את הקצב. השני: חתימה מרחוק על הסכם המכר או על טופס F מצריכה ייפוי כוח המאושר בידי מחלקת המקרקעין, הנערך בדרך כלל בשגרירות איחוד האמירויות במדינת מוצאו של הרוכש ומאומת באפוסטיל, תהליך בן 2 עד 4 שבועות. השלישי: החזקת הבעלות באופן אישי, בהשוואה להחזקתה דרך אפיק, נושאת השלכות על ההעברה הבין-דורית לפי כללי ברירת המחדל של דיני הירושה באיחוד האמירויות, והפתרון המקובל הוא צוואת DIFC או צוואת ADGM. צוות הייעוץ של Polaris מתאם את ההחלטה המבנית לצד העסקה.
- תוכנית פרויקט מציאותית: 8 עד 14 שבועות מקצה לקצה לרכישה של תושב חוץ.
- תיעוד מקור הכספים הוא נקודת התקיעות הנפוצה ביותר. הכינו אותו לפני החתימה.
- העלות הכוללת של העסקה מעבר למחיר הנקוב היא בדרך כלל 6.5% עד 9% (במזומן לעומת משכנתה).
- פתיחת חשבון בנק פרטי באיחוד האמירויות היא לרוב הצעד שמכתיב את הקצב. התחילו בו מוקדם.
- מבנה החזקת הבעלות נושא השלכות על ההעברה הבין-דורית. השתמשו בצוואת DIFC או ADGM או במבנה של אפיק, לפי הצורך.
נקודת המבט של Polaris
Polaris מתאמת את הצד המבני של רכישת הנכס, ובכלל זה הקמת היחידה, הזיקה לאשרה, תכנון מס וציות שוטף, כדי שהרוכשים יוכלו להתמקד במציאת הנכס המתאים.
לתיאום ייעוץ →