property investment for non-residents" style="width:100%;display:block" loading="lazy">תהליך הרכישה
בחירת נכס ← הסכמה על תנאים ← חתימה על מזכר הבנות (טופס F) ← תשלום פיקדון בשיעור 10% לחשבון נאמנות ← השלמת בדיקת נאותות ← חתימה על חוזה מכר ← העברת בעלות ברשות הקרקעות של דובאי (DLD) ← תשלום עמלת העברה של 4% ל-DLD בתוספת דמי טיפול בסך 580 AED. התהליך כולו אורך 2–6 שבועות לנכסים מוכנים לאכלוס. ברכישה מתוכניות (off-plan), חוזה המכר נחתם מול היזם וההשלמה נקבעת לפי לוח הזמנים של הבנייה.
אפשרויות הבעלות
שלושה מבנים אפשריים: בעלות בשם פרטי, חברת JAFZA Offshore, או חברה בערבון מוגבל ביבשת (mainland LLC). בעלות בשם פרטי היא הפשוטה ביותר, אך יוצרת בעיות בתחום הירושה: על פי החוק באיחוד האמירויות, נכסיהם של אזרחים זרים שנפטרו עלולים להיות כפופים לדיני הירושה של השריעה, אלא אם נרשמה צוואה ב-DIFC. בעלות באמצעות חברת אופשור מספקת הגנה על נכסים ובהירות בתחום הירושה, אך מוסיפה עלויות תחזוקה שנתיות. חברה בערבון מוגבל ביבשת מספקת את הגמישות המרבית, אך מחייבת תשלום מס חברות על הכנסות השכירות.
השלכות בתחום הוויזה
בעבר, נכס בשווי 750,000 AED ומעלה זיכה בוויזת משקיע לשנתיים. הרפורמות מאפריל 2026 ביטלו את סף הזכאות הזה לחלוטין עבור בעלים יחידים. נכס בשווי 2 מיליון AED ומעלה מזכה בויזת זהב, וזאת ללא דרישת תשלום מקדמה של 50%, שבוטלה בפברואר 2026. עבור תושבי חוץ השוקלים תושבות באיחוד האמירויות בעתיד, השקעה בנדל״ן משרתת שתי מטרות: הפקת תשואה ומסלול לקבלת תושבות.
היבטי המיסוי
אין מס נכסים בדובאי. אין מס רווחי הון על מכירת נכס בבעלות פרטית. הכנסות שכירות מנכס המוחזק בבעלות פרטית אינן כפופות למס חברות. עם זאת, נכס המוחזק באמצעות חברה כפוף למס חברות בשיעור 9% על הכנסות שכירות נטו העולות על 375,000 AED. עמלת ההעברה של 4% ל-DLD בעת הרכישה היא עלות העסקה העיקרית. דמי השירות השנתיים משתנים בין בניין לבניין ובין קהילה לקהילה, ועומדים בדרך כלל על 10–25 AED לרגל מרובע.
תובנות קשורות
תוכנית הניסוי של בלוקצ׳יין במחלקת המקרקעין של דובאי: מה משמעות אסימון נכסים למבני בעלותה-DLD השיקה תוכנית ניסוי המשלבת שטרי בעלות מבוססי בלוקצ׳יין במרשם המקרקעין. בע … תשואות השכירות בדובאי: הניתוח המלא לשנת 2026, לפי אזור וסוג נכסמ-8.5% ב-JVC ועד 4.5% בפאלם ג׳ומיירה: נתוני תשואות שכירות לפי אזור ולפי סוג נכ … תושבות באיחוד האמירויות באמצעות השקעה בנדל״ן: הכללים לשנת 2026 וספי הזכאותהשקעה בנדל״ן נותרת אחד המסלולים הנגישים ביותר לתושבות באיחוד האמירויות. אנו מפ …מה רוכש שאינו תושב יכול לקנות בפועל
אזרחים זרים, תושבים ושאינם תושבים כאחד, יכולים להחזיק נדל״ן בבעלות מלאה באזורי הבעלות המלאה המוגדרים בדובאי. אזורים אלה מקיפים את רוב הפרויקטים היוקרתיים והבינוניים בעיר: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Jumeirah Beach Residence, Dubai Creek Harbour, MBR City, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills ועוד עשרות רבות. אזורים שאינם בבעלות מלאה ("מקומיים") נותרים מוגבלים לאזרחי איחוד האמירויות ומדינות המפרץ. באבו דאבי קיים משטר דומה של אזורים מוגדרים. בשארג'ה פועלים לפי זכות שימוש (usufruct) ל-100 שנה ולא לפי בעלות מלאה, ואילו האמירויות הצפוניות פועלות לפי מסגרות מגוונות, אך בדרך כלל מתירות בעלות זרה באזורים מוגדרים.
מלוא עלויות העסקה
| עלות | שיעור / סכום | מי משלם |
|---|---|---|
| עמלת העברה ל-DLD | 4% ממחיר הרכישה | הרוכש (לעתים מתחלק 50/50) |
| רישום במשרד הנאמן | 4,000 AED (מעל 500 אלף AED) או 2,000 AED (עד 500 אלף AED) | הרוכש |
| הוצאת שטר בעלות | 580 AED | הרוכש |
| רישום משכנתה (בעת מימון) | 0.25% מסכום ההלוואה בתוספת 290 AED | הרוכש |
| עמלת תיווך נדל״ן | 2% (מקובל) | הרוכש |
| שמאות נכס (בעת נטילת משכנתה) | 2,500 – 3,500 AED | הרוכש |
| אישור היעדר התנגדות (NOC) מהיזם (מכירה חוזרת) | 500 – 5,000 AED | המוכר (בעסקאות מסחריות, הרוכש משלם לא פעם במסגרת המשא ומתן) |
| דמי טיפול ואגרות DLD (רכישה מתוכניות) | 3,000 – 5,000 AED | הרוכש |
שלוש הדרכים לרישום הבעלות
ניתן לרשום את הבעלות בשלושה מבנים, ולכל אחד מהם השלכות שונות בתחומי המס והירושה. בעלות פרטית ישירה היא הפשוטה ביותר: שם הרוכש מופיע על שטר הבעלות, וכל ההתנהלות המנהלית נעשית מולו בלבד. בעלות באמצעות חברה באיחוד האמירויות (ביבשת או באזורים חופשיים מוגדרים כגון DIFC) מספקת החזקה באמצעות ישות משפטית, ומועילה לתכנון עיזבון, להסדרים של בעלים מרובים ולהגנה על נכסים. עם זאת, היא אינה פוטרת ממס חברות באיחוד האמירויות אם הישות מפיקה הכנסות שכירות (הכנסות שכירות ממוסות בשיעור מס החברות הרגיל של 9% מעל סף 375,000 AED). בעלות באמצעות חברת ייעוד מיוחד (SPV) באופשור, בדרך כלל RAKICC, JAFZA Offshore או SPV של ADGM, היא מבנה נפוץ להחזקה משפחתית ולשמירה על דיסקרטיות, אך הכנסות שכירות שמקורן באיחוד האמירויות נשארות ברשת המס שלו ללא קשר לתחום השיפוט המשפטי של ה-SPV.
מציאות המשכנתאות עבור תושבי חוץ
בנקים באיחוד האמירויות מעמידים הלוואות לתושבי חוץ, אך בתנאים נוקשים יותר מאלה שמוצעים לתושבים. שיעור המימון המקובל הוא 50%–60% מערך הנכס עבור תושבי חוץ (לעומת 75%–80% לתושבים), סכום ההלוואה המזערי הוא כ-1 מיליון AED, ושיעורי הריבית גבוהים בדרך כלל ב-50–100 נקודות בסיס משיעורי הריבית לתושבים. בדיקת ההכנסה מקיפה יותר ומחייבת הצגת דפי חשבון בנק ודוחות מס מתחום השיפוט של מדינת המוצא. אישור עקרוני למשכנתה הוא הכרחי עוד לפני החתימה על הסכם מכר, שכן נסיגה מהסכם המימון לאחר ההתחייבות גובה מחיר גבוה. שניים משלושת הבנקים הגדולים באיחוד האמירויות מפעילים יחידות ייעודיות למשכנתאות לתושבי חוץ.
הקשר בין נכס לוויזה
בעלות על נכס פותחת ויזות תושבות באיחוד האמירויות בשני ספי זכאות: 750,000 AED (ויזת משקיע נדל״ן לשלוש שנים, ניתנת לחידוש) ו-2,000,000 AED (ויזת זהב לעשר שנים, ניתנת לחידוש). תנאים מהותיים: הנכס חייב להיות מוכן לאכלוס (ולא מתוכניות), נכסים ממושכנים זכאים רק אם הרוכש שילם בפועל 1 מיליון AED או יותר, ובעלות משותפת עם בן או בת זוג נספרת לשני בני הזוג. החישוב, המשלב תשואה, עליית ערך הון וערך הוויזה, הופך לא פעם דירה אחת בדובאי למסלול תושבות בהשקעה יעיל יותר מתוכניות אזרחות של כמה מדינות.
מה Polaris מוסיפה
ברכישות בעלות ערך גבוה, שאלת המבנה התאגידי מהותית יותר מבחירת הנכס עצמו. הבחירה בין בעלות פרטית, ישות פעילה באיחוד האמירויות, SPV באופשור וקרן (foundation) משפיעה על הירושה, על חשיפת המס המשפחתית במדינת המוצא, על ההגנה על הנכסים ועל עלות הניהול השוטף. שירותי המבנה התאגידי ושירותי הקרנות של Polaris משולבים לרוב בייעוץ הנדל״ני כאשר הרכישה עולה על 5 מיליון AED, או כאשר מדובר בהקשר של משרד משפחתי.
- בעלות מלאה פתוחה לכל הזרים באזורים המוגדרים, המקיפים את רוב הנכסים היוקרתיים והבינוניים בדובאי.
- מלוא עלויות העסקה עומדות בדרך כלל על 6.5%–7.5% מעבר למחיר הרכישה עבור רוכשים במזומן.
- את הבעלות אפשר לרשום בשם פרטי, באמצעות חברה באיחוד האמירויות או באמצעות SPV באופשור, ולכל אפשרות תוצאות שונות בתחומי הירושה והמס.
- משכנתאות לתושבי חוץ: שיעור מימון של 50%–60%, הלוואה מזערית של 1 מיליון AED, ובדיקת הכנסה מקיפה.
- נכס בשווי 750 אלף AED פותח ויזה לשלוש שנים; נכס בשווי 2 מיליון AED פותח ויזת זהב לעשר שנים.
נקודת המבט של Polaris
Polaris מייעצת למשקיעים שאינם תושבים בנושא מבנה רכישת הנדל״ן, החל מבחירת ישות הבעלות, דרך שילוב הוויזה ותכנון המס, ועד ניהול הציות השוטף.
לתיאום ייעוץ →