דובאי מבטלת את סף ה-AED 750,000 בנכס לקבלת ויזה: מה משתנה למשקיעים

שלוש רפורמות, כיוון אחד

השינויים פועלים ברצף. ראשית, כל בעלים יחיד של נכס, ללא תלות בערך הנכס, יכול כעת לעמוד בתנאי הזכאות לוויזת משקיע דו-שנתית הניתנת לחידוש. בעלים משותפים נדרשים להחזיק חלק בשווי של 400,000 AED לפחות כל אחד. שינוי זה פותח את שערי התושבות בדובאי בפני קהל חדש לחלוטין של רוכשים בין-לאומיים.

שנית, ויזת הזהב (לעשר שנים, סף של 2 מיליון AED) אינה מחייבת עוד תשלום מזומן של 50%. נכסים ממושכנים ונכסים בבנייה זכאים כעת על בסיס הערכת השווי של ה-DLD בלבד. מדובר בשינוי מהותי: ויזת הזהב נגישה כעת גם למשקיעים שנעזרים במשכנתה, ולא רק לרוכשים במזומן.

שלישית, הפלטפורמה המאוחדת של ה-GDRFA וה-DLD מאחדת את ויזת הזהב, את ויזת הגמלאים ואת ויזת בעלי הנכסים לערוץ דיגיטלי אחד. תהליך שחייב בעבר הגשת בקשות מקבילות לרשויות נפרדות מתנהל כעת מקצה לקצה במערכת אחת, עם יעד אישור של פחות מחמישה ימי עבודה.

השפעת השוק: הרבעון הראשון של 2026 במספרים

ברבעון הראשון של 2026 נרשמו בדובאי יותר מ-45,300 עסקאות נדל״ן, בשווי כולל של יותר מ-114 מיליארד AED. מדובר בעלייה של 5.1% בהיקף העסקאות ובעלייה של 8.6% בערכן לעומת אותה תקופה בשנה הקודמת. השוק נכנס לשלב שאנליסטים מתארים כ"התמתנות בריאה": עליית המחירים השנתית התקררה מזינוקים של יותר מ-15% בשנת 2024 לטווח של 3% עד 6% ברוב המגזרים.

מחירי הווילות ובתי העיר ממשיכים לעלות בקצב מהיר מזה של הדירות, עם צמיחה שנתית של 12% עד 18% לעומת 5% עד 10% בדירות שוק הביניים. נכסים בבנייה היוו 57% מעסקאות המגורים מבחינת ההיקף, אם כי נכסים מוכנים לאכלוס היוו 62% מבחינת הערך הכולל. ההשקעה הסינית זינקה ב-22% לעומת השנה הקודמת, ובכך הפכה סין ללאום הזר השלישי בגודלו בקרב הרוכשים, אחרי הודו ובריטניה.

משמעויות מבניות עבור גופים תאגידיים

רפורמות הוויזה יוצרות הזדמנויות תכנון חדשות בתחום המבנה התאגידי. השקעה בנדל״ן יכולה כעת לשרת שתי מטרות בו-זמנית: לייצר תשואת שכירות ולהבטיח תושבות עבור המשקיעים ועובדי המפתח. עבור יזמים שפועלים באמצעות חברות באזור חופשי או חברות יבשתיות, התאמה בין השקעה בנדל״ן לבין הזכאות לוויזת הזהב יוצרת מבנה משולב יותר של תושבות ועסקים.

עם זאת, הקשר בין בעלות על נכס, מעמד הוויזה והמבנה התאגידי מחייב תכנון מדוקדק. סוג הגוף שדרכו מוחזק הנכס, בין שמדובר בשם פרטי, בחברת LLC יבשתית או בחברת אוף-שור, משפיע הן על הזכאות לוויזה והן על אופן המיסוי. JAFZA Offshore נותרה הגוף הבין-לאומי היחיד שדרכו ניתן להחזיק נכס בדובאי באופן ישיר.

אין כאן רק הקלה בסִפים, אלא עיצוב מחדש ויסודי של אופן הגומלין בין בעלות על נכס לבין תושבות בדובאי.ניתוח של Polaris Corporate Services