תוכנית הניסוי של בלוקצ׳יין במחלקת המקרקעין של דובאי: מה משמעות אסימון נכסים למבני בעלות

מה התוכנית עושה

תוכנית הבלוקצ'יין של מחלקת המקרקעין מאפשרת להנפיק רישומי בעלות דיגיטליים הנרשמים בפנקס מבוזר. לרישומים אלה אותו תוקף משפטי כמו לשטרי בעלות מסורתיים, מודפסים או דיגיטליים, אך הם מוסיפים שכבת אימות הצפנתי שהופכת אותם לחסינים בפני זיוף, ניתנים לאימות מיידי, ומסוגלים להקל על העברות אוטומטיות באמצעות חוזים חכמים.

היישום המיידי הוא תפעולי: אימות מהיר יותר של בעלות עבור בנקים, יזמים וצדדים לעסקאות. כיום, אימות הבעלות עשוי להימשך ימים, והוא מצריך תיאום ידני בין מחלקת המקרקעין, הבנקים וסוכני הנדל״ן. אימות מבוסס בלוקצ'יין הוא כמעט מיידי.

בעלות חלקית: השלכות מבניות

היישום בעל ההשפעה הגדולה יותר לטווח הארוך הוא בעלות חלקית, או טוקניזציה. נכס בשווי 10 מיליון AED יכול להתחלק ל-10,000 אסימונים, שכל אחד מהם מייצג שווי בעלות של 1,000 AED. אסימונים אלה יוכלו להיסחר בבורסות מפוקחות, וכך תיווצר נזילות שהבעלות המסורתית בנכסים אינה יכולה להציע.

בכל הנוגע לאחזקות נדל״ן תאגידיות, הטוקניזציה מעלה שאלות מבניות. ייתכן שחברת JAFZA Offshore המחזיקה בנכס בדובאי תצטרך לשנות את מבנהּ אם הנכס יעבור טוקניזציה, שכן הבעלות ניתנת כעת לחלוקה בדרכים ששטר בעלות מסורתי אינו מאפשר. באופן דומה, מבני נאמנות המחזיקים בנכס עבור נהנים יצטרכו להביא בחשבון בעלות ברמת האסימון וזכויות חלוקה.

זיקת הנושא לזכאות לויזת זהב טרם הוכרעה: אם משקיע מחזיק אסימוני נכס בשווי 2 מיליון AED במקום שטר בעלות יחיד, האם תחול עליו אותה זכאות לאשרה? מחלקת המקרקעין ורשות ההגירה (GDRFA) טרם פרסמו הנחיות בעניין זה, אך הוא יהפוך רלוונטי ככל שהטוקניזציה תתרחב.

לוח הזמנים והמסגרת הרגולטורית

בשלב זה תוכנית החלוץ היא וולונטרית ומוגבלת לנכסים וליזמים נבחרים. יישום מלא, ובכלל זה מסחר באסימוני נכסים בשוק המשני, יצריך מסגרות רגולטוריות בנושאי הגנת המשקיע, ציות לכללי AML בהעברת אסימונים, והיבטי המיסוי של הכנסה מנכס מבוסס אסימונים. רשות הנכסים הווירטואליים (VARA) צפויה למלא תפקיד ברגולציה של השוק המשני, וכך תיווצר נקודת מפגש בין דיני המקרקעין לבין הרגולציה של נכסים וירטואליים.

עבור עסקים הפועלים במגזר הנדל״ן של דובאי, ובהם יזמים, מנהלי נכסים, קרנות השקעה וחברות אחזקה, התארגנות מוקדמת לקראת מסגרת הטוקניזציה מקנה יתרון תחרותי. חברות שתבנינה את מבניהן התאגידיים ואת מסגרות הציות שלהן כך שיתאימו הן לנכסים מסורתיים והן לנכסים שעברו טוקניזציה, תהיינה ערוכות טוב יותר כשיגיע היישום המלא.

הטוקניזציה עשויה לשנות מן היסוד את אופן המסחר בנדל״ן: לאפשר עסקאות מהירות ושקופות יותר ולשפר את נזילות השוק.— ניתוח ענפי, Khaleej Times, ינואר 2026