سوق مكاتب دبي 2026: مساحات الفئة A تبلغ 3,047 درهمًا للقدم المربعة

نقص المعروض من الفئة (أ): لماذا بلغت الإيجارات هذا المستوى

يتّسم سوق المكاتب من الفئة (أ) في دبي خلال عام 2026 بضيق هيكلي. فخلال دورة الأعوام من 2018 إلى 2022، لم يُسلَّم سوى قدر ضئيل من المعروض المتميّز الجديد، في حين استوعب الطلب من قطاعات الخدمات المالية والتقنية والخدمات المهنية والمكاتب العائلية ذلك المعروض وزيادة. وقد ظلّت نسبة الشغور في الأبراج المتميّزة بمركز دبي المالي العالمي ووسط مدينة دبي والخليج التجاري دون 5% طوال عام 2025، وتواصل عند مستويات مماثلة في عام 2026. كما ارتفعت الإيجارات المعلنة للمساحات المتميّزة من نطاق 200 إلى 280 درهماً للقدم المربعة في عام 2022، إلى نطاق 320 إلى 450 درهماً للقدم المربعة في عام 2026، وهي أقوى وتيرة ارتفاع تُسجَّل خلال خمس سنوات. والسوق منقسم إلى شطرين: أبراج متميّزة ممتلئة وأسعارها في صعود، وأبراج من الفئة (ب) وأبراج أقدم من الفئة (أ) تعاني شغوراً هيكلياً وإيجارات أضعف.

لماذا يُتداول مركز دبي المالي العالمي بعلاوة سعرية، وأين تتراجع هذه العلاوة

يُتداول مركز دبي المالي العالمي بعلاوة سعرية تتراوح بين 25% و40% على المساحات المماثلة في الخليج التجاري، رغم أن المسافة بينهما لا تتجاوز خمس دقائق بالسيارة. وأسباب هذه العلاوة حقيقية، فهي تشمل التموضع إلى جانب الجهة التنظيمية، ومنظومة الخدمات المهنية، والقرب من محاكم مركز دبي المالي العالمي، وقيمة العلامة التي يكتسبها عملاء الخدمات المالية من عنوان في المركز. وتبدو هذه العلاوة منطقية للكيانات الخاضعة للتنظيم، والمكاتب العائلية الكبرى، وشركات الاستشارات المالية التي تتطلّب تجربة عملائها وجوداً في مركز دبي المالي العالمي. أما شركات الخدمات التي لا تحتاج إلى القيمة التنظيمية أو قيمة العلامة، فإن ما يوفّره الخليج التجاري من مبانٍ مماثلة بإيجار أدنى بكثير يمثّل فرصة واضحة لاقتناص الفارق، ولا سيما المباني المسلَّمة بعد عام 2022 التي تستوفي مواصفات الفئة (أ) المعاصرة.

ما الذي تعنيه «الفئة (أ)» فعلياً في عام 2026

لقد غدا تعريف الفئة (أ) أكثر صرامة. فالبرج المبني في حقبة عام 2010، بمساحات طوابق تتراوح بين 12,000 و15,000 قدم مربعة، وارتفاع 2.7 متر بين البلاطات، وبلا أرضية مرتفعة، وبمرافق محدودة لنهاية الرحلة، لم يعد يندرج في المجموعة ذاتها التي يندرج فيها برج مسلَّم في عام 2023 بمساحات طوابق تبلغ 22,000 قدم مربعة، وارتفاع 3.1 متر بين البلاطات، وأرضية مرتفعة، ومرافق صحية لنهاية الرحلة، وشحن واسع للمركبات الكهربائية، وشهادة BREEAM أو LEED. وبات المستأجرون الكبار يختارون مكاتبهم على أساس تصنيفات الاستدامة وميزات تجربة المستأجر، لا على أساس الموقع وحده. ويترتب على ذلك أن المباني المصنّفة اسمياً ضمن الفئة (أ)، التي يتراوح عمرها بين 10 و15 عاماً، تُؤجَّر بخصومات ملموسة قياساً إلى مباني الفئة (أ) المعاصرة الحقيقية.

بديل المكاتب المرنة: أين ينجح وأين يخفق

نمت شركات تشغيل المكاتب المرنة (ريجس وسيرفكورب ووي وورك، إلى جانب لاعبين محليين) نمواً ملموساً في الأعوام من 2024 إلى 2026، إذ تستخدمها الشركات المنتقلة لتأسيس وجودها في الإمارات قبل توقيع عقود إيجار مباشرة. والإيجارات المعلنة لكل محطة عمل ليست المعيار المناسب للمقارنة، فالمكاتب المرنة تشمل خدمات متكاملة من أمن وتقنية معلومات واستقبال. فبالنسبة إلى الفرق المؤلَّفة من شخصين إلى ثمانية، كثيراً ما تكون المكاتب المرنة أقل تكلفة من الإيجار المباشر بعد احتساب التجهيزات والودائع وأعباء الإدارة. أما الفرق المؤلَّفة من عشرة أشخاص فأكثر، فعادةً ما يتفوّق الإيجار المباشر في مبانٍ من الفئة (ب) أو مبانٍ أقدم من الفئة (أ) من حيث التكلفة لكل فرد في غضون 18 شهراً.

قرار المكتب واختبار المضمون الاقتصادي

بالنسبة إلى الكيانات المرخّصة في الإمارات التي تطالب باستيفاء المضمون الاقتصادي وفق لوائح ESR أو بصفة الشخص المؤهَّل في المنطقة الحرة (QFZP)، تترتب على اختيار المكتب آثار ضريبية. فالمكاتب المرنة والعناوين المشتركة، وإن كانت قانونية تماماً لأغراض الترخيص، باتت لا تستوفي اختبارات المضمون الاقتصادي للكيانات التي تطالب بدخل جوهري. وقد كان توجيه الهيئة الاتحادية للضرائب لعام 2025 واضحاً في هذا الشأن: المكتب المسجّل ليس كالمكتب التشغيلي. وحيثما كان الدخل المؤهَّل بموجب لوائح ESR أو صفة QFZP على المحك، فإن مكتباً مخصَّصاً (ولو كان صغيراً) هو الموقف الأكثر أماناً.