조지아 부동산은 5년간 확신에 보상해 왔습니다. 트빌리시 신축 가격은 2020년 이후 약 57% 올랐고, 수도의 평균은 현재 제곱미터당 약 1,312달러(연 +4.1%)이며, 관광 붐을 어깨에 짊어진 흑해 도시 바투미는 연 16.5% 급등 끝에 1,395달러에 도달했습니다. 은행 여신이 같은 이야기를 안쪽에서 들려줍니다. 2025년 부동산 대출은 27.9% 늘어 다른 어떤 항목보다 빨랐습니다.
외국인 매수자에게 이곳의 절차는 여전히 세계에서 가장 우호적인 축에 듭니다. 비거주자는 아파트·주택·상업용 부동산을 본인 명의로 직접 소유하고 — 농지만 제한됩니다 — 국가공공등기청의 소유권 이전은 소액의 수수료로 통상 당일 완료됩니다. 서구식 인지세는 없고, 보유세는 낮으며, 임대 소득에는 5% 단일세율을 적용할 수 있습니다.
모든 매수자가 알아야 할 2026년 3월의 규정 변화
조지아에서 부동산과 거주 허가는 오래전부터 연결되어 있었는데, 바로 그 지점의 규칙이 방금 움직였습니다. 2026년 3월 1일부터 부동산 연계 임시 거주 허가의 최소 적격 투자액이 15만 달러로 오릅니다. 이 변화는 시장을 더 높은 가치, 더 긴 호흡의 매입으로 유도하려는 명시적 조치이며, 거주를 염두에 둔 매수자라면 이민청 창구에서 뒤늦게 발견할 것이 아니라 처음부터 새 기준에 맞춰 거래를 설계해야 한다는 뜻입니다.
수요는 어디에서 오는가
세 갈래 흐름이 시장을 먹여 살립니다. 관광은 방문객을 단기임대·리조트 물건의 매수자로 바꿉니다 — 바투미와 국가 지정 고니오 클러스터가 중심입니다. 무비자 1년과 세제에 이끌린 전문직과 가족들의 이주 물결은 트빌리시 바케, 사부르탈로, 구시가의 장기임대를 떠받칩니다. 그리고 역내 자본은 부드러운 이웃 속의 단단한 자산으로 조지아 등기부를 계속 신뢰합니다. 호황인 달에는 외국인이 바투미 매입의 5분의 1에 육박합니다.
어른답게 심사하기
경고는 기세만큼 선명합니다. 바투미 에어비앤비 평균 일일 요금은 예약 박수가 늘어나는 와중에도 31달러에서 28달러로 미끄러졌습니다. 수요보다 빨리 도착하는 공급의 고전적 증거입니다. 분양권 매입은 어떤 등기소도 고쳐 주지 못하는 시행사 리스크를 안고 있으며, ‘보장 수익률’ 상품은 이 문구가 전 세계에서 얻어낸 그 의심을 받아 마땅합니다. 조지아에서 성공하는 이들은 먼저 입지와 등기의 품질을, 다음으로 시행사의 견고함을 사고, 예상 수익률은 한참 뒤 맨 마지막에 삽니다.
- 바투미는 1년 새 16.5% 올라 약 1,395달러/㎡, 트빌리시 평균 약 1,312달러/㎡, 신축은 2020년 이후 +57%.
- 외국인은 조지아 부동산을 당일 등기로 직접 소유. 농지만 제한.
- 2026년 3월 1일부터 부동산 연계 거주 허가는 최소 15만 달러 투자 필요.
- 임대 소득은 5% 단일세율 적용 가능, 보유세는 낮음.
- 바투미 단기임대 공급이 수요를 추월 — 약속된 수익률이 아니라 입지와 등기로 심사할 것.
Polaris의 관점
Polaris는 프로젝트가 아니라 매수자를 위해 일합니다. 우리는 조지아 매입을 처음부터 끝까지 설계합니다. 보유 수단 선택, 시행사와 등기에 대한 실사, 계약 검토, 그리고 15만 달러 새 기준에 맞춘 거주 전략 — 매수자의 삶이 여러 나라에 걸칠 때는 국경 간 조세 설계와 조율합니다. 바투미에서 일하는 우리는 자문하는 현장을 직접 걸어서 확인합니다.