Грузинська нерухомість п'ять років винагороджувала переконаність. Ціни новобудов Тбілісі зросли приблизно на 57% з 2020 року; столиця в середньому коштує близько 1 312 доларів за квадратний метр (+4,1% за рік), а Батумі — чорноморське місто, що несе туристичний бум на плечах, — вийшов на 1 395 доларів після річного стрибка на 16,5%. Банківське кредитування розповідає ту саму історію зсередини: кредити на нерухомість зросли на 27,9% у 2025 році — швидше за будь-яку іншу категорію.
Для іноземних покупців механіка лишається однією з найдружніших у світі. Нерезиденти володіють квартирами, будинками та комерційними об'єктами напряму й на своє ім'я — обмежена лише сільгоспземля, — а перехід права в Національному агентстві публічного реєстру рутинно завершується того ж дня за скромний збір. Гербового збору в західному сенсі немає, поточні податки на майно низькі, а орендний дохід може оподатковуватися за пласкою ставкою 5%.
Зміна правил із березня 2026-го, яку має знати кожен покупець
Нерухомість і резидентство в Грузії давно пов'язані, і тут правила щойно зрушили: з 1 березня 2026 року мінімальна кваліфікуюча інвестиція для посвідки через нерухомість підіймається до 150 000 доларів. Зміна свідомо штовхає ринок до покупок більшої цінності та довшого горизонту — і означає, що покупцям із планами на резидентство варто вибудовувати угоду під новий поріг від самого початку.
Звідки приходить попит
Ринок живлять три течії. Туризм перетворює гостей на покупців короткострокового та курортного фонду — насамперед у Батумі та державному кластері Гоніо. Релокація — фахівці й родини, приваблені безвізовим роком і податковою системою, — підтримує довгострокову оренду у тбіліських Ваке, Сабуртало та старому місті. А регіональний капітал продовжує вважати грузинський титул твердим активом у м'якому сусідстві: у сильні місяці іноземці наближаються до п'ятої частини покупок у Батумі.
Андерайтинг по-дорослому
Попередження такі ж ясні, як імпульс. Середня добова ставка Airbnb у Батумі сповзла з 31 до 28 доларів навіть за зростання заброньованих ночей — класичне свідчення пропозиції, що прибуває швидше за попит. Покупки на етапі будівництва несуть девелоперський ризик, який не лікує жоден реєстр, а схеми «гарантованої дохідності» заслуговують того скепсису, який ця фраза заробила всюди на землі. Ті, хто досягає успіху в Грузії, купують спершу локацію та якість титулу, потім — надійність девелопера, і лише здалеку — прогнозну дохідність.
- Ціни в Батумі зросли на 16,5% за рік до ~$1 395/м²; Тбілісі в середньому ~$1 312/м², новобудови +57% з 2020-го.
- Іноземці володіють грузинською нерухомістю напряму з реєстрацією того ж дня; обмежена лише сільгоспземля.
- З 1 березня 2026 року посвідка через нерухомість вимагає інвестиції від $150 000.
- Орендний дохід може оподатковуватися за пласкою ставкою 5%, поточні майнові податки низькі.
- Пропозиція короткострокової оренди в Батумі випереджає попит — рахуйте від локації та титулу, а не від обіцяної дохідності.
Погляд Polaris
Polaris діє на боці покупця, а не проєкту. Ми структуруємо грузинські придбання від і до — вибір володільницької форми, перевірка девелопера й титулу, аналіз договору та стратегія резидентства під новий поріг $150 000 — у координації з транскордонним податковим плануванням там, де життя покупця охоплює кілька країн. Працюючи з Батумі, ми ходимо майданчиками, про які консультуємо.