Georgische Immobilien haben fünf Jahre lang Überzeugung belohnt. Neubaupreise in Tiflis stiegen seit 2020 um rund 57 Prozent; die Hauptstadt liegt heute im Schnitt bei etwa 1.312 Dollar je Quadratmeter (+4,1 Prozent im Jahr), während Batumi — die Schwarzmeerstadt, die den Tourismusboom auf den Schultern trägt — nach einem Jahressprung von 16,5 Prozent bei 1.395 Dollar angekommen ist. Die Bankkredite erzählen dieselbe Geschichte von innen: Immobiliendarlehen wuchsen 2025 um 27,9 Prozent — schneller als jede andere Kategorie.
Für ausländische Käufer bleibt die Mechanik eine der freundlichsten weltweit. Nichtansässige besitzen Wohnungen, Häuser und Gewerbe direkt und im eigenen Namen — nur Agrarland ist beschränkt —, und der Eigentumsübergang beim Nationalen Registeramt wird routinemäßig am selben Tag gegen geringe Gebühr vollzogen. Es gibt keine Stempelsteuer im westlichen Sinn, laufende Grundsteuern sind niedrig, und Mieteinnahmen können pauschal mit 5 Prozent besteuert werden.
Die Regeländerung ab März 2026, die jeder Käufer kennen muss
Immobilien und Aufenthalt sind in Georgien seit Langem verknüpft, und hier haben sich die Regeln gerade bewegt: Ab dem 1. März 2026 steigt die qualifizierende Mindestinvestition für die immobiliengebundene Aufenthaltserlaubnis auf 150.000 USD. Die Änderung soll den Markt bewusst zu höherwertigen, langfristigeren Käufen lenken — Käufer mit Aufenthaltsplänen sollten den Erwerb von Anfang an gegen die neue Schwelle strukturieren, statt sie am Migrationsschalter zu entdecken.
Woher die Nachfrage kommt
Drei Strömungen speisen den Markt. Der Tourismus verwandelt Besucher in Käufer von Kurzzeit- und Resortbeständen — vor allem in Batumi und dem staatlichen Gonio-Cluster. Die Relocation — Fachkräfte und Familien, angezogen vom visumfreien Jahr und dem Steuersystem — trägt die Langzeitmiete in Tiflis' Vake, Saburtalo und der Altstadt. Und regionales Kapital behandelt georgische Titel weiter als harten Wert in weicher Nachbarschaft: In starken Monaten nähern sich Ausländer einem Fünftel der Käufe in Batumi.
Underwriting wie ein Erwachsener
Die Warnungen sind so klar wie der Schwung. Batumis Airbnb-Tagesrate rutschte von 31 auf 28 Dollar, selbst während die gebuchten Nächte wuchsen — klassischer Beleg für Angebot, das schneller eintrifft als Nachfrage. Off-Plan-Käufe tragen Entwicklerrisiken, die kein Register heilt, und „Garantierendite“-Modelle verdienen die Skepsis, die diese Phrase überall auf der Welt erworben hat. Wer in Georgien gut abschneidet, kauft zuerst Lage und Titelqualität, dann Entwicklerbonität — und Renditeprognosen mit weitem Abstand zuletzt.
- Batumis Preise stiegen binnen Jahresfrist um 16,5% auf ~$1.395/m²; Tiflis im Schnitt ~$1.312/m², Neubauten +57% seit 2020.
- Ausländer besitzen georgische Immobilien direkt mit Registrierung am selben Tag; nur Agrarland ist beschränkt.
- Ab 1. März 2026 verlangt die immobiliengebundene Aufenthaltserlaubnis mindestens $150.000 Investition.
- Mieteinnahmen können pauschal mit 5% besteuert werden; laufende Grundsteuern sind niedrig.
- Das Kurzzeitangebot in Batumi überholt die Nachfrage — rechnen Sie von Lage und Titel, nicht von versprochenen Renditen.
Polaris-Perspektive
Polaris handelt für Käufer, nicht für Projekte. Wir strukturieren georgische Erwerbe von Anfang bis Ende — Wahl des Eigentumsvehikels, Due Diligence zu Entwickler und Titel, Vertragsprüfung und die Aufenthaltsstrategie gegen die neue $150.000-Schwelle — koordiniert mit grenzüberschreitender Steuerplanung, wo das Leben des Käufers mehrere Länder umspannt. Von Batumi aus begehen wir die Standorte, zu denen wir beraten.