הנדל"ן הגאורגי תיגמל אמונה במשך חמש שנים. מחירי הבנייה החדשה בטביליסי עלו בכ-57% מאז 2020; הבירה עומדת היום על כ-1,312 דולר למ"ר בממוצע (4.1%+ בשנה), בעוד באטומי — עיר הים השחור שנושאת את גאות התיירות על כתפיה — הגיעה ל-1,395 דולר אחרי זינוק שנתי של 16.5%. האשראי הבנקאי מספר את אותו סיפור מבפנים: הלוואות נדל"ן צמחו ב-27.9% ב-2025 — מהר מכל קטגוריה אחרת.
לקונים זרים, המכניקה נותרת מהידידותיות בעולם. תושבי חוץ מחזיקים בדירות, בתים ונכסים מסחריים ישירות ועל שמם — רק קרקע חקלאית מוגבלת — והעברת הבעלות בסוכנות הלאומית של המרשם הציבורי מסתיימת באופן שגרתי באותו יום תמורת אגרה צנועה. אין מס בולים במובן המערבי, מיסי הרכוש השוטפים נמוכים, והכנסות שכירות יכולות להיות ממוסות בשיעור אחיד של 5%.
שינוי הכללים ממרץ 2026 שכל קונה חייב להכיר
נדל"ן ותושבות קשורים בגאורגיה מזה זמן רב, וכאן הכללים זזו זה עתה: החל מ-1 במרץ 2026, ההשקעה המזערית המזכה בהיתר שהייה זמני מכוח בעלות על נכס עולה ל-150,000 דולר. השינוי נועד במוצהר לדחוף את השוק לרכישות בעלות ערך גבוה יותר ואופק ארוך יותר — ומשמעותו שקונים עם תוכניות תושבות צריכים לבנות את העסקה מול הסף החדש מההתחלה, לא לגלות אותו בדלפק ההגירה.
מאיפה מגיע הביקוש
שלושה זרמים מזינים את השוק. התיירות הופכת מבקרים לקונים של נכסי השכרה קצרה ונופש — בעיקר בבאטומי ובאשכול הממשלתי גוניו. הרילוקיישן — אנשי מקצוע ומשפחות שנמשכים לשנה ללא ויזה ולמערכת המס — תומך בשכירות ארוכה בוואקה, סבורתלו והעיר העתיקה של טביליסי. וההון האזורי ממשיך להתייחס לבעלות גאורגית כנכס קשה בסביבה רכה: בחודשים חזקים, זרים מתקרבים לחמישית מהרכישות בבאטומי.
חיתום כמו מבוגר
האזהרות ברורות כמו המומנטום. תעריף Airbnb היומי הממוצע בבאטומי החליק מ-31 ל-28 דולר גם כשהלילות המוזמנים צמחו — עדות קלאסית להיצע שמגיע מהר מהביקוש. רכישות על הנייר נושאות סיכון יזם ששום מרשם לא מרפא, ותוכניות "תשואה מובטחת" ראויות לספקנות שהביטוי הזה צבר בכל מקום בעולם. מי שמצליחים בגאורגיה קונים קודם מיקום ואיכות בעלות, אחר כך איתנות יזם — ותשואה חזויה במרחק רב, אחרונה.
- מחירי באטומי עלו ב-16.5% בשנה לכ-1,395 $/מ"ר; טביליסי בממוצע כ-1,312 $/מ"ר, בנייה חדשה 57%+ מאז 2020.
- זרים מחזיקים בנדל"ן גאורגי ישירות עם רישום באותו יום; רק קרקע חקלאית מוגבלת.
- מ-1 במרץ 2026, היתר שהייה מכוח נכס דורש השקעה של 150,000 $ לפחות.
- הכנסות שכירות יכולות ליהנות משיעור אחיד של 5%; מיסי רכוש שוטפים נמוכים.
- היצע ההשכרה הקצרה בבאטומי עוקף את הביקוש — חתמו על מיקום ובעלות, לא על תשואות מובטחות.
נקודת המבט של Polaris
Polaris פועלת עבור קונים, לא עבור פרויקטים. אנו בונים רכישות גאורגיות מקצה לקצה — בחירת כלי ההחזקה, בדיקת נאותות ליזם ולבעלות, סקירת חוזה ואסטרטגיית תושבות מול הסף החדש של 150,000 $ — בתיאום עם תכנון מס חוצה-גבולות כשחיי הקונה משתרעים על כמה מדינות. מפעילותנו בבאטומי, אנו הולכים באתרים שעליהם אנו מייעצים.