五年来，格鲁吉亚房地产一直在奖励信念。第比利斯新房价格自 2020 年以来上涨约 57%；首都目前均价约 1,312 美元/平方米（年涨 4.1%），而肩负旅游热潮的黑海城市巴统，在年涨 16.5% 之后达到 1,395 美元。银行信贷从内部讲述同一个故事：2025 年房地产贷款增长 27.9%——快于所有其他类别。
对外国买家而言，这里的机制仍属全球最友好之列。非居民可直接以本人名义持有公寓、住宅与商业物业——仅农业用地受限——在国家公共登记局的产权过户通常当天完成，规费低廉。没有西方意义上的印花税，持有环节税负很低，租金收入可适用 5% 单一税率。
每位买家都必须知道的 2026 年 3 月规则变化
在格鲁吉亚，房产与居留早已挂钩，而规则刚刚变动：自 2026 年 3 月 1 日起，凭房产申请临时居留的最低适格投资额提高至 15 万美元。这一变化旨在明确引导市场转向更高价值、更长周期的购置——也意味着有居留打算的买家应从一开始就按新门槛设计交易，而不是在移民局窗口才发现它。
需求从何而来
三股潮流滋养着市场。旅游把访客变成短租与度假物业的买家——主要在巴统和国家级的戈尼奥集群。移居潮——被免签一年与税制吸引的专业人士与家庭——支撑着第比利斯瓦克、萨布尔塔洛与老城的长租市场。而区域资本继续把格鲁吉亚产权视为柔软邻里中的硬资产：在强劲的月份，外国人接近巴统购房量的五分之一。
像成年人一样核算
警告与势头一样清晰。巴统 Airbnb 平均日价从 31 美元滑落至 28 美元——即使间夜量还在增长——这是供给快于需求的经典证据。期房购置带有任何登记局都治不了的开发商风险，而“保证回报”方案配得上这个词在全世界赢得的怀疑。在格鲁吉亚做得好的人，先买位置与产权质量，再买开发商的稳健——预测回报排在遥远的最后。
要点摘要
- 巴统一年涨 16.5% 至约 1,395 美元/㎡；第比利斯均价约 1,312 美元/㎡，新房自 2020 年 +57%。
- 外国人可直接持有格鲁吉亚房产并当天登记；仅农业用地受限。
- 自 2026 年 3 月 1 日起，凭房产申请居留需至少 15 万美元投资。
- 租金收入可适用 5% 单一税率；持有环节税负很低。
- 巴统短租供给超过需求——按位置与产权核算，而不是按承诺的回报。