L'immobilier géorgien a récompensé la conviction pendant cinq ans. Les prix du neuf à Tbilissi ont gagné environ 57 % depuis 2020 ; la capitale s'établit aujourd'hui autour de 1 312 dollars le mètre carré (+4,1 % sur l'année), tandis que Batoumi — la ville de la mer Noire qui porte le boom touristique sur ses épaules — a atteint 1 395 dollars après un bond annuel de 16,5 %. Le crédit bancaire raconte la même histoire de l'intérieur : les prêts immobiliers ont crû de 27,9 % en 2025, plus vite que toute autre catégorie.
Pour les acheteurs étrangers, la mécanique demeure l'une des plus accueillantes au monde. Les non-résidents détiennent appartements, maisons et locaux commerciaux en direct et en leur nom — seules les terres agricoles sont restreintes —, et le transfert de titre auprès de l'Agence nationale du registre public s'achève couramment le jour même pour une modique redevance. Pas de droits de timbre au sens occidental, des taxes foncières récurrentes faibles, et les revenus locatifs peuvent être imposés au taux unique de 5 %.
Le changement de règle de mars 2026 que tout acheteur doit connaître
Immobilier et résidence sont liés en Géorgie de longue date, et ici les règles viennent de bouger : à compter du 1er mars 2026, l'investissement immobilier minimum qualifiant pour le permis de séjour temporaire lié à la propriété passe à 150 000 USD. Le changement vise explicitement à orienter le marché vers des achats de plus grande valeur et de plus long horizon — les acheteurs dont les plans incluent la résidence doivent structurer l'acquisition contre le nouveau seuil dès le départ, et non le découvrir au guichet de l'immigration.
D'où vient la demande
Trois courants alimentent le marché. Le tourisme convertit les visiteurs en acheteurs de biens de location courte et de resort — surtout à Batoumi et dans le cluster étatique de Gonio. La relocation — professionnels et familles attirés par l'année sans visa et le système fiscal — soutient la location longue dans les quartiers de Vake, Saburtalo et la vieille ville de Tbilissi. Et le capital régional continue de traiter le titre géorgien comme un actif dur dans un voisinage mou : dans les mois forts, les étrangers approchent le cinquième des achats à Batoumi.
Souscrire en adulte
Les avertissements sont aussi clairs que l'élan. Le tarif journalier moyen d'Airbnb à Batoumi a glissé de 31 à 28 dollars alors même que les nuits réservées croissaient — preuve classique d'une offre arrivant plus vite que la demande. Les achats sur plan portent un risque promoteur qu'aucun registre ne guérit, et les montages à « rendement garanti » méritent le scepticisme que cette formule a gagné partout sur terre. Ceux qui réussissent en Géorgie achètent d'abord l'emplacement et la qualité du titre, ensuite la solidité du promoteur — et le rendement projeté de très loin en dernier.
- Les prix de Batoumi ont gagné 16,5 % en un an à ~1 395 $/m² ; Tbilissi s'établit à ~1 312 $/m², le neuf +57 % depuis 2020.
- Les étrangers détiennent l'immobilier géorgien en direct avec enregistrement le jour même ; seules les terres agricoles sont restreintes.
- À compter du 1er mars 2026, le permis de séjour lié à la propriété exige un investissement d'au moins 150 000 $.
- Les revenus locatifs peuvent bénéficier du taux unique de 5 % ; les taxes foncières récurrentes sont faibles.
- L'offre de location courte dépasse la demande à Batoumi — souscrivez sur l'emplacement et le titre, pas sur les rendements promis.
Le point de vue de Polaris
Polaris agit pour les acheteurs, pas pour les projets. Nous structurons les acquisitions géorgiennes de bout en bout — choix du véhicule de détention, due diligence sur promoteur et titre, revue du contrat et stratégie de résidence face au nouveau seuil de 150 000 $ — coordonnées avec la planification fiscale transfrontalière lorsque la vie de l'acheteur enjambe plusieurs pays. Opérant depuis Batoumi, nous parcourons les sites sur lesquels nous conseillons.