El inmobiliario georgiano ha recompensado la convicción durante cinco años. Los precios de obra nueva en Tiflis han subido cerca del 57% desde 2020; la capital promedia hoy unos 1.312 dólares por metro cuadrado (+4,1% en el año), mientras Batumi —la ciudad del mar Negro que carga el auge turístico a hombros— alcanzó 1.395 dólares tras un salto anual del 16,5%. El crédito bancario cuenta la misma historia desde dentro: los préstamos inmobiliarios crecieron un 27,9% en 2025, más rápido que cualquier otra categoría.
Para los compradores extranjeros, la mecánica sigue siendo de las más amables del mundo. Los no residentes poseen pisos, casas y locales directamente y a su nombre —solo la tierra agrícola está restringida—, y la transmisión del título en la Agencia Nacional del Registro Público se completa rutinariamente el mismo día por una tasa modesta. No hay timbre en el sentido occidental, los impuestos recurrentes son bajos, y las rentas de alquiler pueden tributar al tipo fijo del 5%.
El cambio de regla de marzo de 2026 que todo comprador debe conocer
Inmueble y residencia llevan mucho tiempo vinculados en Georgia, y aquí las reglas acaban de moverse: desde el 1 de marzo de 2026, la inversión inmobiliaria mínima que cualifica para el permiso de residencia temporal ligado a la propiedad sube a 150.000 USD. El cambio busca explícitamente empujar el mercado hacia compras de mayor valor y horizonte más largo, y significa que los compradores con planes de residencia deben estructurar la adquisición contra el nuevo umbral desde el principio, no descubrirlo en la ventanilla de inmigración.
De dónde viene la demanda
Tres corrientes alimentan el mercado. El turismo convierte a los visitantes en compradores de producto de alquiler corto y resort, sobre todo en Batumi y en el clúster estatal de Gonio. La reubicación —profesionales y familias atraídos por el año sin visado y el sistema fiscal— sostiene el alquiler largo en Vake, Saburtalo y el casco viejo de Tiflis. Y el capital regional sigue tratando el título georgiano como activo duro en vecindario blando: en los meses fuertes, los extranjeros rozan la quinta parte de las compras en Batumi.
Suscribir como un adulto
Las advertencias son tan claras como el impulso. La tarifa diaria media de Airbnb en Batumi resbaló de 31 a 28 dólares incluso mientras crecían las noches reservadas: prueba clásica de oferta que llega más rápido que la demanda. Las compras sobre plano cargan un riesgo de promotor que ningún registro cura, y los esquemas de «rentabilidad garantizada» merecen el escepticismo que esa fórmula se ha ganado en todo el planeta. Quienes prosperan en Georgia compran primero ubicación y calidad del título, después solvencia del promotor, y la rentabilidad proyectada muy en último lugar.
- Los precios de Batumi subieron un 16,5% en un año hasta ~1.395 $/m²; Tiflis promedia ~1.312 $/m² y la obra nueva +57% desde 2020.
- Los extranjeros poseen inmuebles georgianos directamente con registro el mismo día; solo la tierra agrícola está restringida.
- Desde el 1 de marzo de 2026, el permiso de residencia ligado a la propiedad exige una inversión mínima de 150.000 $.
- Las rentas de alquiler pueden acogerse al tipo fijo del 5%; los impuestos recurrentes son bajos.
- La oferta de alquiler corto supera a la demanda en Batumi: suscriba sobre ubicación y título, no sobre rentabilidades prometidas.
La perspectiva de Polaris
Polaris actúa para compradores, no para proyectos. Estructuramos las adquisiciones georgianas de principio a fin —elección del vehículo de titularidad, due diligence de promotor y título, revisión del contrato y estrategia de residencia frente al nuevo umbral de 150.000 $— coordinadas con la planificación fiscal transfronteriza cuando la vida del comprador abarca varios países. Operando desde Batumi, recorremos los emplazamientos sobre los que asesoramos.