Грузинская недвижимость пять лет вознаграждала убеждённость. Цены новостроек Тбилиси выросли примерно на 57% с 2020 года; столица в среднем стоит около 1 312 долларов за квадратный метр (+4,1% за год), а Батуми — черноморский город, несущий туристический бум на плечах, — вышел на 1 395 долларов после годового скачка на 16,5%. Банковское кредитование рассказывает ту же историю изнутри: кредиты на недвижимость выросли на 27,9% в 2025 году — быстрее любой другой категории.
Для иностранных покупателей механика остаётся одной из дружелюбнейших в мире. Нерезиденты владеют квартирами, домами и коммерческими объектами напрямую и на своё имя — ограничена только сельхозземля, — а переход права в Национальном агентстве публичного реестра рутинно завершается в тот же день за скромную пошлину. Гербового сбора в западном смысле нет, текущие налоги на имущество низки и привязаны к доходу, а арендный доход может облагаться по плоской ставке 5%.
Изменение правил с марта 2026-го, которое должен знать каждый покупатель
Недвижимость и резидентство в Грузии давно связаны, и здесь правила только что сдвинулись: с 1 марта 2026 года минимальная квалифицирующая инвестиция для ВНЖ через недвижимость поднимается до 150 000 долларов. Изменение сознательно толкает рынок к покупкам большей ценности и длинного горизонта — и означает, что покупателям с планами на резидентство стоит выстраивать сделку под новый порог с самого начала, а не обнаруживать его на стойке миграционной службы.
Откуда приходит спрос
Рынок питают три течения. Туризм превращает гостей в покупателей краткосрочного и курортного фонда — прежде всего в Батуми и государственном кластере Гонио. Релокация — специалисты и семьи, привлечённые безвизовым годом и налоговой системой, — поддерживает долгосрочную аренду в тбилисских Ваке, Сабуртало и старом городе. А региональный капитал продолжает считать грузинский титул твёрдым активом в мягком соседстве: данные реестра давно показывают заметную долю иностранцев в сделках, в сильные месяцы приближающуюся к пятой части покупок в Батуми.
Андеррайтинг по-взрослому
Предупреждения так же ясны, как импульс. Средняя суточная ставка Airbnb в Батуми сползла с 31 до 28 долларов даже при росте забронированных ночей — классическое свидетельство предложения, прибывающего быстрее спроса в сегменте краткосрочной аренды. Покупки на этапе строительства несут девелоперский риск, который не лечит никакой реестр, а схемы «гарантированной доходности» заслуживают того скепсиса, который эта фраза заработала повсюду на земле. Те, кто преуспевает в Грузии, покупают сначала локацию и качество титула, затем — надёжность девелопера, и лишь издалека — прогнозную доходность.
- Цены в Батуми выросли на 16,5% за год до ~$1 395/м²; Тбилиси в среднем ~$1 312/м², новостройки +57% с 2020-го.
- Иностранцы владеют грузинской недвижимостью напрямую с регистрацией в тот же день; ограничена только сельхозземля.
- С 1 марта 2026 года ВНЖ через недвижимость требует инвестиции от $150 000.
- Арендный доход может облагаться по плоской ставке 5%, текущие имущественные налоги низки.
- Предложение краткосрочной аренды в Батуми обгоняет спрос — считайте от локации и титула, а не от обещанной доходности.
Взгляд Polaris
Polaris действует на стороне покупателя, а не проекта. Мы структурируем грузинские приобретения от и до — выбор владельческой формы, проверка девелопера и титула, анализ договора и стратегия резидентства под новый порог $150 000 — в координации с трансграничным налоговым планированием там, где жизнь покупателя охватывает несколько стран. Работая из Батуми, мы ходим по площадкам, о которых консультируем.