Gürcistan gayrimenkulü beş yıldır inancı ödüllendiriyor. Tiflis'te yeni konut fiyatları 2020'den bu yana yaklaşık %57 arttı; başkent bugün metrekarede ortalama 1.312 dolar civarında (+%4,1 yıllık) seyrederken, turizm patlamasını omuzlarında taşıyan Karadeniz kenti Batum, %16,5'lik yıllık sıçramanın ardından 1.395 dolara ulaştı. Banka kredileri aynı hikâyeyi içeriden anlatıyor: gayrimenkul kredileri 2025'te %27,9 büyüdü — diğer tüm kategorilerden hızlı.
Yabancı alıcılar için mekanizma dünyanın en dostane olanlarından biri olmayı sürdürüyor. Yerleşik olmayanlar daireleri, evleri ve ticari mülkleri doğrudan ve kendi adlarına edinir — yalnızca tarım arazisi kısıtlıdır — ve Ulusal Kamu Sicili Ajansı'ndaki tapu devri, mütevazı bir harçla rutin olarak aynı gün tamamlanır. Batılı anlamda damga vergisi yok, cari emlak vergileri düşük ve kira geliri sabit %5 oranında vergilendirilebiliyor.
Her alıcının bilmesi gereken Mart 2026 kural değişikliği
Gürcistan'da gayrimenkul ile oturum uzun süredir bağlantılı ve kurallar tam burada değişti: 1 Mart 2026'dan itibaren mülke bağlı geçici oturum izni için asgari nitelikli yatırım 150.000 USD'ye yükseliyor. Değişiklik piyasayı açıkça daha yüksek değerli, daha uzun ufuklu alımlara itmeyi amaçlıyor — ve oturum planı olan alıcıların işlemi en baştan yeni eşiğe göre kurgulaması, onu göç idaresi gişesinde keşfetmemesi gerektiği anlamına geliyor.
Talep nereden geliyor
Piyasayı üç akıntı besliyor. Turizm, ziyaretçileri kısa dönem ve tatil köyü stokunun alıcılarına dönüştürüyor — başta Batum ve devletin Gonio kümesi. Taşınma dalgası — vizesiz yıl ve vergi sistemiyle gelen profesyoneller ve aileler — Tiflis'in Vake, Saburtalo ve eski şehir semtlerinde uzun dönem kirayı ayakta tutuyor. Bölgesel sermaye ise Gürcistan tapusunu yumuşak bir komşulukta sert varlık saymayı sürdürüyor: güçlü aylarda yabancılar Batum'daki alımların beşte birine yaklaşıyor.
Yetişkin gibi underwriting
Uyarılar ivme kadar net. Batum'da Airbnb'nin ortalama günlük fiyatı, rezerve geceler artarken bile 31 dolardan 28 dolara kaydı — talepten hızlı gelen arzın klasik kanıtı. Maketten alımlar, hiçbir sicilin iyileştiremeyeceği geliştirici riski taşır ve "garanti getiri" düzenekleri bu ifadenin dünyanın her yerinde kazandığı şüpheciliği hak eder. Gürcistan'da başarılı olanlar önce konumu ve tapu kalitesini, sonra geliştiricinin sağlamlığını satın alır — öngörülen getiriyi ise açık ara en son.
- Batum fiyatları bir yılda %16,5 artarak ~1.395 $/m²'ye çıktı; Tiflis ortalaması ~1.312 $/m², yeni konut 2020'den beri +%57.
- Yabancılar Gürcistan mülkünü aynı gün tesciliyle doğrudan edinir; yalnız tarım arazisi kısıtlı.
- 1 Mart 2026'dan itibaren mülke bağlı oturum izni en az 150.000 $ yatırım gerektiriyor.
- Kira geliri sabit %5'ten yararlanabilir; cari emlak vergileri düşük.
- Batum'da kısa dönem arz talebi aşıyor — vaat edilen getirilere değil, konuma ve tapuya göre hesap yapın.
Polaris Perspektifi
Polaris projeler için değil, alıcılar için çalışır. Gürcistan alımlarını uçtan uca kurgularız — mülkiyet aracının seçimi, geliştirici ve tapu için durum tespiti, sözleşme incelemesi ve yeni 150.000 $ eşiğine göre oturum stratejisi — alıcının hayatı birden çok ülkeye yayıldığında sınır ötesi vergi planlaması ile eşgüdüm içinde. Batum'dan çalışırken, danışmanlık verdiğimiz sahaları bizzat yürüyoruz.