Certains booms touristiques sont des modes ; celui de la Géorgie est un intérêt composé. Le pays a clos 2025 avec près de 6,9 millions de visites internationales (+6,2 %) et des revenus touristiques records de 4,69 milliards de dollars selon la Banque nationale de Géorgie. Le seul troisième trimestre a rapporté 1,66 milliard — le trimestre le plus fort de l'histoire —, et même le « calme » premier trimestre 2026 a livré 829,8 millions venus de 1,2 million de visiteurs. Pour une économie de la taille de la Géorgie, le tourisme n'est plus un secteur : c'est un pilier.
Les sources de la demande se diversifient exactement comme l'espèrent les planificateurs : au premier trimestre 2026, les revenus des visiteurs de l'UE ont crû de 36,4 % sur un an, ceux d'Arabie saoudite de 47,6 %, d'Ukraine de 34,2 %. L'aérien court après la demande : les aéroports géorgiens ont traité plus de 3,6 millions de passagers au premier semestre 2025 (+14 %), Batoumi étant la porte à la croissance la plus rapide avec +35 %.
Ce que viennent chercher sept millions de personnes
Le produit ne ressemble tout simplement à rien d'autre à quatre heures de vol de l'Europe ou du Golfe. Le vieux Tbilissi empile bains persans, balcons Art nouveau et modernisme soviétique le long d'une gorge ; Batoumi marie un littoral subtropical de la mer Noire à une ligne de tours contemporaines ; Kazbegui et la Svanétie offrent parmi les plus spectaculaires paysages de haute montagne du continent ; et la Kakhétie sert la plus vieille tradition viticole de la terre. L'UNESCO inscrit le chant polyphonique géorgien et la vinification en qvevri au patrimoine immatériel de l'humanité.
La couche d'investissement sous les cartes postales
Les chiffres ont des conséquences pour le capital. L'occupation du segment premium a atteint 54 % au premier semestre 2025 à un tarif moyen de 126 dollars, et le pipeline de marques s'épaissit vite : la zone balnéaire de Gonio, au sud de Batoumi, est devenue un cluster d'investissement désigné au niveau national, avec des projets comme le Wyndham Grand Batumi Gonio et un marketing de rendements garantis autour de 10 %. La demande Airbnb à Batoumi a crû de 7 % sur un an à 157 000 nuits réservées au premier trimestre 2026 — mais le tarif moyen s'est affaissé à 28 dollars : rappel que l'offre arrive vite et que la sélection d'actifs compte chaque saison davantage.
Lire le risque honnêtement
Une économie touristique aussi jeune porte de vraies sensibilités : la géopolitique régionale déplace les arrivées, et les rendements de la location courte à Batoumi montrent déjà ce qu'une offre non maîtrisée fait aux prix de nuit. Les opportunités durables appartiennent aux opérateurs et propriétaires qui souscrivent avec prudence — produit de marque, destinations à l'année, gestion professionnelle — plutôt qu'aux acheteurs de promesses de rendement sur la plage. Cette discipline, plus que le taux de croissance, sépare ceux qui composent ici de ceux qui arrivent au sommet.
- La Géorgie a enregistré ~6,9 M de visites et des revenus records de 4,69 Md$ en 2025.
- Les revenus des visiteurs de l'UE ont crû de 36,4 % et les saoudiens de 47,6 % au T1 2026.
- Batoumi est la porte aérienne à plus forte croissance (+35 %) ; le cluster de Gonio, la zone resort phare.
- Les hôtels premium ont atteint 54 % d'occupation à 126 $ de tarif moyen ; les projets de marque promettent ~10 %.
- Les tarifs Airbnb en repli à Batoumi montrent l'offre qui afflue — la sélection d'actifs et la gestion décident du rendement.
Le point de vue de Polaris
Les actifs touristiques sont des entreprises opérationnelles habillées en immobilier. Polaris conseille les investisseurs de l'hôtellerie géorgienne sur la structure adaptée à l'actif : véhicules de détention, évaluation, contrats de gestion et fiscalité transfrontalière des revenus locatifs et d'exploitation. Depuis Batoumi, où siège notre société géorgienne, nous voyons le pipeline de Gonio depuis le sol — et disons honnêtement aux clients quelles promesses de rendement survivent à la souscription.