두바이 파기법원은 선분양 매수인의 돈은 보호하지만, 매수인에게도 계약과 기한을 엄격히 지키게 한다

등기는 매도인의 의무이며, 등기되지 않은 매매는 무효다

2008년 두바이법 제13호는 선분양 유닛의 모든 처분을 토지국의 임시 부동산 등기부(시장에서는 오쿠드(Oqood) 등록이라 부른다)에 등기하도록 요구하며, 제3조는 등기되지 않은 매매를 무효로 한다. 2025년 4월 파기법원은 이것이 매도인의 의무이며, 항소법원에서 변론이 종결되기 전에 완비된 신청서를 제출해야만 이행된다고 판단했다. 끝내 그렇게 되지 않으면 매매는 공공질서 문제로서 무효가 되고, 법원은 직권으로 이 점을 판단하며, 각 당사자는 받은 것을 반환한다.

그 사건에서 한 매수인은 2013년 10월 빌라 여섯 채를 선분양으로 매수하기로 합의하고 약 587만 AED를 지급했지만, 어느 것도 등기되지 않았고, 이후 법원 감정인은 프로젝트 공정률이 약 4분의 1이라고 확인했다. 개발사는 5% 이자를 붙여 환불하고 50만 AED를 지급해야 했다. 등기하지 않은 것이 매수인에게 물질적·정신적 손해를 끼친 과실이었기 때문이다. 그 주된 의무를 게을리한 개발사는 매수인이 계약을 위반했다는 주장에 기댈 수 없었다.

일주일 뒤 법원은 이 규칙을 예약서에 적용했다. 본질적 조건을 담은 예약서는 완전한 매매라는 것이다. 개발사는 예약서에 서명하지 않았지만, 하급 법원들은 예약서가 개발사 명의로 되어 있었고, 개발사의 중개업체 직원이 서명했으며, 개발사가 매매 제안서를 발행했고, 매수인의 159,500 USD를 이의 없이 받았다는 점에서 합의가 있었다고 인정했다. 등기되지 않았으므로 매매는 무효였고, 개발사는 이자와 배상금을 더해 환불해야 했다. 법원은 매수인의 돈을 에스크로에 넣는 것은 중개업체가 아니라 개발사가 할 일이라고 덧붙였다.

쟁점이 다투어지는 문제에서 법원의 입장을 정리하는 파기법원 전원합의체는 2024년 3월 이전 판결들을 재확인하며 다음과 같이 확인했다. 임시 등기부에 한 번도 등기되지 않은(또는 등기를 위해 적법하게 제출되지 않은) 유닛이 분쟁이 법원에 오기 전에 완공되었거나, 소송의 어느 단계에서든 정식 부동산 등기부에 등기되면, 2008년 법은 더 이상 적용되지 않고 일반 계약법이 분쟁을 판단한다. 미등기를 이유로 한 무효는 유닛이 아직 건설 중일 때 추구해야 하는 구제수단이다.

대금 미납을 이유로 한 해제는 토지국을 거치며, 법원은 모든 단계를 심사한다

2020년 두바이법 제19호로 대체된 2008년 법 제11조는 선분양 매수인이 대금 지급을 중단한 경우의 계약 해제를 규율한다. 2024년 3월 전원합의체가 설명한 바에 따르면, 개발사가 토지국에 통지하면 토지국은 매수인의 의무를 확인하고 30일의 기간을 둔 서면 통지를 한 뒤 화해를 시도한다. 화해가 실패하면 토지국은 절차를 확인하고 공정률을 기재한 문서를 발급하며, 개발사는 이 문서로 법원을 거치지 않고 계약을 해제하거나, 그 대신 소를 제기할 수 있다. 토지국이 위반을 발견하지 못하거나 매수인이 중대한 이의를 제기하면, 토지국은 절차가 준수되었다는 증명서만 발급하고 개발사는 법원으로 간다.

2021년 1월 전원합의체가 인용한 2020년 조문에 따르면, 개발사는 프로젝트 공정률이 60%를 넘으면 유닛 계약금액의 최대 40%를, 착공했으나 60% 미만이면 최대 25%를, 자신이 통제할 수 없는 사유로 공사가 시작되지 않았으면 지급된 금액의 최대 30%를 공제할 수 있다. 나머지는 환불되며, 일반적으로 해제일로부터 1년 또는 재매각일로부터 60일 중 먼저 도래하는 날까지 환불된다. 공정률이 80%를 넘으면 개발사는 그 대신 계약과 지급된 금액 전부를 유지하면서 잔금을 청구하거나, 유닛을 경매로 매각하게 할 수 있다.

이 조문은 2008년 법에 따라 체결된 계약에도 소급하여 적용되며, 2020년 법 시행 전에 확정판결로 무효가 선언된 경우가 아니라면 당시 시행 규칙을 따른 이전의 해제를 유효로 한다. 전원합의체는 또한 판사가 법정 비율을 감액할 수 없다는 파기법원의 이전 판결들을 폐기했다. 사건이 법원에 오면 판사는 최대치 범위 안에서 공정한 비율을 정할 수 있다. 해당 사건에서 항소법원은 7년이 넘는 지연을 이유로 40% 대신 20%를 인정했고, 전원합의체는 이를 유지했다.

2024년 3월 결의에 따라 매수인은 청구로든 항변으로든, 절차에 하자가 있었다는 점, 자신이 위반하지 않았다는 점, 개발사가 위반했다는 점, 또는 비율이 과도하다는 점을 입증할 수 있다. 매수인에게 소를 제기당한 개발사는 토지국 문서 없이 곧바로 반소를 제기할 수 있다. 위반을 확인하지 않았거나 서면 통지 없이 발급된 문서는 무효이며, 사망한 매수인의 상속인 전원이나 행위능력이 없는 매수인의 후견인에게 통지가 도달하지 않은 문서도 마찬가지다. 이 경우 그 대리인은 법원에 해제를 취소하고 등기를 회복하도록, 그것이 불가능하면 환불을 명하고 정당한 경우 배상도 명하도록 청구할 수 있다.

2024년 10월 법원은 자신의 모든 의무를 이행했음을 입증한 개발사만 제11조를 이용할 수 있다고 판단했다. 그 사건에서 매수인은 대금 지급을 중단했지만, 유닛이 매매된 것보다 작다는 이유로 이전 판결이 이미 대금을 감액했기 때문에, 개발사가 토지국을 통해 얻은 해제는 유닛과 소유권 증서에 대한 매수인의 청구를 무너뜨리지 못했다. 2025년 4월 법원은 해제 대신 소송을 택한 개발사는, 지연 지급이 신의성실에 따른 계약 유지와 양립할 수 없음을 입증하지 않는 한, 매수인에게 확정판결 때까지 대금을 지급할 기회를 주는 것이라고 판단했다. 그 사건에서 매수인은 개발사가 자신의 제공을 거부하자 약 102만 AED를 법원에 공탁했고, 등기와 인도를 받아 냈다. 토지국 문서는 법원을 구속하지 않았다.

에스크로 자금은 개발사 채권자의 손이 닿지 않지만, 늦은 입금이 출구가 되지는 않는다

2007년 두바이법 제8호는 프로젝트마다 오로지 그 건설에만 쓰이는 별도의 에스크로 계좌를 요구하며, 제9조는 개발사의 채권자를 위해 그 자금을 압류하는 것을 금지한다. 2024년 10월 전원합의체는 이 금지가 절대적이라고 판단했다. 자금이 원래 제9조에 따라 예치된 것이라면, 채무의 종류와 관계없이, 확정판결에 근거한 경우에도, 프로젝트에 돈을 납입하거나 자금을 댄 당사자라도, 계좌의 명칭이 바뀌었더라도, 개발사의 어떤 채권자를 위해서도 어떤 종류의 압류도 할 수 없다.

같은 날 전원합의체는 대출기관 문제를 다루었다. 제13조는 프로젝트에 저당권을 설정받고 개발사에 대출하는 금융기관이 대출금을 에스크로 계좌에 입금하도록 요구한다. 이 입금은 저당권이 존재하기 위한 조건이다. 대출금이 입금되지 않으면 저당권은 등기되었더라도 처음부터 존재하지 않았던 것으로 취급되어 실행할 수 없으며, 은행에는 개발사에 대한 인적 청구권만 남는다.

2025년 3월 법원은, 2023년 6월에 매수한 뒤 개발사가 자신의 분납금을 늦게 에스크로에 입금했고 프로젝트 공정률이 5.57%에 불과하다는 이유로 2024년 계약 해제 소송을 제기한 매수인의 사건을 판단했다. 법원은 에스크로법이 에스크로에 돈이 입금되지 않았다는 이유로 매수인에게 해제권을 주지 않으며, 늦은 입금도 여전히 법의 목적에 부합한다고 판단했다. 개발사에 허용된 연장 기간을 포함한 완공 기한은 아직 도래하지 않았고, 공정률은 2024년 9월까지 21.11%에 이르렀으므로, 청구는 시기상조였다.

완공된 부동산의 매매에서 면적 청구는 인도 후 1년이면 소멸한다

2025년 4월 법원은 부족 면적의 대금 청구는 명칭이 무엇이든 대금 감액 청구이며, 현실 인도든 의제 인도든 인도로부터 1년이 지나면 심리할 수 없다고 판단했다. 1년은 발견 시점이 아니라 인도 시점부터 진행된다. 2019년 3월 2,000만 AED에 매수하여 매매 후 일주일 안에 인도받은 빌라의 매수인이 약 1,421평방피트의 부족을 발견하고 2024년 1월 소를 제기했다. 청구는 기간 경과로 배척되었다. 그 자신의 소장과 그가 서명한 최종 면책확인서가 인도 일자를 확정했고, 그는 그 1년의 기간을 정지시키거나 중단시킨 사유를 전혀 주장하지 않았다.

이 사건은 1985년 민사거래법 제524조에 따라 판단되었으며, 2026년 6월 1일 이를 대체한 2025년 민사거래법도 제476조에서 같은 1년 규칙을 유지한다. 이 사건은 완공된 상태로 매매된 빌라에 관한 것이었다. 같은 기간 제한이 선분양 매수에도 같은 방식으로 적용되는지를 판단한 판결은 당사 라이브러리에 없다.

아부다비에서는 지방자치 부서 밖에서 이루어진 매매가 무효다

아부다비 파기법원은 2010년 5월 5일자 대통령 지침을 적용하며, 이를 발령 시부터 시행되는 법률로 본다. 이 지침에 따르면 부동산 소유권이나 그에 대한 물권을 이전하는 처분은 관할 지방자치 부서 앞에서 이루어지지 않는 한 아부다비 에미리트의 어떤 법원도 인정하지 않는다. 2024년 8월 이 법원은 토지에 대한 사적 매매 합의가 무효이므로, 마스터 개발사가 이의 없음 확인서(NOC)를 발급했는데도 매도인이 이전을 거부했을 때 매수인은 계약상 손해배상을 청구할 수 없다고 판단했다. 양 당사자 모두 무효인 계약을 함께 체결했으며, 책임이 있다면 불법행위 책임이어야 했다.

등기하지 않은 개발사가 환불하고 손해배상 책임을 질 수 있는 두바이와의 대비는 같은 조건의 비교가 아니다. 아부다비 사건은 개발사로부터의 선분양 매수가 아니라 토지의 사적 매매에 관한 것이었고, 매도인이 이미 계약금을 환불했기 때문에 법원은 원상회복에 관해 판단할 필요가 없었다. 아부다비와 두바이는 각자의 파기법원을 두며, 한쪽의 판결은 다른 쪽 법원을 구속하지 않는다.

매수인, 그리고 매수에 쓰이는 회사가 점검하고 보관하는 것

대금을 지급하기 전에 소유주는 개발사가 토지국의 개발사 등록부에 등록되어 있는지, 프로젝트가 자체 명의의 에스크로 계좌를 갖고 있는지, 대금이 개발사의 일반 계좌나 중개업체가 아니라 그 계좌로 들어가는지 확인한다. 매매 제안서, 예약서, 영수증, 그리고 합의를 보여 주는 메시지는 보관한다. 2025년 4월 예약서 사건에서는 바로 그 문서들이 매매를 입증했다.

대금을 지급한 뒤에는 매수 내역이 임시 등기부에 올라 있는지 확인하고 그 증명서를 보관한다. 회사가 유닛을 보유하는 경우에는 통지 수령 주소와 서명권자 정보를 개발사와 토지국에 최신 상태로 유지한다. 토지국은 개발사가 제공한 연락처로 30일 통지를 보내며, 응답하지 않은 통지는 개발사가 해제에 필요한 문서를 받을 수 있게 하기 때문이다. 회사는 또한 자신이 무엇에 서명하고 무엇을 지급했는지에 대한 증빙을 보관한다.

인도 시에는 최종 면책확인서에 서명하기 전에 유닛의 면적을 측정하고, 면적 청구는 1년 안에 제기한다. 토지국 통지를 받은 매수인은 개발사 자신의 이행 상황과 개발사가 근거로 삼는 공정률을 확인하며, 개발사가 해제 대신 소송을 제기하면 대개 확정판결 전에 잔금 전액을 제공할 수 있다. 아부다비에서는 처음부터 지방자치 부서 앞에서 전매를 체결한다.

균형은 지금 어디에 있는가

이 판결들을 함께 읽으면, 서류 작업의 부담은 개발사에 있다. 등기, 에스크로, 토지국 절차는 개발사의 의무이며, 그 불이행의 대가는 환불이고, 손해를 끼친 경우에는 손해배상이다. 한 번도 등기하지 않은 개발사는 매수인의 불이행을 주장하는 것으로 매수인의 청구에 맞설 수 없고, 의무를 위반한 개발사는 대금 지급을 중단한 매수인에게 제11조를 쓸 수 없다. 늦은 에스크로 입금이나 더딘 프로젝트 진행이 매수인에게 출구가 되지는 않는다. 이 분쟁들 대부분은 한쪽이 보관한 문서나 한쪽이 놓친 날짜에 달려 있었다.

이 글은 2026년 11월 1일 현재의 UAE 법원 판결과 법령을 설명한다. 일반적인 정보이며 법률 자문이 아니다. Polaris는 로펌이 아니며, 분쟁에서는 UAE 면허 변호사와 협력한다.