Dubai Temyiz Mahkemesi projeden alım yapanların parasını koruyor, ancak onları sözleşmelere ve sürelere bağlı tutuyor

Tescil satıcının yükümlülüğüdür ve tescil edilmemiş satış batıldır

2008 tarihli ve 13 sayılı Dubai Kanunu, proje aşamasındaki bir birime ilişkin her tasarrufun Tapu Dairesi'nin geçici tapu siciline (piyasadaki adıyla Oqood kaydı) işlenmesini zorunlu kılar; 3. madde de tescil edilmemiş satışı batıl sayar. Temyiz Mahkemesi Nisan 2025'te bunun satıcının yükümlülüğü olduğuna ve bu yükümlülüğün ancak İstinaf Mahkemesi'nde taraf beyanları kapanmadan önce eksiksiz bir başvuru yapılmasıyla yerine getirilmiş olacağına hükmetti. Bu hiç gerçekleşmezse satış kamu düzeni gereği batıldır, mahkeme bu hususu re'sen ele alır ve her taraf aldığını iade eder.

O davada bir alıcı Ekim 2013'te proje aşamasındaki altı villayı satın almak üzere anlaşmış ve yaklaşık 5,87 milyon AED ödemişti; villaların hiçbiri tescil edilmemişti ve mahkemenin bilirkişisi daha sonra projenin yaklaşık dörtte birinin inşa edildiğini tespit etti. Geliştirici bedeli yüzde 5 faizle iade etmek ve 500.000 AED ödemek zorunda kaldı; çünkü tescil yapmaması, alıcıya maddi ve manevi zarar veren bir kusurdu. Bu asli yükümlülüğünü ihmal etmiş olan geliştirici, alıcının iddia edilen ihlaline dayanamazdı.

Bir hafta sonra mahkeme kuralı bir rezervasyon formuna uyguladı: esaslı unsurları içeren bir rezervasyon formu tamamlanmış bir satıştır. Geliştirici formu imzalamamıştı; ancak alt derece mahkemeleri, form onun adına düzenlendiği, aracısının temsilcisi formu imzaladığı, geliştirici bir satış teklifi verdiği ve alıcının ödediği 159.500 USD'yi itirazsız kabul ettiği için anlaşmanın kurulduğunu tespit etmişti. Tescil edilmemiş olan satış batıldı ve geliştirici bedeli faiz ve tazminatla birlikte iade etmek zorunda kaldı. Mahkeme ayrıca alıcıların parasını emanet (escrow) hesabına yatırmanın aracının değil, geliştiricinin işi olduğunu ekledi.

Mahkemenin tartışmalı noktalardaki tutumunu belirleyen Temyiz Mahkemesi Genel Kurulu, Mart 2024'te önceki kararlarını yineleyerek şunu teyit etti: geçici sicile hiç işlenmemiş (ya da sicile işlenmesi için usulüne uygun başvuru yapılmamış) bir birim uyuşmazlık mahkemeye gelmeden önce tamamlanırsa veya davanın herhangi bir aşamasında kesin tapu siciline tescil edilirse, 2008 tarihli Kanun artık uygulanmaz ve uyuşmazlığı genel sözleşme hukuku belirler. Tescil yapılmamasına dayanan butlan, birim hâlâ inşa hâlindeyken başvurulması gereken bir çaredir.

Ödeme yapılmaması nedeniyle fesih Tapu Dairesi üzerinden işler ve mahkemeler her adımı denetler

2020 tarihli ve 19 sayılı Dubai Kanunu ile değiştirilen şekliyle 2008 tarihli Kanun'un 11. maddesi, projeden alım yapan bir alıcının ödemeyi durdurması hâlinde feshi düzenler. Genel Kurul'un Mart 2024'te tarif ettiği şekliyle geliştirici Tapu Dairesi'ne bildirimde bulunur; Daire alıcının yükümlülüklerini inceler, 30 günlük yazılı bildirim yapar ve sulh girişiminde bulunur. Bu sonuç vermezse Daire, prosedürün izlendiğini teyit eden ve tamamlanma oranını belirten bir belge düzenler; geliştirici bu belgeyle mahkemeye gitmeden sözleşmeyi feshedebilir ya da bunun yerine dava açabilir. Daire herhangi bir ihlal bulmazsa ya da alıcı ciddi itirazlar ileri sürerse, yalnızca prosedüre uyulduğunu gösteren bir belge düzenler ve geliştirici mahkemeye başvurur.

Genel Kurul'un Ocak 2021'de aktardığı 2020 tarihli metne göre geliştirici, proje yüzde 60'tan fazla tamamlanmışsa birimin sözleşme bedelinin yüzde 40'ına kadarını, inşaat başlamış ancak yüzde 60'ın altında kalmışsa yüzde 25'ine kadarını, iş kendi kontrolü dışındaki nedenlerle başlamamışsa ödenen tutarların yüzde 30'una kadarını kesebilir. Geri kalanı genellikle fesihten itibaren bir yıl ya da yeniden satıştan itibaren 60 gün içinde, hangisi daha önce dolarsa, iade edilir. Proje yüzde 80'in üzerinde tamamlanmışsa geliştirici bunun yerine sözleşmeyi ve ödenen tutarların tamamını elinde tutup bakiyeyi talep edebilir ya da birimin açık artırmayla satılmasını sağlayabilir.

Bu metin, 2008 tarihli Kanun döneminde yapılmış sözleşmelere de geriye dönük olarak uygulanır ve 2020 tarihli Kanun yürürlüğe girmeden önce kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla iptal edilmedikçe, o dönemde yürürlükte olan kurallara uygun olarak yapılmış önceki fesihleri geçerli kılar. Genel Kurul ayrıca, hâkimlerin kanuni oranları indiremeyeceğine ilişkin Mahkeme'nin önceki kararlarını terk etti: dava mahkemeye taşındığında hâkim, azami sınıra kadar hakkaniyete uygun bir oran belirleyebilir. O davada İstinaf Mahkemesi yedi yılı aşan gecikme nedeniyle geliştiriciye yüzde 40 yerine yüzde 20 tanımıştı ve Genel Kurul bunu değiştirmedi.

Mart 2024 tarihli karar, alıcının dava ya da savunma yoluyla prosedürün kusurlu olduğunu, kendisinin ihlalde bulunmadığını, geliştiricinin ihlalde bulunduğunu ya da oranın fazla yüksek olduğunu göstermesine imkân tanır; alıcının dava açtığı geliştirici ise Daire belgesi olmaksızın doğrudan karşı dava açabilir. İhlal doğrulanmadan ya da yazılı bildirim yapılmadan düzenlenen belge batıldır; bildirimi vefat etmiş bir alıcının tüm mirasçılarına ya da ehliyetsiz bir alıcının vasisine ulaşmamış belge de öyle. Bu durumda onların temsilcisi mahkemeden feshin iptal edilmesini ve tescilin yeniden tesis edilmesini, bu mümkün değilse bedelin iadesine ve haklı görüldüğü ölçüde tazminata hükmedilmesini isteyebilir.

Mahkeme Ekim 2024'te, 11. maddeye yalnızca kendi yükümlülüklerinin tamamını yerine getirdiğini ispat eden bir geliştiricinin başvurabileceğine hükmetti. O davada alıcı ödemeyi durdurmuştu; ancak daha önceki bir karar, birim satılandan küçük olduğu için bedeli zaten indirmişti; bu nedenle geliştiricinin Tapu Dairesi aracılığıyla elde ettiği iptal, alıcının birim ve tapu senedi üzerindeki talebini ortadan kaldırmadı. Nisan 2025'te ise mahkeme, sözleşmeyi feshetmek yerine dava açan bir geliştiricinin alıcıya ödeme için kesin hükme kadar süre tanımış olacağına hükmetti; meğerki geliştirici geç ödemenin sözleşmenin iyi niyetle sürdürülmesiyle bağdaşmadığını ispat etsin. O davada alıcı, geliştirici ödeme teklifini reddedince yaklaşık 1,02 milyon AED'yi mahkemeye depo etti ve tescil ile teslimi sağladı; Tapu Dairesi belgesi mahkemeyi bağlamadı.

Emanet hesabındaki para geliştiricinin alacaklılarının erişimi dışındadır, ancak geç yatırılması bir çıkış yolu değildir

2007 tarihli ve 8 sayılı Dubai Kanunu her proje için, yalnızca projenin inşasına tahsis edilen ayrı bir emanet hesabını zorunlu kılar; 9. madde de bu hesaptaki fonların geliştiricinin alacaklıları için haczedilmesini yasaklar. Genel Kurul Ekim 2024'te bu yasağın mutlak olduğuna hükmetti: para başlangıçta 9. madde uyarınca yatırılmış olmak kaydıyla, borç ne olursa olsun, kesinleşmiş bir karara dayansa bile, projeye ödeme yapmış ya da projeyi finanse etmiş bir tarafça istense bile ve hesabın adı değiştirilmiş olsa bile, geliştiricinin hiçbir alacaklısı için hiçbir türde haciz uygulanamaz.

Genel Kurul aynı gün kredi verenlerle ilgili meseleyi de ele aldı. 13. madde, bir geliştiriciye projenin ipoteği karşılığında kredi veren finans kuruluşunun krediyi emanet hesabına yatırmasını zorunlu kılar. Bu yatırma ipoteğin varlık koşuludur: kredi hesaba yatırılmazsa ipotek, tescil edilmiş olsa bile hiç var olmamış sayılır ve paraya çevrilemez; bankaya geliştiriciye karşı kişisel bir alacak kalır.

Mahkeme Mart 2025'te, Haziran 2023'te alım yapmış ve geliştiricinin taksitlerini emanet hesabına geç yatırdığı ve projenin yalnızca yüzde 5,57'sinin inşa edildiği gerekçesiyle 2024'te sözleşmenin feshi için dava açmış bir alıcının davasını karara bağladı. Mahkeme, emanet hesabı mevzuatının alıcıya paranın bu hesaba yatırılmamış olması nedeniyle fesih hakkı tanımadığına ve geç yatırmanın da Kanun'un amacına yine hizmet ettiğine hükmetti. Geliştiricinin izin verilen uzatma süresi de dahil olmak üzere tamamlanma tarihi henüz gelmemişti, ilerleme Eylül 2024 itibarıyla yüzde 21,11'e ulaşmıştı ve dava erken açılmıştı.

Tamamlanmış bir mülkün satışında alan talepleri teslimden bir yıl sonra düşer

Mahkeme Nisan 2025'te, eksik alanın bedeline ilişkin bir talebin adı ne olursa olsun bir bedel indirimi talebi olduğuna ve fiilî ya da hükmen teslimden itibaren bir yıl geçtikten sonra dinlenemeyeceğine hükmetti. Süre, eksikliğin fark edildiği tarihten değil, teslimden itibaren işler. Mart 2019'da 20 milyon AED'ye satın alınan ve satıştan sonraki bir hafta içinde teslim edilen bir villanın alıcısı yaklaşık 1.421 fit karelik bir eksiklik tespit etti ve Ocak 2024'te dava açtı. Talep süre aşımına uğramıştı: teslim tarihini alıcının kendi dava dilekçesi ve imzaladığı nihai ibraname belirliyordu ve alıcı bir yıllık süreyi durduran ya da kesen hiçbir husus ileri sürmemişti.

Bu dava 1985 tarihli Medeni İşlemler Kanunu'nun 524. maddesine göre karara bağlandı; 1 Haziran 2026'da onun yerini alan 2025 tarihli Medeni İşlemler Kanunu da 476. maddesinde aynı bir yıllık kuralı koruyor. Dava tamamlanmış olarak satılan bir villaya ilişkindi; kütüphanemizdeki hiçbir karar, bu süre engelinin projeden alımlara da aynı şekilde uygulanıp uygulanmadığını karara bağlamıyor.

Abu Dabi'de belediye birimi dışında yapılan satış batıldır

Abu Dabi Temyiz Mahkemesi, Devlet Başkanı'nın 5 Mayıs 2010 tarihli ve çıkarıldığı tarihten itibaren yürürlükte bir kanun olarak kabul ettiği bir talimatını uyguluyor: emirlikteki hiçbir mahkeme, yetkili belediye birimi önünde yapılmadıkça bir taşınmazın mülkiyetini ya da onun üzerindeki bir ayni hakkı devreden bir tasarrufu tanımaz. Mahkeme Ağustos 2024'te, bir arsanın taraflar arasında özel olarak kararlaştırılan satışının batıl olduğuna hükmetti; bu nedenle ana geliştirici bir itirazsızlık belgesi (NOC) düzenlemiş olmasına rağmen, satıcı devri reddettiğinde alıcı sözleşmeye dayalı tazminat talep edemedi. Batıl sözleşmenin yapılmasına iki taraf da katılmıştı ve olası bir sorumluluk ancak haksız fiile dayanabilirdi.

Tescil yapmayan geliştiricinin bedeli iade ettiği ve tazminat borçlu olabildiği Dubai ile yapılan karşılaştırma birebir değildir: Abu Dabi davası bir geliştiriciden projeden alıma değil, bir arsanın özel satışına ilişkindi ve satıcı kaporayı zaten iade etmiş olduğundan mahkemenin iade konusunda karar vermesi gerekmedi. Abu Dabi ve Dubai'nin her birinin kendi temyiz mahkemesi vardır ve birinin kararı diğerinin mahkemelerini bağlamaz.

Alıcıların ve alım yaptıkları şirketlerin kontrol ettikleri ve sakladıkları

Ödeme yapmadan önce sahipler, geliştiricinin Tapu Dairesi'nin geliştiriciler siciline kayıtlı olduğunu, projenin kendi adına açılmış bir emanet hesabı bulunduğunu ve ödemelerin geliştiricinin genel hesabına ya da bir aracıya değil, bu hesaba gittiğini kontrol eder. Satış teklifini, rezervasyon formunu, makbuzları ve anlaşmayı gösteren her türlü mesajı saklarlar; Nisan 2025 tarihli rezervasyon formu davasında satışı ispatlayan bu belgelerdi.

Ödemeden sonra alımın geçici sicilde göründüğünü kontrol eder ve tescil belgesini saklarlar. Birim bir şirkete aitse, şirketin tebligat adresi ve imza yetkililerinin bilgileri geliştirici ve Tapu Dairesi nezdinde güncel tutulur; çünkü Daire 30 günlük bildirimini geliştiricinin verdiği iletişim bilgilerine gönderir ve yanıtsız kalan bir bildirim, geliştiricinin fesih için ihtiyaç duyduğu belgeyi almasını sağlar. Şirket ayrıca neyi imzaladığını ve ne ödediğini gösteren kanıtları saklar.

Teslimde, herhangi bir nihai ibraname imzalanmadan önce birim ölçülür ve olası bir alan talebi bir yıl içinde ileri sürülür. Tapu Dairesi'nden bildirim alan bir alıcı, geliştiricinin kendi edimlerini ve dayandığı tamamlanma oranını kontrol eder; geliştirici bunun yerine dava açarsa, alıcı kesin hükümden önce bakiyenin tamamını ödemeyi genellikle hâlâ teklif edebilir. Abu Dabi'de ikinci el satış baştan itibaren belediye birimi önünde yapılır.

Dengenin bugün durduğu yer

Birlikte okunduğunda bu kararlar evrak yükünü geliştiriciye yüklüyor: tescil, emanet hesabı ve Tapu Dairesi prosedürü onun yükümlülükleridir ve bunlardaki eksiklikleri ona bedel iadesine ve zarara yol açtıkları ölçüde tazminata mal olur. Hiç tescil yapmamış bir geliştirici, alıcının talebine onun temerrüdünü ileri sürerek karşı koyamaz; ihlal hâlindeki bir geliştirici de ödemeyi durduran bir alıcıya karşı 11. maddeye başvuramaz. Emanet hesabına geç yatırma ya da yavaş ilerleyen bir proje alıcıya çıkış yolu sağlamaz. Bu uyuşmazlıkların çoğunda sonucu taraflardan birinin sakladığı bir belge ya da kaçırdığı bir tarih belirledi.

Bu makale, BAE mahkeme kararlarını ve mevzuatını 1 Kasım 2026 itibarıyla aktarır. Genel bilgi niteliğindedir, hukuki danışmanlık değildir. Polaris bir hukuk bürosu değildir; uyuşmazlıklarda BAE'de ruhsatlı avukatlarla birlikte çalışırız.