Касаційний суд Дубая захищає гроші покупців нерухомості на стадії будівництва, але вимагає від них дотримання договорів і строків

Реєстрація — обов’язок продавця, а незареєстрований продаж недійсний

Закон Дубая № 13 від 2008 року вимагає вносити кожне розпорядження об’єктом на стадії будівництва до тимчасового реєстру нерухомості Земельного департаменту (на ринку це називають реєстрацією Oqood), а стаття 3 визнає незареєстрований продаж недійсним. У квітні 2025 року Касаційний суд вирішив, що це обов’язок продавця, який вважається виконаним лише тоді, коли повну заяву подано до завершення обміну процесуальними документами в апеляційному суді. Якщо цього так і не сталося, продаж недійсний з міркувань публічного порядку, суд порушує це питання з власної ініціативи, і кожна сторона повертає отримане.

У тій справі покупець у жовтні 2013 року домовився про купівлю шести вілл на стадії будівництва і сплатив близько 5,87 млн AED; жодну з них не було зареєстровано, а призначений судом експерт згодом установив, що проєкт збудовано приблизно на чверть. Забудовник мусив повернути кошти з процентами за ставкою 5% і сплатити 500 000 AED, оскільки нереєстрація була його виною, що завдала покупцеві матеріальної та моральної шкоди. Знехтувавши цим основним обов’язком, він не міг посилатися на ймовірне порушення з боку покупця.

Через тиждень суд застосував це правило до форми бронювання: форма, що містить істотні умови, є повноцінним договором купівлі-продажу. Забудовник її не підписав, але суди нижчих інстанцій визнали, що згоди було досягнуто, оскільки форму було оформлено на його ім’я, її підписав агент його брокера, забудовник видав комерційну пропозицію і без заперечень прийняв від покупця 159 500 USD. Без реєстрації продаж був недійсним, і забудовник мусив повернути кошти з процентами та компенсацією. Внесення грошей покупців на ескроу-рахунок, додав суд, — обов’язок забудовника, а не брокера.

У березні 2024 року Загальні збори Касаційного суду, які визначають позицію суду у спірних питаннях, повторили свої попередні рішення й підтвердили: якщо об’єкт, який так і не був внесений до тимчасового реєстру (або належним чином поданий на внесення), добудовано до того, як спір дійшов до суду, або його зареєстровано в остаточному реєстрі нерухомості на будь-якій стадії справи, Закон 2008 року більше не застосовується, і спір вирішується за загальним договірним правом. Недійсність через відсутність реєстрації — засіб захисту для того періоду, поки об’єкт ще будується.

Розірвання через несплату відбувається через Земельний департамент, а суди перевіряють кожен крок

Стаття 11 Закону 2008 року в редакції Закону Дубая № 19 від 2020 року регулює розірвання договору, коли покупець об’єкта на стадії будівництва припиняє платити. Як описали Загальні збори в березні 2024 року, забудовник повідомляє Земельний департамент, який перевіряє зобов’язання покупця, надсилає йому письмове повідомлення з 30-денним строком і намагається врегулювати спір. Якщо це не вдається, департамент видає документ, що підтверджує проходження процедури і зазначає відсоток готовності; маючи його, забудовник може розірвати договір без звернення до суду або натомість подати позов. Якщо департамент не виявляє порушення або покупець висуває серйозні заперечення, він видає лише довідку про дотримання процедури, і забудовник звертається до суду.

Згідно з текстом 2020 року, як його процитували Загальні збори в січні 2021 року, забудовник може утримати до 40% договірної вартості об’єкта, якщо проєкт готовий більш ніж на 60%, до 25%, якщо будівництво розпочато, але готовність не досягає 60%, і до 30% сплачених сум, якщо роботи не розпочато з причин, які від нього не залежать. Решту повертають, як правило, протягом року з дати розірвання або 60 днів із дати перепродажу, залежно від того, що настане раніше. Якщо готовність перевищує 80%, забудовник може натомість зберегти договір і все сплачене та вимагати сплати залишку або домогтися продажу об’єкта з аукціону.

Цей текст має зворотну дію щодо договорів, укладених за Законом 2008 року, і підтверджує чинність попередніх розірвань, проведених за правилами, що діяли на той час, якщо остаточне судове рішення не визнало їх недійсними до набрання чинності Законом 2020 року. Загальні збори також відмовилися від попередніх рішень суду, згідно з якими судді не могли зменшувати встановлені законом відсотки: якщо справа вже в суді, суддя може визначити справедливий відсоток у межах максимуму. У тій справі апеляційний суд дозволив утримати 20% замість 40% з огляду на понад сім років затримки, і Загальні збори залишили це рішення в силі.

Постанова від березня 2024 року дозволяє покупцеві — шляхом позову або заперечення проти позову — довести, що процедуру було порушено, що він сам не допускав порушення, що порушення допустив забудовник або що відсоток завищений; забудовник, проти якого покупець подав позов, може заявити зустрічний позов безпосередньо, без документа департаменту. Документ, виданий без перевірки порушення або без письмового повідомлення, недійсний, так само як і документ, повідомлення про який не дійшло до всіх спадкоємців померлого покупця або до опікуна недієздатного покупця. У такому разі їхній представник може просити суд скасувати розірвання і відновити реєстрацію або, якщо це неможливо, ухвалити рішення про повернення коштів — з компенсацією, якщо для неї є підстави.

У жовтні 2024 року суд вирішив, що скористатися статтею 11 може лише забудовник, який доведе, що виконав усі власні зобов’язання. У тій справі покупець припинив платити, але попереднє судове рішення вже зменшило ціну, оскільки об’єкт виявився меншим, ніж було продано, тож розірвання, оформлене забудовником через Земельний департамент, не позбавило покупця права вимагати об’єкт і свідоцтво про право власності на нього. У квітні 2025 року суд вирішив, що забудовник, який замість розірвання звертається до суду, дає покупцеві змогу сплатити борг аж до ухвалення остаточного рішення, якщо тільки не доведе, що прострочена оплата несумісна з добросовісним продовженням договору. У тій справі покупець, після того як забудовник відмовився прийняти запропоновану ним оплату, вніс близько 1,02 млн AED на депозит суду й домігся реєстрації та передачі об’єкта; документ Земельного департаменту не був обов’язковим для суду.

Кредитори забудовника не можуть дістатися коштів на ескроу-рахунку, але запізніле внесення не дає права вийти з договору

Закон Дубая № 8 від 2007 року вимагає окремого ескроу-рахунку (рахунку умовного зберігання) для кожного проєкту, призначеного виключно для його будівництва, а стаття 9 забороняє накладати арешт на кошти на ньому на користь кредиторів забудовника. У жовтні 2024 року Загальні збори вирішили, що ця заборона абсолютна: жодного арешту будь-якого виду на користь будь-якого кредитора забудовника, незалежно від боргу, навіть на підставі остаточного судового рішення, навіть на вимогу сторони, яка вносила кошти в проєкт або фінансувала його, і навіть якщо рахунок перейменовано, — за умови, що кошти спочатку було внесено відповідно до статті 9.

Того ж дня Загальні збори розглянули питання кредитодавців. Стаття 13 вимагає, щоб фінансова установа, яка кредитує забудовника під іпотеку проєкту, вносила суму кредиту на ескроу-рахунок. Таке внесення є умовою існування іпотеки: якщо кредит не внесено, іпотека вважається такою, що ніколи не існувала, і на неї не можна звернути стягнення, навіть якщо її зареєстровано, а банку залишається лише особиста вимога до забудовника.

У березні 2025 року суд розглянув справу покупця, який придбав об’єкт у червні 2023 року і в 2024 році подав позов про розірвання договору, оскільки забудовник із запізненням вніс його платежі на ескроу-рахунок, а проєкт був готовий лише на 5,57%. Суд вирішив, що закон про ескроу-рахунки не дає покупцеві права на розірвання через те, що кошти не було внесено на ескроу-рахунок, і що запізніле внесення все одно відповідає меті закону. Строк завершення будівництва з урахуванням дозволеного забудовникові продовження ще не настав, до вересня 2024 року готовність досягла 21,11%, і позов було подано передчасно.

У разі продажу готового об’єкта вимоги щодо площі можна заявити лише протягом року після передачі

У квітні 2025 року суд вирішив, що вимога про оплату вартості відсутньої площі, хоч би як її назвали, є вимогою про зменшення ціни і не може бути розглянута, якщо від передачі об’єкта — фактичної чи умовної — минув рік. Рік відраховується від передачі, а не від виявлення недостачі. Покупець вілли, придбаної за 20 млн AED і переданої йому протягом тижня після продажу, у березні 2019 року, виявив недостачу близько 1421 квадратного фута і подав позов у січні 2024 року. Вимога не підлягала розгляду через сплив строку: дату передачі встановили його власна позовна заява та підписаний остаточний акт про відсутність претензій, а жодних обставин, які зупинили чи перервали б перебіг річного строку, він не навів.

Ту справу було вирішено за статтею 524 Закону про цивільні правочини 1985 року; Закон про цивільні правочини 2025 року, який замінив його з 1 червня 2026 року, зберігає те саме правило одного року в статті 476. Справа стосувалася вілли, проданої вже збудованою; жодне рішення в нашій бібліотеці не вирішує, чи так само діє цей строк щодо купівлі об’єкта на стадії будівництва.

В Абу-Дабі продаж, укладений поза муніципальним департаментом, недійсний

Касаційний суд Абу-Дабі застосовує директиву Президента держави від 5 травня 2010 року, яку він розглядає як закон, чинний з дня її видання: жоден суд емірату не визнає розпорядження, яким передається право власності на нерухомість або речове право на неї, якщо його не вчинено в компетентному муніципальному департаменті. У серпні 2024 року суд вирішив, що приватно погоджений продаж земельної ділянки недійсний, тож покупець не міг вимагати договірного відшкодування збитків, коли продавець відмовився переоформити ділянку, хоча головний забудовник (master developer) видав лист про відсутність заперечень; обидві сторони спільно уклали недійсний договір, і будь-яка відповідальність могла бути лише деліктною.

Порівняння з Дубаєм, де забудовник, який не зареєстрував продаж, повертає кошти і може бути зобов’язаний відшкодувати збитки, не є рівнозначним: справа в Абу-Дабі стосувалася приватного продажу земельної ділянки, а не купівлі об’єкта на стадії будівництва в забудовника, і суду не довелося вирішувати питання реституції, бо продавець уже повернув аванс. Абу-Дабі і Дубай мають кожен власний касаційний суд, і рішення одного з них не є обов’язковим для судів іншого.

Що перевіряють і зберігають покупці та компанії, через які вони купують

Перед оплатою власники перевіряють, чи внесено забудовника до реєстру забудовників Земельного департаменту, чи має проєкт ескроу-рахунок на власне ім’я і чи надходять платежі саме на цей рахунок, а не на загальний рахунок забудовника чи брокерові. Вони зберігають комерційну пропозицію, форму бронювання, квитанції та будь-які повідомлення, що свідчать про згоду сторін; у справі про форму бронювання від квітня 2025 року саме ці документи довели факт продажу.

Після оплати вони перевіряють, чи з’явилася покупка в тимчасовому реєстрі, і зберігають свідоцтво. Якщо об’єктом володіє компанія, її адресу для повідомлень і дані її підписантів підтримують в актуальному стані у забудовника та в Земельному департаменті, оскільки департамент надсилає 30-денне повідомлення на контактні дані, надані забудовником, а повідомлення, що залишилося без відповіді, дає забудовникові змогу отримати документ, потрібний для розірвання; компанія також зберігає докази того, що вона підписала і що сплатила.

Під час передачі об’єкт обмірюють до підписання будь-якого остаточного акта про відсутність претензій, а будь-яку вимогу щодо площі заявляють протягом року. Покупець, який отримав повідомлення від Земельного департаменту, перевіряє, чи виконав забудовник власні зобов’язання, і відсоток готовності, на який той посилається, а якщо забудовник натомість звертається до суду, покупець, як правило, ще може запропонувати сплату всього залишку до ухвалення остаточного рішення. В Абу-Дабі перепродаж від самого початку оформлюють у муніципальному департаменті.

Де тепер пролягає баланс

У сукупності ці рішення покладають оформлення документів на забудовника: реєстрація, ескроу-рахунок і процедура Земельного департаменту — його обов’язки, а його упущення обертаються для нього поверненням коштів і, якщо вони завдали шкоди, відшкодуванням збитків. Забудовник, який так і не зареєстрував продаж, не може захиститися від вимоги покупця посиланням на прострочення з боку самого покупця, а забудовник, який сам порушив договір, не може застосувати статтю 11 проти покупця, що припинив платити. Запізніле внесення коштів на ескроу-рахунок чи повільне будівництво не дають покупцеві шляху виходу з договору. Більшість цих спорів залежали від документа, який зберегла одна зі сторін, або від строку, який одна зі сторін пропустила.

Ця стаття описує судові рішення та законодавство ОАЕ станом на 1 листопада 2026 року. Вона містить загальну інформацію і не є юридичною консультацією. Polaris не є юридичною фірмою; у спорах ми працюємо разом із ліцензованими адвокатами ОАЕ.