迪拜最高上诉法院保护期房买家的资金，但要求他们恪守合同和期限

登记是卖方的义务，未登记的买卖无效

迪拜 2008 年第 13 号法律要求，对期房单位的每一项处分都须载入土地局的临时不动产登记簿（即市场上所称的 Oqood 登记），第 3 条规定未经登记的买卖无效。2025 年 4 月，最高上诉法院裁定，这是卖方的义务，只有在上诉法院辩论终结之前提交完整的申请，才算履行这一义务。始终未提交的，该买卖即因违反公共秩序而无效，法院依职权提出这一问题，双方各自返还所得。

在该案中，一名买家于 2013 年 10 月约定以期房方式购买六栋别墅，并支付了约 587 万迪拉姆；但没有一栋获得登记，法院指定的专家后来认定该项目仅完工约四分之一。开发商须退款并支付 5% 的利息，另支付 50 万迪拉姆，因为其未予登记属于过错，给买家造成了物质和精神损害。开发商既已疏于履行这一首要义务，便不能援引买家所谓的违约。

一周后，法院将这一规则适用于预订单：载有主要条款的预订单即构成完整的买卖。开发商未在预订单上签字，但下级法院认定双方已达成合意，因为预订单以开发商名义出具，由其经纪人的代理人签署，开发商已发出销售要约，并毫无异议地收取了买家的 159,500 美元。由于未经登记，买卖无效，开发商须退款并支付利息和赔偿金。法院还指出，将买家款项存入托管账户是开发商的职责，而不是经纪人的职责。

2024 年 3 月，负责就争议问题统一该院立场的最高上诉法院全体大会重申了其此前的判决，确认：从未载入临时登记簿（或从未依规提交登记）的单位，如在争议诉至法院之前已经竣工，或在诉讼的任何阶段已在正式不动产登记簿中登记，则 2008 年法律不再适用，争议适用普通合同法。以未登记为由主张无效，是单位仍在建造期间才能寻求的救济。

以未付款为由解除合同须经土地局，法院审查每一个步骤

经迪拜 2020 年第 19 号法律替换后的 2008 年法律第 11 条，规范期房买家停止付款时的合同解除。按照全体大会 2024 年 3 月的描述，开发商通知土地局，土地局核查买家的义务，给予买家 30 天的书面通知，并尝试促成和解。和解不成的，土地局出具一份文件，确认已履行该程序并载明完工百分比；开发商凭此文件可以解除合同而无需诉诸法院，也可以改为提起诉讼。土地局认定买家并无违约，或买家提出了实质性异议的，土地局仅出具一份证明已遵循该程序的证书，开发商须向法院起诉。

按照全体大会 2021 年 1 月引用的 2020 年条文，项目完工超过 60% 的，开发商可扣留不超过单位合同价值 40% 的款项；已开工但完工不足 60% 的，不超过 25%；因其无法控制的原因而未开工的，不超过已付款项的 30%。其余款项须予退还，一般在解除合同后一年内或转售后 60 天内，以先到者为准。项目完工超过 80% 的，开发商也可以选择维持合同、保留全部已付款项并追讨余款，或申请拍卖该单位。

该条文溯及依据 2008 年法律订立的合同，并确认此前依当时有效规则作出的解除合同行为有效，但在 2020 年法律生效之前已被终局判决撤销的除外。全体大会还摒弃了该院此前关于法官不得降低法定比例的判决：案件一旦进入法院，法官可在最高限额以内确定一个公平的比例。在该案中，上诉法院因逾七年的延误，只允许扣留 20% 而非 40%，全体大会维持了这一裁决。

2024 年 3 月的决议允许买家以起诉或抗辩的方式证明：程序存在瑕疵、买家并未违约、开发商违约，或扣留比例过高；被买家起诉的开发商可以直接提起反诉，而无需土地局的文件。未经核实违约或未发出书面通知而出具的文件无效；通知未送达已故买家全部继承人，或未送达无行为能力买家的监护人的，所出具的文件同样无效。此时，其代表人可以请求法院撤销合同解除并恢复登记；无法恢复的，可以请求法院判令退款，并在有理由时判给赔偿。

2024 年 10 月，法院裁定，只有证明自身已履行全部义务的开发商，才能援用第 11 条。在该案中，买家虽已停止付款，但此前的一项判决已因单位面积小于出售面积而降低了价款，因此开发商经土地局作出的合同撤销，并不能否定买家对该单位及产权证的主张。2025 年 4 月，法院裁定，开发商选择起诉而非解除合同的，买家可在终局判决作出前付款，除非开发商证明迟延付款与本着诚信继续履行合同不相容。在该案中，开发商拒收买家提出支付的款项后，买家将约 102 万迪拉姆提存于法院，并获得了登记和交房；土地局的文件对法院没有约束力。

托管资金不受开发商债权人追索，但迟延存入并非退出理由

迪拜 2007 年第 8 号法律要求每个项目单独开设托管账户，专门用于项目建设；第 9 条禁止开发商的债权人扣押其中的资金。2024 年 10 月，全体大会裁定，这一禁止是绝对的：开发商的任何债权人，无论债务性质如何，均不得进行任何形式的扣押，即使持有终局判决、即使是向项目付款或为项目融资的一方、即使账户已经更名，亦然，但前提是该款项最初系依第 9 条存入。

同一天，全体大会对贷款方作出了裁决。第 13 条要求以项目抵押为担保向开发商放贷的金融机构，将贷款存入托管账户。这项存入是抵押权存在的条件：贷款未存入的，抵押权视为自始不存在，即使已经登记也不得执行，银行只剩下对开发商的无担保债权。

2025 年 3 月，法院就这样一名买家作出裁决：他于 2023 年 6 月购房，2024 年以开发商迟延将其分期付款存入托管账户、项目仅完工 5.57% 为由，起诉要求解除合同。法院裁定，托管法律并未赋予买家以款项未存入托管账户为由解除合同的权利，而迟延存入仍可实现该法的目的。连同开发商获准的延期在内，竣工期限尚未届满；至 2024 年 9 月，工程进度已达 21.11%，该诉求为时过早。

现房买卖的面积索赔，在交付一年后失效

2025 年 4 月，法院裁定，就短少面积的价款提出的索赔，无论名目如何，均属减价请求，自实际或推定交付之日起满一年后即不予受理。一年期限自交房之日起算，而非自发现之日起算。一名买家于 2019 年 3 月以 2,000 万迪拉姆购得一栋别墅，并在买卖后一周内收房，后发现面积短少约 1,421 平方英尺，于 2024 年 1 月起诉。该诉求因超过期限而被驳回：其本人的起诉状和一份经签署的最终清结确认书确定了交付日期，而他也未主张存在任何使该一年期限中止或中断的事由。

该案依据 1985 年《民事交易法》第 524 条裁决；2025 年《民事交易法》已于 2026 年 6 月 1 日取代该法，其第 476 条保留了同样的一年期规则。该案涉及的是以现房出售的别墅；我们资料库中没有判决就这一时效限制是否同样适用于期房购买作出裁决。

在阿布扎比，在市政部门之外订立的买卖无效

阿布扎比最高上诉法院适用国家总统 2010 年 5 月 5 日的一项指令，并视其自发布之日起即为有效法律：酋长国内任何法院均不承认转让不动产所有权或其上物权的处分行为，除非该处分是在主管市政部门面前作出的。2024 年 8 月，该院裁定，一宗私下约定的地块买卖无效，因此卖方拒绝过户时，尽管总开发商已出具无异议函，买家仍不能主张合同项下的损害赔偿；双方共同订立了这份无效合同，如有任何责任，也只能是侵权责任。

这与迪拜的情形并不可简单类比：在迪拜，未予登记的开发商须退款，并可能须赔偿损失；而阿布扎比一案涉及的是地块的私下买卖，而非向开发商购买期房，且由于卖方已退还定金，法院无需就返还问题作出裁决。阿布扎比和迪拜各有自己的最高上诉法院，其中一方的判决对另一方的法院没有约束力。

买家及其购房所用的公司核查和保存哪些材料

付款之前，所有人核查开发商是否已列入土地局的开发商登记册，项目是否有以其自身名义开立的托管账户，以及款项是否存入该账户，而不是存入开发商的一般账户或交给经纪人。他们保存销售要约、预订单、收据以及任何显示双方达成合意的消息；在 2025 年 4 月的预订单案中，正是这些文件证明了买卖的存在。

付款之后，他们核查该笔购买是否已载入临时登记簿，并保存证书。由公司持有单位的，公司在开发商和土地局登记的通知地址及签字人信息须保持最新，因为土地局按开发商提供的联系方式发出 30 天通知，通知无人回应，开发商即可取得解除合同所需的文件；公司还须保存其所签署文件和所付款项的证明。

交房时，在签署任何最终清结确认书之前先测量单位面积，任何面积索赔都在一年内提出。收到土地局通知的买家，会核查开发商自身的履约情况及其所依据的完工百分比；如果开发商转而起诉，买家通常仍可在终局判决作出前提出支付全部余款。在阿布扎比，转售从一开始就在市政部门面前订立。

天平如今倾向何方

综合来看，这些判决将文书责任加诸开发商：登记、托管和土地局程序都是开发商的义务，其失职的代价是退款，造成损害的，还须赔偿。从未办理登记的开发商，不能以买家违约来对抗买家的诉求；自身违约的开发商，也不能对停止付款的买家援用第 11 条。迟延存入托管账户或项目进展缓慢，并不能给买家提供退出途径。这些争议大多取决于一方保存的某份文件，或一方错过的某个日期。

本文介绍截至 2026 年 11 月 1 日的阿联酋法院判决和立法情况，属一般性信息，不构成法律意见。Polaris 并非律师事务所；在争议中，我们与持牌阿联酋律师合作。