محكمة التمييز بدبي تحمي أموال مشتري العقارات على الخارطة لكنها تُلزمهم بعقودهم وبالمواعيد

التسجيل واجب على البائع، والبيع غير المسجل باطل

يوجب قانون دبي رقم 13 لسنة 2008 قيد كل تصرف في وحدة مبيعة على الخارطة في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الأراضي والأملاك (وهو ما يُعرف في السوق بتسجيل «عقود»)، وتجعل المادة 3 البيع غير المقيد باطلاً. وفي أبريل 2025 قضت محكمة التمييز بأن هذا واجب يقع على البائع، ولا يبرأ منه إلا بتقديم طلب مستوفٍ قبل قفل باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف. فإن لم يحدث ذلك قط، كان البيع باطلاً بطلاناً متعلقاً بالنظام العام، تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها، ويرد كل طرف ما تسلّمه.

وفي تلك القضية كان المشتري قد اتفق في أكتوبر 2013 على شراء ست فلل على الخارطة ودفع نحو 5.87 مليون درهم؛ ولم تُسجَّل أي منها، وتبيّن لخبير المحكمة لاحقاً أن المشروع لم يُنجز منه سوى نحو الربع. فأُلزم المطور برد المبلغ مع فائدة بنسبة 5% وبدفع 500,000 درهم، إذ عُدّ إخلاله بالتسجيل خطأً ألحق بالمشتري ضرراً مادياً وأدبياً. وإذ أهمل المطور ذلك الواجب الأساسي، لم يكن له أن يتمسك بإخلال المشتري المزعوم.

وبعد أسبوع طبقت المحكمة القاعدة على استمارة حجز: فالاستمارة المتضمنة للعناصر الجوهرية بيع تام. ولم يكن المطور قد وقّعها، لكن المحاكم الأدنى درجةً استخلصت انعقاد الاتفاق لأن الاستمارة كانت باسمه، ووقّعها وكيل الوسيط الذي يتعامل معه، وكان المطور قد أصدر عرض بيع وتسلّم من المشتري 159,500 دولار أمريكي دون اعتراض. ولعدم تسجيله، كان البيع باطلاً، وأُلزم المطور بالرد مع الفائدة والتعويض. وأضافت المحكمة أن إيداع أموال المشترين في حساب الضمان مهمة المطور لا الوسيط.

وفي مارس 2024 أكدت الهيئة العامة لمحكمة التمييز، التي تحسم موقف المحكمة في المسائل الخلافية، ما سبق أن قررته من أن الوحدة التي لم تُقيَّد قط في السجل العقاري المبدئي (ولم يُقدَّم طلب قيدها على الوجه الصحيح)، إذا اكتمل إنجازها قبل أن يصل النزاع إلى المحكمة، أو سُجلت في السجل العقاري النهائي في أي مرحلة من مراحل الدعوى، لم يعد قانون 2008 يسري عليها، وتحكم النزاعَ القواعدُ العامة للعقود. فالبطلان لعدم التسجيل وسيلة يُلجأ إليها ما دامت الوحدة قيد الإنشاء.

الفسخ لعدم السداد يمر عبر دائرة الأراضي والأملاك، والمحاكم تراقب كل خطوة

تنظم المادة 11 من قانون 2008، المستبدلة بقانون دبي رقم 19 لسنة 2020، الفسخ حين يتوقف مشتري الوحدة على الخارطة عن السداد. وكما وصفتها الهيئة العامة في مارس 2024، يُخطر المطور دائرة الأراضي والأملاك، فتتحقق الدائرة من التزامات المشتري، وتمنحه مهلة 30 يوماً بإشعار كتابي، وتحاول التوصل إلى تسوية. فإن تعذرت التسوية، تُصدر الدائرة وثيقة تؤكد اتباع الإجراءات وتبيّن نسبة الإنجاز، يجوز للمطور بموجبها الفسخ دون اللجوء إلى القضاء، أو أن يرفع دعوى بدلاً من ذلك. أما إذا لم تجد الدائرة إخلالاً أو أبدى المشتري اعتراضات جدية، فلا تُصدر إلا شهادة تفيد باتباع الإجراءات، ويلجأ المطور إلى القضاء.

وبموجب نص 2020، كما أوردته الهيئة العامة في يناير 2021، يجوز للمطور أن يقتطع ما لا يزيد على 40% من قيمة الوحدة في العقد إذا تجاوزت نسبة إنجاز المشروع 60%، وما لا يزيد على 25% إذا بدأ البناء ولم يبلغ الإنجاز 60%، وما لا يزيد على 30% من المبالغ المدفوعة إذا لم يبدأ العمل لأسباب خارجة عن إرادته. ويُرد الباقي، في الغالب خلال سنة من تاريخ الفسخ أو خلال 60 يوماً من إعادة البيع، أيهما أسبق. وإذا تجاوزت نسبة الإنجاز 80%، جاز له بدلاً من ذلك أن يُبقي على العقد ويحتفظ بكل ما دُفع ويطالب بالرصيد المتبقي، أو أن يطلب بيع الوحدة بالمزاد.

ويسري هذا النص بأثر رجعي على العقود المبرمة في ظل قانون 2008، ويصحّح حالات الفسخ السابقة التي اتبعت القواعد النافذة وقتها، ما لم يكن حكم نهائي قد أبطلها قبل نفاذ قانون 2020. وعدلت الهيئة كذلك عن الأحكام السابقة للمحكمة القائلة بأن القضاة لا يملكون تخفيض النسب المقررة قانوناً: فمتى عُرضت القضية على المحكمة، جاز للقاضي أن يحدد نسبة عادلة في حدود الحد الأقصى. وفي تلك القضية كانت محكمة الاستئناف قد قضت بنسبة 20% بدلاً من 40% لتأخير تجاوز سبع سنوات، فأقرّت الهيئة ذلك.

ويتيح قرار مارس 2024 للمشتري، بطريق الدعوى أو الدفع، أن يثبت أن الإجراءات معيبة، أو أنه لم يُخلّ بالتزاماته، أو أن المطور هو المُخلّ، أو أن النسبة مبالغ فيها؛ ويجوز للمطور الذي يقاضيه المشتري أن يرفع دعوى متقابلة مباشرةً دون وثيقة من الدائرة. والوثيقة التي تصدر دون التحقق من الإخلال أو دون إشعار كتابي باطلة، شأنها شأن الوثيقة التي لم يصل إشعارها إلى جميع ورثة المشتري المتوفى، أو إلى ولي المشتري أو القيّم عليه إن كان فاقد الأهلية أو ناقصها. ولمن يمثلهم عندئذ أن يطلب من المحكمة إلغاء الفسخ وإعادة القيد، أو، إن تعذر ذلك، الحكم برد المبالغ مع التعويض متى كان له مقتضى.

وفي أكتوبر 2024 قضت المحكمة بأنه لا يجوز اللجوء إلى المادة 11 إلا للمطور الذي يثبت أنه أوفى بجميع التزاماته. وفي تلك القضية كان المشتري قد توقف عن السداد، لكن حكماً سابقاً كان قد خفّض الثمن لأن مساحة الوحدة أقل مما بيع، فلم يُسقط الإلغاء الذي حصل عليه المطور عبر دائرة الأراضي والأملاك حق المشتري في الوحدة وفي سند ملكيتها. وفي أبريل 2025 قضت المحكمة بأن المطور الذي يرفع دعوى بدلاً من الفسخ يمنح المشتري مهلة للسداد حتى صدور الحكم النهائي، ما لم يثبت أن السداد المتأخر يتعارض مع استمرار العقد بحسن نية. وفي تلك القضية أودع المشتري نحو 1.02 مليون درهم خزينة المحكمة بعد أن رفض المطور عرضه للسداد، وحصل على التسجيل والتسليم؛ ولم تكن وثيقة دائرة الأراضي والأملاك مُلزمة للمحكمة.

أموال حساب الضمان بمنأى عن دائني المطور، لكن الإيداع المتأخر ليس مخرجاً

يوجب قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 فتح حساب ضمان مستقل لكل مشروع، يُخصَّص حصراً لإنشائه، وتحظر المادة 9 الحجز على أمواله لصالح دائني المطور. وفي أكتوبر 2024 قضت الهيئة العامة بأن هذا الحظر مطلق: فلا يجوز أي نوع من الحجز لصالح أي دائن للمطور، أياً كان الدين، ولو بموجب حكم نهائي، ولو كان الحاجز ممن دفعوا للمشروع أو موّلوه، ولو تغيّر اسم الحساب، متى كانت الأموال قد أُودعت فيه أصلاً وفقاً للمادة 9.

وفي اليوم ذاته تناولت الهيئة وضع المقرضين. فالمادة 13 توجب على جهة التمويل التي تُقرض المطور بضمان رهن المشروع أن تودع مبلغ القرض في حساب الضمان. وهذا الإيداع شرط لوجود الرهن: فإذا لم يُودَع القرض، اعتُبر الرهن كأن لم يكن ولم يجز التنفيذ بموجبه، ولو كان مسجلاً، ولا يبقى للبنك إلا حق شخصي في مطالبة المطور.

وفي مارس 2025 فصلت المحكمة في دعوى مشترٍ اشترى في يونيو 2023 ورفع دعواه في 2024 طالباً الفسخ لأن المطور أودع أقساطه في حساب الضمان متأخراً ولأن نسبة إنجاز المشروع لم تتجاوز 5.57%. فقضت بأن قانون حسابات الضمان لا يمنح المشتري حق الفسخ بسبب عدم إيداع الأموال في حساب الضمان، وبأن الإيداع المتأخر يظل محققاً لغاية القانون. ولم يكن موعد الإنجاز، مع المهلة الإضافية المسموح بها للمطور، قد حلّ بعد، وكانت نسبة الإنجاز قد بلغت 21.11% بحلول سبتمبر 2024، فكانت الدعوى سابقة لأوانها.

في بيع العقار المكتمل، دعاوى المساحة لا تُسمع بعد مضي سنة من التسليم

في أبريل 2025 قضت المحكمة بأن المطالبة بثمن المساحة الناقصة هي، أياً كان وصفها، دعوى إنقاص للثمن، ولا تُسمع بعد مضي سنة من التسليم، فعلياً كان أو حكمياً. وتبدأ السنة من التسليم لا من اكتشاف النقص. فمشتري فيلا بقيمة 20 مليون درهم، اشتراها في مارس 2019 وتسلّمها في غضون أسبوع من البيع، اكتشف نقصاً في المساحة يبلغ نحو 1,421 قدماً مربعة، ورفع دعواه في يناير 2024. فقُضي بعدم سماع الدعوى: إذ حددت صحيفة دعواه هو والمخالصة النهائية الموقعة تاريخ التسليم، ولم يدّعِ ما يوقف سريان السنة أو يقطعه.

وقد صدر ذلك الحكم في ظل المادة 524 من قانون المعاملات المدنية لسنة 1985؛ أما قانون المعاملات المدنية لسنة 2025، الذي حلّ محله في 1 يونيو 2026، فيحتفظ بقاعدة السنة ذاتها في المادة 476. وتعلقت القضية بفيلا بيعت مكتملة؛ ولا يوجد في مكتبتنا حكم يفصل فيما إذا كان عدم السماع يسري بالطريقة ذاتها على الشراء على الخارطة.

في أبوظبي، البيع المبرم خارج الدائرة البلدية باطل

تطبق محكمة النقض بأبوظبي أمراً سامياً صادراً عن رئيس الدولة في 5 مايو 2010، وتعدّه قانوناً نافذاً من تاريخ صدوره: فلا تعتد أي محكمة في الإمارة بأي تصرف ناقل لملكية عقار أو لحق عيني عليه ما لم يتم أمام الدائرة البلدية المختصة. وفي أغسطس 2024 قضت بأن بيع قطعة أرض بموجب اتفاق خاص بين الطرفين باطل، فلم يكن للمشتري أن يطالب بتعويض عقدي حين امتنع البائع عن نقل الملكية، رغم أن المطور الرئيسي كان قد أصدر شهادة عدم ممانعة؛ إذ اشترك الطرفان في إبرام العقد الباطل، ولو قامت أي مسؤولية لكان أساسها المسؤولية التقصيرية.

والمقارنة مع دبي، حيث يلتزم المطور الذي لم يسجل البيع برد الثمن وقد يُلزَم بالتعويض، ليست مقارنة بين حالتين متماثلتين: فقضية أبوظبي تعلقت ببيع خاص لقطعة أرض، لا بشراء على الخارطة من مطور، ولم يكن على المحكمة أن تفصل في الرد لأن البائع كان قد رد الدفعة المقدمة. ولكل من أبوظبي ودبي محكمة نقض أو تمييز خاصة بها، وحكم إحداهما لا يُلزم محاكم الأخرى.

ما يراجعه المشترون والشركات التي يشترون من خلالها، وما يحتفظون به

قبل الدفع، يتحقق الملاك من أن المطور مقيد في سجل المطورين لدى دائرة الأراضي والأملاك، وأن للمشروع حساب ضمان باسمه، وأن المدفوعات تُودَع في ذلك الحساب لا في الحساب العام للمطور أو لدى وسيط. ويحتفظون بعرض البيع واستمارة الحجز والإيصالات وأي رسائل تدل على الاتفاق؛ ففي قضية استمارة الحجز في أبريل 2025، كانت هذه المستندات هي التي أثبتت البيع.

وبعد الدفع، يتحققون من ظهور الشراء في السجل العقاري المبدئي ويحتفظون بالشهادة. وحين تحوز شركةٌ الوحدة، يُحرص على تحديث عنوانها المعتمد للإشعارات وبيانات المفوضين بالتوقيع عنها لدى المطور ودائرة الأراضي والأملاك، لأن الدائرة ترسل إشعار الـ30 يوماً إلى بيانات الاتصال التي يقدّمها المطور، والإشعار الذي لا يُرد عليه يتيح للمطور الحصول على الوثيقة التي يحتاجها للفسخ؛ وتحتفظ الشركة كذلك بما يثبت ما وقّعته وما دفعته.

وعند التسليم، تُقاس الوحدة قبل التوقيع على أي مخالصة نهائية، وتُرفع أي دعوى بشأن المساحة خلال السنة. والمشتري الذي يتلقى إشعاراً من دائرة الأراضي والأملاك يتحقق من وفاء المطور بالتزاماته ومن نسبة الإنجاز التي يستند إليها، وإذا لجأ المطور بدلاً من ذلك إلى القضاء، فبإمكان المشتري في الغالب أن يعرض كامل الرصيد المتبقي قبل الحكم النهائي. وفي أبوظبي، تُبرَم إعادة البيع أمام الدائرة البلدية منذ البداية.

أين يستقر التوازن الآن

إذا قُرئت هذه الأحكام مجتمعة، فإنها تُلقي عبء المستندات على المطور: فالتسجيل وحساب الضمان وإجراءات دائرة الأراضي والأملاك التزامات تقع عليه، وإخلاله بها يكلّفه رد المبالغ، والتعويض متى ألحق ضرراً. والمطور الذي لم يسجل قط لا يستطيع الرد على دعوى المشتري بالادعاء بأنه أخلّ بالتزاماته، والمطور المُخلّ لا يستطيع اللجوء إلى المادة 11 في مواجهة مشترٍ توقف عن السداد. والإيداع المتأخر في حساب الضمان أو بطء المشروع لا يمنح المشتري مخرجاً. ومعظم هذه المنازعات دار حول مستند احتفظ به أحد الطرفين أو موعد فوّته أحدهما.

يتناول هذا المقال أحكام المحاكم الإماراتية والتشريعات كما هي في 1 نوفمبر 2026. وهو معلومات عامة وليس استشارة قانونية. Polaris ليست مكتب محاماة؛ وفي النزاعات نعمل جنباً إلى جنب مع محامين مرخّصين في دولة الإمارات.