בית משפט הקסציה של דובאי מגן על כספי רוכשי נכסים על הנייר, אך מחייב אותם לעמוד בחוזים ובמועדים

הרישום הוא חובת המוכר, ומכירה שלא נרשמה בטלה

חוק דובאי מס׳ 13 משנת 2008 מחייב לרשום כל עסקה ביחידה על הנייר במרשם המקרקעין הזמני של מחלקת המקרקעין (רישום Oqood, בלשון השוק), וסעיף 3 קובע שמכירה שלא נרשמה בטלה. באפריל 2025 פסק בית משפט הקסציה שזוהי חובת המוכר, והוא יוצא ידיה רק בהגשת בקשה מלאה לפני סיום הטיעונים בבית המשפט לערעורים. אם הדבר אינו נעשה מעולם, המכירה בטלה מטעמי תקנת הציבור, בית המשפט מעלה את הנקודה מיוזמתו, וכל צד משיב את מה שקיבל.

באותו תיק הסכים רוכש באוקטובר 2013 לקנות שש וילות על הנייר ושילם כ-5.87 מיליון דירהם; אף אחת מהן לא נרשמה, ומומחה בית המשפט מצא מאוחר יותר שבניית הפרויקט הושלמה בכרבע. היזם חויב להחזיר את הכסף בתוספת ריבית של 5% ולשלם 500,000 דירהם, שכן אי-הרישום היה אשם שגרם לרוכש נזק ממוני ונזק לא ממוני. משהזניח את החובה העיקרית הזו, לא יכול היה להסתמך על ההפרה הנטענת של הרוכש.

שבוע לאחר מכן החיל בית המשפט את הכלל על טופס שריון: טופס הכולל את התנאים המהותיים הוא מכירה שלמה. היזם לא חתם עליו, אך הערכאות הנמוכות מצאו שהושגה הסכמה, משום שהטופס היה על שמו, נציגו של המתווך שלו חתם עליו, היזם הוציא הצעת מכר, והוא קיבל ללא התנגדות את 159,500 הדולר של הרוכש. משלא נרשמה, המכירה הייתה בטלה, והיזם חויב בהחזר בתוספת ריבית ופיצוי. הפקדת כספי הרוכשים בחשבון הנאמנות, הוסיף בית המשפט, היא תפקידו של היזם, לא של המתווך.

מליאת בית משפט הקסציה, הקובעת את עמדת בית המשפט בשאלות שנויות במחלוקת, חזרה במרץ 2024 על הלכותיה הקודמות ואישרה שכאשר יחידה שמעולם לא נרשמה במרשם הזמני (ואף לא הוגשה כדין לרישום בו) הושלמה לפני שהסכסוך הגיע לבית המשפט, או נרשמה במרשם המקרקעין הסופי בשלב כלשהו של ההליך, חוק 2008 אינו חל עוד, ודיני החוזים הרגילים מכריעים בסכסוך. בטלות בשל היעדר רישום היא סעד שיש לתבוע כל עוד היחידה עדיין בבנייה.

ביטול בשל אי-תשלום עובר דרך מחלקת המקרקעין, ובתי המשפט בוחנים כל שלב

סעיף 11 לחוק 2008, כפי שהוחלף בחוק דובאי מס׳ 19 משנת 2020, מסדיר ביטול כאשר רוכש נכס על הנייר מפסיק לשלם. כפי שתיארה זאת המליאה במרץ 2024, היזם מודיע למחלקת המקרקעין, וזו בודקת את התחייבויות הרוכש, נותנת הודעה בכתב של 30 יום ומנסה להגיע להסדר. אם הניסיון נכשל, היא מנפיקה מסמך המאשר את ההליך ומציין את שיעור ההשלמה, ובידי מסמך זה רשאי היזם לבטל בלי לפנות לבית משפט, או לתבוע במקום זאת. אם אינה מוצאת הפרה, או שהרוכש מעלה התנגדויות רציניות, היא מנפיקה רק אישור שההליך קוים, והיזם פונה לבית המשפט.

לפי נוסח 2020, כפי שציטטה אותו המליאה בינואר 2021, היזם רשאי לנכות עד 40% משווי החוזה של היחידה כאשר הפרויקט הושלם ביותר מ-60%, עד 25% כאשר הבנייה החלה אך הושלמה בפחות מ-60%, ועד 30% מהסכומים ששולמו כאשר העבודה לא החלה מסיבות שאינן בשליטתו. היתרה מוחזרת, בדרך כלל בתוך שנה מהביטול או בתוך 60 יום ממכירה חוזרת, לפי המוקדם. כאשר הפרויקט הושלם ביותר מ-80%, רשאי היזם, במקום זאת, לשמור על החוזה ועל כל מה ששולם ולתבוע את היתרה, או להביא למכירת היחידה במכירה פומבית.

נוסח זה חל למפרע על חוזים שנכרתו לפי חוק 2008, ומאשרר ביטולים קודמים שנעשו לפי הכללים שהיו בתוקף אז, אלא אם פסק דין חלוט ביטל אותם לפני כניסת חוק 2020 לתוקף. המליאה גם זנחה את פסיקתו הקודמת של בית המשפט שלפיה שופטים אינם רשאים להפחית את השיעורים הקבועים בחוק: משהגיע התיק לבית המשפט, השופט רשאי לקבוע שיעור הוגן עד לתקרה. באותו תיק התיר בית המשפט לערעורים 20% במקום 40% בשל עיכוב של יותר משבע שנים, והמליאה הותירה זאת על כנו.

החלטת מרץ 2024 מאפשרת לרוכש, בתביעה או בהגנה, להראות שההליך היה פגום, שהרוכש לא הפר, שהיזם הוא שהפר, או שהשיעור גבוה מדי; יזם שהרוכש תבע אותו רשאי להגיש תביעה שכנגד ישירות, בלי מסמך של המחלקה. מסמך שהונפק בלי לאמת את ההפרה או בלי הודעה בכתב בטל, וכך גם מסמך שההודעה לגביו לא הגיעה לכל יורשיו של רוכש שנפטר או לאפוטרופוס של רוכש חסר כשרות. נציגם רשאי אז לבקש מבית המשפט לבטל את ביטול החוזה ולהשיב את הרישום על כנו, ואם הדבר אינו אפשרי, להורות על החזר כספי, בתוספת פיצוי כשהדבר מוצדק.

באוקטובר 2024 פסק בית המשפט שרק יזם המוכיח שקיים את כל התחייבויותיו שלו רשאי להשתמש בסעיף 11. באותו תיק הפסיק הרוכש לשלם, אך פסק דין קודם כבר הפחית את המחיר משום שהיחידה הייתה קטנה מזו שנמכרה, ולכן הביטול שהשיג היזם דרך מחלקת המקרקעין לא גבר על תביעת הרוכש ליחידה ולשטר הבעלות. באפריל 2025 פסק בית המשפט שיזם התובע במקום לבטל נותן לרוכש שהות לשלם עד לפסק הדין הסופי, אלא אם יוכיח שתשלום באיחור אינו מתיישב עם המשך קיום החוזה בתום לב. באותו תיק הפקיד הרוכש כ-1.02 מיליון דירהם בבית המשפט לאחר שהיזם סירב להצעתו לשלם, וזכה ברישום ובמסירה; מסמך מחלקת המקרקעין לא חייב את בית המשפט.

כספי חשבון הנאמנות מחוץ להישג ידם של נושי היזם, אך הפקדה באיחור אינה פתח יציאה

חוק דובאי מס׳ 8 משנת 2007 מחייב חשבון נאמנות נפרד לכל פרויקט, המיועד אך ורק לבנייתו, וסעיף 9 אוסר עיקול של כספיו לטובת נושי היזם. באוקטובר 2024 פסקה המליאה שהאיסור מוחלט: אין להטיל עיקול מכל סוג שהוא לטובת נושה כלשהו של היזם, יהא החוב אשר יהא, גם מכוח פסק דין חלוט, גם בידי צד ששילם לפרויקט או מימן אותו, וגם אם שמו של החשבון שונה, ובלבד שהכספים הופקדו בו במקור לפי סעיף 9.

באותו יום עסקה המליאה במלווים. סעיף 13 מחייב מוסד מימון המלווה ליזם כנגד משכנתה על הפרויקט להפקיד את ההלוואה בחשבון הנאמנות. הפקדה זו היא תנאי לעצם קיומה של המשכנתה: אם ההלוואה לא הופקדה, רואים את המשכנתה כאילו לא הייתה קיימת מעולם, ואין לממשה, גם אם נרשמה, ובידי הבנק נותרת תביעה אישית נגד היזם.

במרץ 2025 הכריע בית המשפט בעניינו של רוכש שקנה ביוני 2023 ותבע ב-2024 לבטל את העסקה משום שהיזם הפקיד את תשלומיו בחשבון הנאמנות באיחור והפרויקט נבנה רק בשיעור 5.57%. בית המשפט פסק שחוק חשבונות הנאמנות אינו מקנה לרוכש זכות לבטל בשל כך שכספים לא הופקדו בחשבון הנאמנות, ושהפקדה באיחור עדיין משרתת את תכלית החוק. מועד ההשלמה, בצירוף ההארכה המותרת ליזם, טרם הגיע, ההתקדמות הגיעה ל-21.11% עד ספטמבר 2024, והתביעה הוגשה בטרם עת.

במכירת נכס גמור, תביעות בגין שטח פוקעות שנה לאחר המסירה

באפריל 2025 פסק בית המשפט שתביעה למחיר השטח החסר היא, יהא כינויה אשר יהא, תביעה להפחתת המחיר, ואין לשמוע אותה לאחר שחלפה שנה מהמסירה, בפועל או קונסטרוקטיבית. השנה נמנית מהמסירה, לא מהגילוי. רוכש של וילה שנקנתה ב-20 מיליון דירהם ונמסרה לו בתוך שבוע מהמכירה, במרץ 2019, גילה חוסר של כ-1,421 רגל רבועה ותבע בינואר 2024. התביעה נחסמה: כתב התביעה שלו עצמו וכתב סילוק סופי חתום קבעו את מועד המסירה, והוא לא טען לדבר שהשעה את מניין השנה או קטע אותו.

תיק זה הוכרע לפי סעיף 524 לחוק העסקאות האזרחיות משנת 1985; חוק העסקאות האזרחיות משנת 2025, שהחליף אותו ב-1 ביוני 2026, שומר על אותו כלל של שנה אחת בסעיף 476. התיק עסק בווילה שנמכרה גמורה; אף פסק דין בספרייה שלנו אינו מכריע אם מגבלת הזמן הזו חלה באותו אופן על רכישת נכס על הנייר.

באבו דאבי, מכירה שלא נעשתה בפני מחלקת העירייה בטלה

בית משפט הקסציה של אבו דאבי מחיל הנחיה של נשיא המדינה מ-5 במאי 2010, שלדידו היא דין שבתוקף ממועד הוצאתה: אף בית משפט באמירות אינו מכיר בעסקה המעבירה בעלות במקרקעין, או זכות קניינית בהם, אלא אם נעשתה בפני מחלקת העירייה המוסמכת. באוגוסט 2024 פסק שמכירה של מגרש שסוכמה באופן פרטי בטלה, ולכן הרוכש לא יכול היה לתבוע פיצויים חוזיים כשהמוכר סירב להעביר את הבעלות, אף שהיזם הראשי הנפיק מכתב היעדר התנגדות; שני הצדדים היו שותפים לכריתת החוזה הבטל, וכל אחריות הייתה צריכה להתבסס על דיני הנזיקין.

ההשוואה לדובאי, שבה יזם שלא רשם מחזיר את הכסף ועשוי להתחייב בפיצויים, אינה השוואה בין מקרים דומים: תיק אבו דאבי עסק במכירה פרטית של מגרש, לא ברכישת נכס על הנייר מיזם, ובית המשפט לא נדרש להכריע בהשבה משום שהמוכר כבר החזיר את המקדמה. לכל אחת מאבו דאבי ומדובאי בית משפט קסציה משלה, ופסק דין של אחד מהם אינו מחייב את בתי המשפט של האמירות האחרת.

מה בודקים ושומרים הרוכשים, והחברות שבאמצעותן הם רוכשים

לפני התשלום, הבעלים בודקים שהיזם רשום במרשם היזמים של מחלקת המקרקעין, שלפרויקט יש חשבון נאמנות על שמו, ושהתשלומים מופקדים בחשבון זה ולא בחשבון הכללי של היזם או אצל מתווך. הם שומרים את הצעת המכר, את טופס השריון, את הקבלות ואת כל ההודעות המעידות על הסכמה; בתיק טופס השריון מאפריל 2025, מסמכים אלה הם שהוכיחו את המכירה.

לאחר התשלום, הם בודקים שהרכישה מופיעה במרשם הזמני ושומרים את האישור. כשחברה מחזיקה ביחידה, כתובתה למסירת הודעות ופרטי מורשי החתימה שלה מעודכנים אצל היזם ובמחלקת המקרקעין, משום שהמחלקה שולחת את הודעת 30 הימים שלה לפרטי הקשר שהיזם מוסר, והודעה שלא נענתה מאפשרת ליזם לקבל את המסמך שהוא זקוק לו כדי לבטל; החברה גם שומרת ראיות למה שחתמה עליו ולמה ששילמה.

במסירה, היחידה נמדדת לפני חתימה על כתב סילוק סופי כלשהו, וכל תביעה בגין שטח מוגשת בתוך השנה. רוכש המקבל הודעה ממחלקת המקרקעין בודק את ביצוע התחייבויותיו של היזם עצמו ואת שיעור ההשלמה שעליו הוא מסתמך, ואם היזם תובע במקום זאת, הרוכש בדרך כלל עדיין יכול להציע את מלוא היתרה לפני פסק הדין הסופי. באבו דאבי, מכירה חוזרת נכרתת מלכתחילה בפני מחלקת העירייה.

היכן עומד כעת האיזון

בקריאה משולבת, פסקי דין אלה מטילים את הניירת על היזם: הרישום, חשבון הנאמנות והליך מחלקת המקרקעין הם התחייבויותיו, וכשלונותיו עולים לו בהחזרים, וכשהם גורמים נזק, גם בפיצויים. יזם שמעולם לא רשם אינו יכול להשיב לתביעת הרוכש בטענה שהרוכש הפר, ויזם שהפר בעצמו אינו יכול להפעיל את סעיף 11 נגד רוכש שהפסיק לשלם. הפקדה באיחור בחשבון הנאמנות או פרויקט שמתקדם לאט אינם מעניקים לרוכש פתח יציאה. רוב הסכסוכים האלה הוכרעו על פי מסמך שצד אחד שמר או מועד שצד אחד החמיץ.

מאמר זה מתאר פסקי דין וחקיקה של איחוד האמירויות נכון ל-1 בנובמבר 2026. זהו מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. Polaris אינה משרד עורכי דין; בסכסוכים אנו פועלים לצד עורכי דין בעלי רישיון באיחוד האמירויות.