Dubais Kassationsgericht schützt das Geld von Off-Plan-Käufern, hält sie aber an Verträge und Fristen

Die Registrierung ist Pflicht des Verkäufers, und ein nicht eingetragener Verkauf ist nichtig

Das Dubaier Gesetz Nr. 13 von 2008 verlangt, dass jede Verfügung über eine Off-Plan-Einheit in das vorläufige Immobilienregister der Grundbuchbehörde (Dubai Land Department) eingetragen wird (am Markt als Oqood-Registrierung bekannt), und Artikel 3 erklärt einen nicht eingetragenen Verkauf für nichtig. Im April 2025 entschied das Kassationsgericht, dass dies Pflicht des Verkäufers ist, die nur durch Einreichung eines vollständigen Antrags vor dem Schluss der Verhandlung vor dem Berufungsgericht erfüllt wird. Geschieht das nie, ist der Verkauf aus Gründen der öffentlichen Ordnung nichtig, das Gericht greift den Punkt von Amts wegen auf, und jede Seite gibt zurück, was sie erhalten hat.

In jenem Fall hatte ein Käufer im Oktober 2013 den Off-Plan-Kauf von sechs Villen vereinbart und rund 5,87 Millionen AED gezahlt; keine davon war eingetragen, und der gerichtliche Sachverständige stellte später fest, dass das Projekt etwa zu einem Viertel gebaut war. Der Bauträger musste den Betrag mit 5 Prozent Zinsen zurückerstatten und 500.000 AED zahlen, da das Unterlassen der Registrierung ein Verschulden war, das dem Käufer materiellen und immateriellen Schaden zugefügt hatte. Da er diese Hauptpflicht vernachlässigt hatte, konnte er sich nicht auf die angebliche Vertragsverletzung des Käufers berufen.

Eine Woche später wandte das Gericht die Regel auf ein Reservierungsformular an: Ein Formular, das die wesentlichen Vertragsbestandteile enthält, ist ein vollständiger Kaufvertrag. Der Bauträger hatte es nicht unterzeichnet, doch die Vorinstanzen bejahten eine Einigung, weil das Formular auf seinen Namen lautete, der Vertreter seines Maklers es unterzeichnet hatte, der Bauträger ein Verkaufsangebot ausgestellt und die 159.500 USD des Käufers ohne Widerspruch angenommen hatte. Ohne Eintragung war der Verkauf nichtig, und der Bauträger musste mit Zinsen und Schadensersatz zurückerstatten. Die Gelder der Käufer auf das Treuhandkonto einzuzahlen, so das Gericht weiter, ist Aufgabe des Bauträgers, nicht des Maklers.

Im März 2024 bekräftigte das Plenum des Kassationsgerichts, das die Linie des Gerichts in umstrittenen Fragen festlegt, seine frühere Rechtsprechung: Wird eine Einheit, die nie in das vorläufige Immobilienregister eingetragen (oder ordnungsgemäß zur Eintragung eingereicht) wurde, fertiggestellt, bevor der Streit vor Gericht gelangt, oder wird sie in irgendeinem Stadium des Verfahrens in das endgültige Immobilienregister eingetragen, ist das Gesetz von 2008 nicht mehr anwendbar, und über den Streit entscheidet das allgemeine Vertragsrecht. Die Nichtigkeit wegen fehlender Registrierung ist ein Rechtsbehelf, der geltend zu machen ist, solange sich die Einheit noch im Bau befindet.

Die Vertragsauflösung wegen Nichtzahlung läuft über die Grundbuchbehörde, und die Gerichte prüfen jeden Schritt

Artikel 11 des Gesetzes von 2008, in der durch das Dubaier Gesetz Nr. 19 von 2020 ersetzten Fassung, regelt die Vertragsauflösung, wenn ein Off-Plan-Käufer nicht mehr zahlt. Wie das Plenum es im März 2024 beschrieb, benachrichtigt der Bauträger die Grundbuchbehörde, die die Pflichten des Käufers prüft, ihm schriftlich eine Frist von 30 Tagen setzt und eine gütliche Einigung versucht. Scheitert diese, stellt sie ein Dokument aus, das das Verfahren bestätigt und den Fertigstellungsgrad angibt; damit kann der Bauträger den Vertrag ohne Anrufung eines Gerichts auflösen oder stattdessen klagen. Stellt sie keine Vertragsverletzung fest oder erhebt der Käufer ernsthafte Einwände, stellt sie lediglich eine Bescheinigung darüber aus, dass das Verfahren eingehalten wurde, und der Bauträger wendet sich an das Gericht.

Nach der Fassung von 2020, wie das Plenum sie im Januar 2021 zitierte, darf der Bauträger bis zu 40 Prozent des Vertragswerts der Einheit abziehen, wenn das Projekt zu mehr als 60 Prozent fertiggestellt ist, bis zu 25 Prozent, wenn der Bau begonnen hat, aber unter 60 Prozent liegt, und bis zu 30 Prozent der gezahlten Beträge, wenn die Arbeiten aus Gründen außerhalb seines Einflussbereichs nicht begonnen haben. Der Rest wird erstattet, in der Regel binnen eines Jahres nach der Vertragsauflösung oder binnen 60 Tagen nach einem Weiterverkauf, je nachdem, was früher eintritt. Ist das Projekt zu mehr als 80 Prozent fertiggestellt, kann der Bauträger stattdessen am Vertrag festhalten, alles Gezahlte behalten und den Restbetrag fordern oder die Einheit versteigern lassen.

Diese Fassung wirkt auf Verträge zurück, die unter dem Gesetz von 2008 geschlossen wurden, und erklärt frühere Vertragsauflösungen für wirksam, die den damals geltenden Regeln folgten, sofern kein rechtskräftiges Urteil sie vor dem Inkrafttreten des Gesetzes von 2020 aufgehoben hatte. Das Plenum gab zudem die frühere Rechtsprechung des Gerichts auf, wonach Richter die gesetzlichen Prozentsätze nicht herabsetzen durften: Ist ein Verfahren bei Gericht anhängig, kann der Richter einen angemessenen Prozentsatz bis zum Höchstwert festsetzen. Dort hatte das Berufungsgericht angesichts einer Verzögerung von mehr als sieben Jahren 20 statt 40 Prozent zugestanden, und das Plenum ließ dies bestehen.

Der Beschluss vom März 2024 erlaubt dem Käufer, klageweise oder einredeweise geltend zu machen, dass das Verfahren fehlerhaft war, dass er selbst nicht vertragsbrüchig war, dass der Bauträger es war oder dass der Prozentsatz zu hoch ist; ein Bauträger, den der Käufer verklagt hat, kann unmittelbar Widerklage erheben, ohne ein Dokument der Grundbuchbehörde. Ein Dokument, das ohne Prüfung der Vertragsverletzung oder ohne schriftliche Benachrichtigung ausgestellt wurde, ist nichtig, ebenso eines, dessen Benachrichtigung nicht alle Erben eines verstorbenen Käufers oder den Vormund eines geschäftsunfähigen Käufers erreicht hat. Deren Vertreter kann dann beim Gericht beantragen, die Vertragsauflösung aufzuheben und die Eintragung wiederherzustellen, oder, falls das nicht möglich ist, die Rückerstattung anzuordnen, gegebenenfalls mit Schadensersatz.

Im Oktober 2024 entschied das Gericht, dass sich nur ein Bauträger auf Artikel 11 berufen kann, der nachweist, dass er alle eigenen Pflichten erfüllt hat. Dort hatte der Käufer die Zahlungen eingestellt, doch ein früheres Urteil hatte den Preis bereits herabgesetzt, weil die Einheit kleiner war als verkauft, sodass die Annullierung, die der Bauträger über die Grundbuchbehörde erwirkt hatte, den Anspruch des Käufers auf die Einheit und die Eigentumsurkunde nicht zu Fall brachte. Im April 2025 entschied das Gericht, dass ein Bauträger, der klagt, statt den Vertrag aufzulösen, dem Käufer bis zum abschließenden Urteil Zeit zur Zahlung lässt, es sei denn, er beweist, dass eine verspätete Zahlung mit der Fortsetzung des Vertrags nach Treu und Glauben unvereinbar ist. Dort hinterlegte der Käufer rund 1,02 Millionen AED bei Gericht, nachdem der Bauträger sein Zahlungsangebot abgelehnt hatte, und erwirkte Eintragung und Übergabe; das Dokument der Grundbuchbehörde band das Gericht nicht.

Treuhandgelder sind dem Zugriff der Gläubiger des Bauträgers entzogen, doch eine verspätete Einzahlung ist kein Ausstiegsgrund

Das Dubaier Gesetz Nr. 8 von 2007 verlangt für jedes Projekt ein separates Treuhandkonto, das ausschließlich seinem Bau dient, und Artikel 9 verbietet die Pfändung dieser Gelder durch Gläubiger des Bauträgers. Im Oktober 2024 entschied das Plenum, dass dieses Verbot absolut ist: keine Pfändung welcher Art auch immer für irgendeinen Gläubiger des Bauträgers, gleich um welche Schuld es geht, selbst aufgrund eines rechtskräftigen Urteils, selbst durch eine Partei, die in das Projekt eingezahlt oder es finanziert hat, und selbst wenn das Konto umbenannt wurde, sofern die Gelder ursprünglich nach Artikel 9 eingezahlt wurden.

Am selben Tag befasste sich das Plenum mit Kreditgebern. Artikel 13 verlangt von einem Finanzinstitut, das einem Bauträger gegen eine Hypothek am Projekt ein Darlehen gewährt, die Darlehenssumme auf das Treuhandkonto einzuzahlen. Diese Einzahlung ist Voraussetzung für das Bestehen der Hypothek: Wird das Darlehen nicht eingezahlt, gilt die Hypothek als nie entstanden und kann nicht vollstreckt werden, selbst wenn sie eingetragen ist, und der Bank bleibt nur ein persönlicher Anspruch gegen den Bauträger.

Im März 2025 entschied das Gericht über einen Käufer, der im Juni 2023 gekauft und 2024 auf Vertragsauflösung geklagt hatte, weil der Bauträger seine Raten verspätet auf das Treuhandkonto eingezahlt hatte und das Projekt erst zu 5,57 Prozent gebaut war. Nach Auffassung des Gerichts gibt das Treuhandgesetz einem Käufer kein Recht, den Vertrag deshalb aufzulösen, weil Gelder nicht auf das Treuhandkonto eingezahlt wurden, und eine verspätete Einzahlung erfüllt den Zweck des Gesetzes dennoch. Die Fertigstellung war, unter Berücksichtigung der dem Bauträger erlaubten Verlängerung, noch nicht fällig, der Baufortschritt hatte bis September 2024 21,11 Prozent erreicht, und die Klage war verfrüht.

Beim Kauf einer fertigen Immobilie sind Flächenansprüche ein Jahr nach der Übergabe ausgeschlossen

Im April 2025 entschied das Gericht, dass eine Klage auf den Preis fehlender Fläche, unabhängig von ihrer Bezeichnung, eine Klage auf Minderung des Kaufpreises ist und nicht mehr gehört werden kann, sobald ein Jahr seit der tatsächlichen oder rechtlichen Übergabe vergangen ist. Die Frist läuft ab der Übergabe, nicht ab der Entdeckung. Der Käufer einer Villa, die er im März 2019 für 20 Millionen AED gekauft und binnen einer Woche nach dem Kauf übergeben bekommen hatte, stellte eine Fehlfläche von rund 1.421 Quadratfuß fest und klagte im Januar 2024. Die Klage war ausgeschlossen: Seine eigene Klageschrift und eine unterzeichnete Abschlussquittung legten das Übergabedatum fest, und er trug nichts vor, was die Jahresfrist gehemmt oder unterbrochen hätte.

Dieser Fall wurde nach Artikel 524 des Zivilgesetzbuchs von 1985 entschieden; das Zivilgesetzbuch von 2025, das es am 1. Juni 2026 ersetzte, behält dieselbe Einjahresregel in Artikel 476 bei. Es ging um eine bereits fertiggestellt verkaufte Villa; kein Urteil in unserer Bibliothek entscheidet, ob der Ausschluss für einen Off-Plan-Kauf in gleicher Weise gilt.

In Abu Dhabi ist ein nicht vor der Gemeindebehörde geschlossener Verkauf nichtig

Das Kassationsgericht Abu Dhabi wendet eine Direktive des Staatspräsidenten vom 5. Mai 2010 an, die es als ab ihrem Erlass geltendes Recht behandelt: Kein Gericht im Emirat erkennt eine Verfügung an, die das Eigentum an einer Immobilie oder ein dingliches Recht daran überträgt, sofern sie nicht vor der zuständigen Gemeindebehörde vorgenommen wird. Im August 2024 entschied es, dass ein privat vereinbarter Verkauf eines Grundstücks nichtig war, sodass der Käufer keinen vertraglichen Schadensersatz verlangen konnte, als der Verkäufer die Übertragung verweigerte, obwohl der Master-Developer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hatte; beide Parteien hatten am Abschluss des nichtigen Vertrags mitgewirkt, und eine Haftung hätte sich allenfalls aus unerlaubter Handlung ergeben können.

Der Vergleich mit Dubai, wo ein Bauträger, der nicht registriert, zurückerstattet und Schadensersatz schulden kann, hinkt: Der Fall aus Abu Dhabi betraf einen privaten Verkauf eines Grundstücks, keinen Off-Plan-Kauf von einem Bauträger, und das Gericht musste über die Rückabwicklung nicht entscheiden, weil der Verkäufer die Anzahlung bereits zurückerstattet hatte. Abu Dhabi und Dubai haben jeweils ein eigenes Kassationsgericht, und ein Urteil des einen bindet die Gerichte des anderen nicht.

Was Käufer und die Gesellschaften, über die sie kaufen, prüfen und aufbewahren

Vor der Zahlung prüfen Eigentümer, ob der Bauträger im Bauträgerregister der Grundbuchbehörde eingetragen ist, ob das Projekt ein eigenes, auf seinen Namen lautendes Treuhandkonto hat und ob die Zahlungen auf dieses Konto gehen statt auf das allgemeine Konto des Bauträgers oder an einen Makler. Sie bewahren das Verkaufsangebot, das Reservierungsformular, Quittungen und alle Nachrichten auf, die eine Einigung belegen; im Fall des Reservierungsformulars vom April 2025 bewiesen genau diese Dokumente den Verkauf.

Nach der Zahlung prüfen sie, ob der Kauf im vorläufigen Immobilienregister erscheint, und bewahren die Bescheinigung auf. Hält eine Gesellschaft die Einheit, werden ihre Zustellanschrift und die Angaben zu ihren Zeichnungsberechtigten beim Bauträger und bei der Grundbuchbehörde aktuell gehalten, denn die Behörde schickt ihre 30-Tage-Benachrichtigung an die Kontaktdaten, die der Bauträger angibt, und eine unbeantwortete Benachrichtigung ermöglicht es dem Bauträger, das Dokument zu erwirken, das er für die Vertragsauflösung braucht; die Gesellschaft bewahrt zudem Belege darüber auf, was sie unterzeichnet und gezahlt hat.

Bei der Übergabe wird die Einheit vermessen, bevor eine Abschlussquittung unterzeichnet wird, und ein Flächenanspruch wird binnen eines Jahres geltend gemacht. Ein Käufer, der eine Benachrichtigung der Grundbuchbehörde erhält, prüft die eigene Vertragserfüllung des Bauträgers und den Fertigstellungsgrad, auf den sich dieser stützt, und kann, wenn der Bauträger stattdessen klagt, den vollen Restbetrag in der Regel noch vor dem abschließenden Urteil anbieten. In Abu Dhabi wird ein Weiterverkauf von Anfang an vor der Gemeindebehörde abgeschlossen.

Wo das Gleichgewicht jetzt liegt

Zusammengenommen legen diese Urteile die Formalitäten dem Bauträger auf: Registrierung, Treuhandkonto und das Verfahren der Grundbuchbehörde sind seine Pflichten, und seine Versäumnisse kosten ihn Rückerstattungen und, wo sie Schaden verursachen, Schadensersatz. Ein Bauträger, der nie registriert hat, kann der Klage des Käufers nicht dessen Zahlungsverzug entgegenhalten, und ein vertragsbrüchiger Bauträger kann Artikel 11 nicht gegen einen Käufer einsetzen, der die Zahlungen eingestellt hat. Eine verspätete Einzahlung auf das Treuhandkonto oder ein langsam vorankommendes Projekt bietet dem Käufer keinen Ausweg. Die meisten dieser Streitfälle hingen an einem Dokument, das eine Seite aufbewahrt, oder an einer Frist, die eine Seite versäumt hatte.

Dieser Beitrag beschreibt Urteile von Gerichten der VAE und die Gesetzgebung mit Stand vom 1. November 2026. Er dient der allgemeinen Information und ist keine Rechtsberatung. Polaris ist keine Anwaltskanzlei; in Streitfällen arbeiten wir mit zugelassenen Rechtsanwälten in den VAE zusammen.