Schritt 1: Definieren Sie Ihr Ziel
Kaufen Sie aus persönlichen Gründen (Hauptwohnsitz), als Kapitalanlage (Mietrendite), zur Wertsteigerung (Spekulation mit Off-Plan-Objekten) oder für einen Aufenthaltstitel (Weg zum Golden Visa)? Jedes Ziel führt zu anderen Gebieten, Immobilientypen und Haltestrukturen. Ein Familienhaus in Dubai Hills erfüllt einen anderen Zweck als ein Studio in JVC, das auf Rendite ausgerichtet ist – und sollte entsprechend anders strukturiert werden.
Schritt 2: Wählen Sie Ihr Gebiet
Die besten Familienviertel: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, JVC und Tilal Al Ghaf. Gebiete mit der höchsten Rendite: JVC (8,5 %), DSO (8,2 %) und Dubai Marina (7 %). Erstklassige Adressen: Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Bluewaters und City Walk. Jedes Gebiet hat seinen eigenen Charakter – recherchieren Sie gründlich oder ziehen Sie einen vertrauenswürdigen Berater hinzu.
Schritt 3: Rechtsträgerstruktur
Erwerb im eigenen Namen, über eine JAFZA-Offshore-Gesellschaft oder über eine Festland-LLC – die Wahl wirkt sich auf die steuerliche Behandlung, die Nachfolgeplanung, die Visumberechtigung und die laufenden Kosten aus. Eine ausführliche Analyse finden Sie in unserem Kaufleitfaden für Gebietsfremde.
Schritt 4: Transaktionsprozess
Absichtserklärung (Formular F) → 10 % Anzahlung auf ein Treuhandkonto → Kaufvertrag (SPA) → Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers (beim Zweitmarkt) → DLD-Übertragung → 4 % Übertragungsgebühr zuzüglich Verwaltungsgebühren → Ausstellung der Eigentumsurkunde. Bei einer bezugsfertigen Immobilie dauert das 2 bis 6 Wochen. Bei einem Off-Plan-Kauf gilt: Kaufvertrag mit dem Bauträger, Zahlungen nach Bauplan, Eigentumsurkunde bei Übergabe.
Laufende Kosten
Servicegebühren (jährlich AED 10–25 pro Quadratfuß), Kühlungsgebühren (in manchen Gebäuden), Immobilienverwaltung (8–10 % der Mieteinnahmen, sofern beauftragt), Versicherung und Instandhaltung. Es fällt keine jährliche Grundsteuer an, und private Verkäufe unterliegen keiner Kapitalertragsteuer. Bei unternehmerisch gehaltenen Immobilien sollte die Buchführung sämtliche Kosten erfassen, damit sich die Nettorendite korrekt berechnen lässt.
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Für einen Gebietsfremden, der eine Immobilie in Dubai erwirbt, dauert der gesamte Vorgang von der Suche bis zur Übertragung der Eigentumsurkunde realistisch 8 bis 14 Wochen. In der schnellsten Variante – Barzahler, bezugsfertige Immobilie, keine Hypothek – ist der Kauf in 3 bis 4 Wochen abgeschlossen. In der längsten Variante – mit Hypothek, Off-Plan-Kauf und aufwendiger Dokumentation der Mittelherkunft – können es über 16 Wochen werden. Der folgende Standardablauf liegt unseren Immobilienberatungsmandaten zugrunde.
| Phase | Typischer Zeitrahmen | Entscheidende Maßnahmen |
|---|---|---|
| Erkundung und engere Auswahl | Wochen 1–3 | Besichtigung der Wohngebiete und Immobilien, Auswahl des Maklers |
| Angebot und Annahme | Woche 3–4 | Formular F (Wiederverkauf) oder Unterzeichnung des Kaufvertrags (Off-Plan) |
| Dokumentation der Mittelherkunft | Wochen 4–6 | Kontoauszüge, Steuererklärungen, Beglaubigungen |
| Hypothekenantrag (falls erforderlich) | Wochen 4–8 | Vorabgenehmigung, Wertgutachten, endgültiges Angebotsschreiben |
| DLD-Übertragungstermin | Wochen 8–10 | Termin beim Treuhänderbüro buchen; abschließende Dokumentenprüfung |
| Eigentumsübertragung und Schlüsselübergabe | Woche 10–12 | DLD-Übertragungsgebühr, Ausstellung der Eigentumsurkunde |
| Visumantrag (falls berechtigt) | Wochen 12+ | Schwellen von AED 750.000 oder AED 2 Millionen |
Dokumentation der Mittelherkunft – woran Käufer am häufigsten scheitern
Bei einer Transaktion durch Gebietsfremde ist die Dokumentation der Mittelherkunft der Punkt, der am häufigsten unzureichend vorbereitet ist. VAE-Banken, AML-konforme Makler, das DLD-Treuhänderbüro und – bei höherwertigen Transaktionen – die an die FATF angelehnte Überwachung verlangen allesamt eine lückenlose Dokumentation. Als Nachweis akzeptiert werden unter anderem Gehaltseingänge samt Beschäftigungsnachweis, Erlöse aus Unternehmensverkäufen samt Kaufvertrag und Bankbeleg, Anlageerträge samt Depotauszügen, Erbschaften samt Nachlassdokumenten sowie Ersparnisse, deren Aufbau sich über mehrjährige Kontoauszüge belegen lässt. Nicht akzeptiert werden undokumentiertes Bargeld, Überweisungen Dritter ohne klare Verbindung zum Käufer sowie Mittel, die über Hochrisiko-Rechtsordnungen geflossen sind.
Die versteckten Kosten einer „einfachen" Transaktion
Prospektpreise und plakative Zahlen erzählen weniger als die halbe Geschichte. Über den ausgewiesenen Kaufpreis hinaus belaufen sich die Gesamtkosten für Barzahler in der Regel auf 6,5 bis 7,5 % (4 % DLD-Übertragungsgebühr, Treuhändergebühren, 2 % Maklerprovision, bei Hypothek ein Wertgutachten sowie weitere AED 5.000–10.000). Bei Käufern mit Hypothek sind es 8 bis 9 % (zuzüglich 0,25 % des Darlehens für die Hypothekenregistrierung, AED 3.000 für das Wertgutachten und Bearbeitungsgebühren). Bei einem Off-Plan-Kauf kommen andere Posten hinzu: AED 3.000–5.000 Verwaltungsgebühren des Bauträgers und AED 500–5.000 für Unbedenklichkeitsbescheinigungen beim Wiederverkauf. Vorsichtig kalkuliert sollten Käufer für Kaufpreis und Transaktionskosten zusammen 108 bis 110 % des ausgewiesenen Preises ansetzen.
Besondere Punkte für ausländische Käufer
Drei Punkte betreffen speziell gebietsfremde Käufer. Erstens: Die Überweisung der Kaufmittel in die VAE erfordert ein Bankkonto in den VAE (oder bei einer Direktüberweisung das Konto des Verkäufers) – die Eröffnung einer privaten Bankverbindung vor dem Kauf ist meist der zeitkritische Schritt. Zweitens: Wer den Kaufvertrag oder das Formular F aus der Ferne unterzeichnet, benötigt eine vom DLD anerkannte Vollmacht. Sie wird üblicherweise bei der VAE-Botschaft im Heimatland des Käufers ausgestellt und mit einer Apostille versehen – das dauert 2 bis 4 Wochen. Drittens: Ob die Immobilie im eigenen Namen oder über ein Vehikel gehalten wird, hat nach den gesetzlichen Erbregeln der VAE Folgen für die Nachfolge; die übliche Lösung ist ein DIFC- oder ADGM-Testament. Das Beratungsteam von Polaris stimmt die strukturelle Entscheidung parallel zur Transaktion ab.
- Realistischer Zeitrahmen: 8 bis 14 Wochen für den gesamten Kauf durch einen Gebietsfremden.
- Die Dokumentation der Mittelherkunft bremst Käufer am häufigsten aus – bereiten Sie sie vor der Unterzeichnung vor.
- Die Transaktionskosten über dem ausgewiesenen Preis liegen meist bei 6,5 bis 9 % – je nachdem, ob bar oder mit Hypothek gekauft wird.
- Die Eröffnung einer privaten Bankverbindung in den VAE ist oft der zeitkritische Schritt – beginnen Sie damit frühzeitig.
- Die Haltestruktur wirkt sich auf die Nachfolge aus – je nach Bedarf ein DIFC- oder ADGM-Testament oder eine Vehikelstruktur.
Polaris-Perspektive
Polaris übernimmt die strukturelle Seite des Immobilienerwerbs – Unternehmensgründung, Visumanbindung, Steuerplanung und laufende Compliance –, damit sich Käufer ganz auf die Suche nach der richtigen Immobilie konzentrieren können.
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