Der Kaufprozess
Immobilie auswählen → Konditionen vereinbaren → MOU (Form F) unterzeichnen → 10 % Anzahlung auf Treuhandkonto leisten → Due Diligence abschließen → SPA unterzeichnen → Übertragung beim DLD → 4 % DLD-Übertragungsgebühr + AED 580 Verwaltungsgebühr zahlen. Der gesamte Prozess dauert 2–6 Wochen bei bezugsfertigen Immobilien. Bei Off-Plan-Immobilien wird der SPA mit dem Bauträger geschlossen, und die Fertigstellung richtet sich nach dem Bauzeitplan.
Eigentumsoptionen
Drei Strukturen: persönlicher Name, JAFZA-Offshore-Gesellschaft oder Festland-LLC. Der Erwerb im eigenen Namen ist am einfachsten, wirft jedoch Fragen der Nachfolge auf: Nach dem Recht der VAE kann das Vermögen verstorbener ausländischer Staatsangehöriger den Erbregeln der Scharia unterliegen, sofern kein DIFC-Testament hinterlegt ist. Das Eigentum über eine Offshore-Gesellschaft bietet Vermögensschutz und Nachfolgeklarheit, verursacht jedoch jährliche Verwaltungskosten. Eine Festland-LLC bietet maximale Flexibilität, führt jedoch eine Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen ein.
Visumrechtliche Auswirkungen
Eine Immobilie im Wert von AED 750.000+ qualifizierte zuvor für ein 2-jähriges Investorenvisum. Die Reformen vom April 2026 haben diese Schwelle für Alleineigentümer vollständig abgeschafft. Eine Immobilie ab AED 2 Millionen qualifiziert für das Golden Visa – seit Februar 2026 ohne die zuvor verlangte Vorauszahlung von 50 %. Für Nicht-Residenten, die einen späteren Aufenthalt in den VAE in Betracht ziehen, erfüllt die Immobilieninvestition einen doppelten Zweck: Sie wirft Rendite ab und eröffnet zugleich einen Weg zur Aufenthaltsgenehmigung.
Steuerliche Behandlung
Keine Grundsteuer in Dubai. Keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf privater Immobilien. Mieteinnahmen aus persönlich gehaltenen Immobilien unterliegen nicht der Körperschaftsteuer. Eine über eine Gesellschaft gehaltene Immobilie unterliegt jedoch einer Körperschaftsteuer von 9 % auf Nettomieteinnahmen, die AED 375.000 übersteigen. Die DLD-Übertragungsgebühr von 4 % beim Kauf ist der größte Transaktionskostenposten. Die jährlichen Servicegebühren fallen je nach Gebäude und Wohnanlage unterschiedlich aus, üblicherweise AED 10–25 pro Quadratfuß.
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Ausländische Staatsangehörige – mit oder ohne Aufenthaltsstatus – können in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten Dubais Immobilien als Freehold besitzen. Diese Gebiete umfassen die meisten der Premium- und Mittelklasseentwicklungen der Stadt: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Jumeirah Beach Residence, Dubai Creek Harbour, MBR City, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills und Dutzende weitere. Gebiete ohne Freehold-Status (sogenannte „lokale" Gebiete) bleiben Staatsangehörigen der VAE und der GCC vorbehalten. Abu Dhabi kennt ein ähnliches System ausgewiesener Gebiete. Sharjah arbeitet statt mit Freehold mit einem 100-jährigen Nießbrauchsrecht. Die nördlichen Emirate folgen unterschiedlichen Regelwerken, gestatten ausländisches Eigentum jedoch in der Regel in ausgewiesenen Zonen.
Die vollständige Aufstellung der Transaktionskosten
| Kosten | Satz / Betrag | Zahler |
|---|---|---|
| DLD-Übertragungsgebühr | 4 % des Kaufpreises | Käufer (manchmal 50/50 geteilt) |
| Registrierung beim Trustee-Büro | AED 4.000 (>AED 500.000) oder AED 2.000 (≤AED 500.000) | Käufer |
| Ausstellung der Eigentumsurkunde | AED 580 | Käufer |
| Hypothekenregistrierung (bei Finanzierung) | 0,25 % des Darlehens + AED 290 | Käufer |
| Maklerprovision | 2 % (typisch) | Käufer |
| Immobilienbewertung (bei Hypothek) | AED 2.500 – 3.500 | Käufer |
| NOC vom Bauträger (Weiterverkauf) | AED 500 – 5.000 | Verkäufer (gewerblich: Käufer zahlt häufig in der Verhandlung) |
| DLD-Verwaltung & Gebühren (Off-Plan) | AED 3.000 – 5.000 | Käufer |
Die drei Wege zum Eigentum
Eigentum lässt sich über drei Strukturen erwerben, jede mit anderen Folgen für Steuer und Erbrecht. Der direkte Erwerb im eigenen Namen ist am einfachsten: Der Name des Käufers steht auf der Eigentumsurkunde, die Verwaltung liegt allein bei ihm. Der Erwerb über eine Gesellschaft in den VAE (Festland oder ausgewiesene Freizonen wie das DIFC) bedeutet das Halten über eine juristische Person und ist nützlich für die Nachlassplanung, für Vereinbarungen mehrerer Eigentümer und für den Vermögensschutz. Der Körperschaftsteuer der VAE entgeht die Gesellschaft damit jedoch nicht, sobald sie Mieteinnahmen erzielt: Diese unterliegen oberhalb der Schwelle von AED 375.000 dem regulären Satz von 9 %. Der Erwerb über eine Offshore-SPV – meist RAKICC, JAFZA Offshore oder eine ADGM-SPV – ist eine gängige Struktur für Familienholdings und für Vertraulichkeit. Mieteinnahmen aus Quellen in den VAE bleiben jedoch unabhängig von der Rechtsordnung der SPV im Steuernetz der VAE.
Hypothekenrealität für Nichtansässige
Banken in den VAE vergeben Darlehen auch an Nicht-Residenten, allerdings zu strengeren Konditionen als an Residenten. Der Beleihungsauslauf liegt für Nicht-Residenten üblicherweise bei 50–60 % (gegenüber 75–80 % für Residenten), die Mindestdarlehenssumme bei rund AED 1 Mio. Die Zinssätze liegen meist 50 bis 100 Basispunkte über denen für Residenten, und die Einkommensprüfung ist strenger: Sie verlangt Kontoauszüge und Steuererklärungen aus dem Heimatland. Eine Vorabzusage ist vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags unerlässlich, denn ein Wegfall der Finanzierung nach eingegangener Verpflichtung kommt teuer zu stehen. Zwei der drei größten Banken der VAE unterhalten eigene Hypothekenabteilungen für Nicht-Residenten.
Die Verbindung von Immobilie und Visum
Immobilieneigentum eröffnet Aufenthaltsvisa der VAE an zwei Schwellen: AED 750.000 (3-jähriges Immobilieninvestorenvisum, verlängerbar) und AED 2.000.000 (10-jähriges Golden Visa, verlängerbar). Entscheidende Bedingungen: Die Immobilie muss bezugsfertig sein (nicht Off-Plan), hypothekarisch belastete Immobilien qualifizieren nur, wenn der Käufer AED 1 Mio. oder mehr eingezahlt hat, und gemeinsames Eigentum mit einem Ehepartner zählt für beide. Aus dem Zusammenspiel von Rendite, Wertsteigerung und Visumwert ergibt sich, dass eine einzige Wohnung in Dubai oft ein effizienterer Weg zum Aufenthalt durch Investition ist als die Staatsbürgerschaftsprogramme anderer Rechtsordnungen.
Was Polaris hinzufügt
Bei hochwertigen Käufen ist die Frage der Unternehmensstrukturierung folgenreicher als die Immobilienauswahl. Die Wahl zwischen dem Erwerb im eigenen Namen, einer operativ tätigen Gesellschaft in den VAE, einer Offshore-SPV und einer Stiftung wirkt sich auf die Nachfolge, die steuerliche Belastung der Familie im Heimatland, den Vermögensschutz und die laufenden Verwaltungskosten aus. Unternehmensstrukturierung und Stiftungsdienste bei Polaris werden am häufigsten mit der Immobilienberatung kombiniert, wenn der Kauf AED 5 Mio. übersteigt oder ein Family-Office-Kontext besteht.
- Eigentum als Freehold steht allen ausländischen Käufern in ausgewiesenen Gebieten offen – und damit dem Großteil des Premium- und Mittelklasse-Dubai.
- Die Aufstellung der Transaktionskosten beträgt für Barkäufer typischerweise 6,5–7,5 % zusätzlich zum Kaufpreis.
- Eigentum lässt sich im eigenen Namen, über eine Gesellschaft in den VAE oder über eine Offshore-SPV halten – jeweils mit anderen Folgen für Erbrecht und Steuer.
- Hypotheken für Nichtansässige: Beleihungsauslauf 50–60 %, Mindestdarlehen AED 1 Mio., strenge Einkommensprüfung.
- Eine Immobilie ab AED 750.000 eröffnet ein dreijähriges Visum, ab AED 2 Mio. das zehnjährige Golden Visa.
Polaris-Perspektive
Polaris berät Investoren ohne Aufenthaltsstatus bei der Strukturierung von Immobilienkäufen – von der Wahl der Eigentümerstruktur über die Anbindung des Visums bis zur Steuerplanung und der laufenden Compliance.
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