Dubai streicht die Visumgrenze von AED 750.000 beim Immobilienkauf: Was sich für Investoren ändert

Drei Reformen, eine Richtung

Die Änderungen wirken aufeinander aufbauend. Erstens kann nun jeder Alleineigentümer einer Immobilie – unabhängig vom Immobilienwert – ein zweijähriges, verlängerbares Investorenvisum erhalten. Miteigentümer benötigen Anteile im Wert von jeweils mindestens AED 400.000. Damit eröffnet sich der Aufenthalt in Dubai einer völlig neuen Schicht internationaler Käufer.

Zweitens erfordert das Golden Visa (zehn Jahre, Schwelle von AED 2 Millionen) keine Barzahlung von 50 % mehr. Hypothekenfinanzierte und Off-Plan-Immobilien qualifizieren sich allein auf Grundlage der DLD-Bewertung. Dies ist eine strukturelle Änderung: Sie bedeutet, dass das Golden Visa nun auch für hypothekenfinanzierte Investoren zugänglich ist, nicht nur für Barzahler.

Drittens fasst die einheitliche Plattform von GDRFA und DLD das Golden Visa, das Rentnervisum und das Visum für Immobilieneigentümer in einem einzigen digitalen Kanal zusammen. Was zuvor parallele Anträge bei getrennten Behörden erforderte, läuft nun durchgängig über ein einziges System, mit einer angestrebten Genehmigung in weniger als fünf Werktagen.

Marktauswirkungen: Q1 2026 in Zahlen

Dubai verzeichnete im ersten Quartal 2026 über 45.300 Immobilientransaktionen mit einem Gesamtwert von mehr als AED 114 Milliarden – ein Anstieg des Volumens um 5,1 % und des Werts um 8,6 % gegenüber dem Vorjahr. Der Markt ist in eine Phase eingetreten, die Analysten als „gesunde Mäßigung" beschreiben: Die jährliche Wertsteigerung hat sich von Sprüngen über 15 % im Jahr 2024 auf eine Spanne von 3–6 % in den meisten Segmenten abgekühlt.

Die Preise für Villen und Reihenhäuser entwickeln sich weiterhin stärker als die für Wohnungen, mit einem jährlichen Wachstum von 12–18 % gegenüber 5–10 % bei Wohnungen im mittleren Marktsegment. Off-Plan-Objekte machten 57 % der Wohnimmobilientransaktionen nach Volumen aus, während bezugsfertige Immobilien 62 % des Gesamtwerts ausmachen. Chinesische Investitionen stiegen gegenüber dem Vorjahr um 22 % und machten China nach Indien und dem Vereinigten Königreich zur drittgrößten ausländischen Käufernation.

Strukturelle Auswirkungen für Unternehmensträger

Die Visareformen schaffen neue Planungsmöglichkeiten für die Unternehmensstrukturierung. Immobilieninvestitionen können nun einem doppelten Zweck dienen: der Erzielung von Mietrenditen und gleichzeitig der Sicherung des Aufenthalts für Investoren und Schlüsselpersonal. Für Unternehmer, die Freizonen- oder Mainland-Gesellschaften nutzen, verbindet die Abstimmung von Immobilieninvestitionen mit der Golden-Visa-Berechtigung Aufenthalt und Unternehmensaufbau zu einer stärker integrierten Struktur.

Das Zusammenspiel von Immobilieneigentum, Aufenthaltsstatus und Unternehmensstruktur erfordert jedoch eine sorgfältige Planung. Die Art des Rechtsträgers, über den die Immobilie gehalten wird – Privateigentum, Mainland-LLC oder Offshore-Gesellschaft –, wirkt sich sowohl auf die Visa-Berechtigung als auch auf die steuerliche Behandlung aus. JAFZA Offshore bleibt der einzige Offshore-Träger, über den Immobilien in Dubai direkt gehalten werden können.

Dies ist nicht nur eine Lockerung von Schwellenwerten, sondern eine grundlegende Neugestaltung des Zusammenspiels von Immobilieneigentum und Aufenthalt in Dubai.– Analyse von Polaris Corporate Services