Блокчейн-пілот Земельного департаменту Дубая: що токенізація нерухомості означає для структур власності

Що передбачає пілот

Блокчейн-пілот DLD уможливлює видачу цифрових прав власності на нерухомість, які фіксуються в розподіленому реєстрі. Ці права власності мають таку саму юридичну силу, що й традиційні паперові чи цифрові свідоцтва про право власності, проте додають рівень криптографічної верифікації, що робить їх захищеними від підробки, миттєво перевірюваними та здатними забезпечувати автоматизовані передачі через смарт-контракти.

Найперше застосування — суто практичне: швидша перевірка прав власності для банків, забудовників і сторін угод. Сьогодні перевірка права власності може тривати кілька днів і потребує ручного узгодження між DLD, банками та агентами з нерухомості. Перевірка на основі блокчейну відбувається майже миттєво.

Часткова власність: структурні наслідки

Вагоміше застосування у довгостроковій перспективі — це часткова власність, тобто токенізація. Об'єкт нерухомості вартістю 10 мільйонів AED можна поділити на 10 000 токенів, кожен з яких представляє 1 000 AED вартості володіння. Такими токенами можна торгувати на регульованих біржах, що дає ліквідність, недосяжну для традиційного володіння нерухомістю.

Для корпоративних активів у нерухомості токенізація ставить нові структурні питання. Компанію JAFZA Offshore, що володіє нерухомістю в Дубаї, можливо, доведеться реструктурувати після токенізації нерухомості — адже володіння стає подільним у спосіб, недоступний для традиційного свідоцтва про право власності. Аналогічно, трастові структури, що утримують нерухомість для бенефіціарів, муситимуть ураховувати права власності та розподілу на рівні окремих токенів.

Як це вплине на право на Golden Visa, поки що неясно: якщо інвестор володіє токенами нерухомості на 2 мільйони AED замість єдиного свідоцтва про право власності, чи зберігається за ним право на візу? DLD та GDRFA поки не дали роз'яснень із цього приводу, проте з поширенням токенізації питання ставатиме дедалі актуальнішим.

Часові рамки та регуляторна база

Наразі участь у пілоті добровільна й охоплює лише окремі об'єкти нерухомості та забудовників. Повномасштабне впровадження, зокрема торгівля токенами нерухомості на вторинному ринку, потребуватиме нормативної бази, яка охопить захист інвесторів, комплаєнс AML для передач токенів та податковий режим доходів від нерухомості на основі токенів. VARA (Управління з регулювання віртуальних активів), імовірно, візьме на себе частину регулювання вторинного ринку, тож право нерухомості та регулювання віртуальних активів почнуть перетинатися.

Для компаній, що працюють у секторі нерухомості Дубая, — забудовників, керуючих нерухомістю, інвестиційних фондів та холдингових компаній — рання участь у системі токенізації стає конкурентною перевагою. Компанії, які вже зараз вибудовують корпоративні структури та системи комплаєнсу з розрахунком і на традиційну, і на токенізовану нерухомість, опиняться у виграшному становищі, коли впровадження стане повним.

Токенізація здатна докорінно змінити саму торгівлю нерухомістю: угоди стануть швидшими та прозорішими, а ринок — ліквіднішим.— Галузевий аналіз, Khaleej Times, січень 2026