Дубай скасовує поріг у 750 000 AED для візи за нерухомість: що змінюється для інвесторів

Три реформи, один напрямок

Зміни діють послідовно. По-перше, будь-який одноосібний власник нерухомості — незалежно від її вартості — тепер може претендувати на дворічну інвесторську візу з можливістю поновлення. Співвласникам потрібні частки вартістю щонайменше 400 000 AED кожна. Це відкриває резидентство в Дубаї для цілком нової категорії міжнародних покупців.

По-друге, Золота віза (10 років, поріг 2 млн AED) більше не вимагає 50% готівкою при першому внеску. Іпотечна нерухомість і житло на стадії будівництва дають право на візу виключно на основі оцінки DLD. Це структурна зміна: вона означає, що Золота віза тепер доступна інвесторам з іпотечним фінансуванням, а не лише покупцям, які платять готівкою.

По-третє, єдина платформа GDRFA-DLD об'єднує Золоту візу, візу для пенсіонерів та візу власника нерухомості в один цифровий канал. Те, що раніше вимагало паралельних заяв до окремих відомств, тепер повністю проходить через одну систему, з очікуваним строком схвалення менш ніж за п'ять робочих днів.

Вплив на ринок: I кв. 2026 у цифрах

У I кварталі 2026 року Дубай зафіксував понад 45 300 операцій з нерухомістю загальною вартістю, що перевищує 114 млрд AED, — зростання на 5,1% за обсягом і на 8,6% за вартістю порівняно з минулим роком. Ринок увійшов у фазу, яку аналітики описують як «здорове помірне сповільнення»: річне зростання цін охолонуло зі стрибків понад 15% у 2024 році до діапазону 3–6% у більшості сегментів.

Ціни на вілли та таунхауси продовжують випереджати апартаменти, з річним зростанням 12–18% проти 5–10% для апартаментів середнього сегмента. Житло на стадії будівництва становило 57% операцій за обсягом, хоча готова нерухомість представляє 62% за загальною вартістю. Китайські інвестиції зросли на 22% порівняно з минулим роком, завдяки чому Китай став третьою за обсягом країною походження іноземних покупців після Індії та Великої Британії.

Що це означає для корпоративних структур

Візові реформи створюють нові можливості для планування у сфері корпоративного структурування. Інвестиції в нерухомість тепер можуть слугувати подвійній меті: генерувати орендну дохідність та водночас забезпечувати резидентство для інвесторів і ключового персоналу. Для підприємців, які використовують компанії у вільних зонах або на материковій частині, узгодження інвестицій у нерухомість з умовами Золотої візи створює більш інтегровану структуру «резидентство — бізнес».

Проте взаємодія між володінням нерухомістю, візовим статусом і корпоративною структурою потребує ретельного планування. Форма власності, через яку оформлено нерухомість — на ім'я фізичної особи, материкова LLC чи офшорна компанія — впливає як на право на отримання візи, так і на оподаткування. JAFZA Offshore залишається єдиним офшорним інструментом, через який нерухомість у Дубаї може утримуватися безпосередньо.

Це не просто пом'якшення порогів — це фундаментальна перебудова того, як володіння нерухомістю та резидентство взаємодіють у Дубаї.— Аналіз Polaris Corporate Services