Динаміка попиту та пропозиції
На офісному ринку Дубая склалася ситуація, рідкісна для світової комерційної нерухомості, — справжній дефіцит преміального продукту. Тоді як житлове будівництво переживало бум — за 2025 рік на ринок вийшло понад 150 000 нових одиниць житла, — спорудження офісів класу A відставало. Спільне підприємство Brookfield-Alshaya, оголошене 7 травня, з проєктом площею 480 000 квадратних футів у Dubai Hills, — це пряма відповідь на такий дефіцит.
Для компаній, які лише розпочинають діяльність в ОАЕ, динаміка офісного ринку впливає на рішення щодо реєстрації компанії. Формат віртуального офісу чи зареєстрованого офісу забезпечує регуляторну присутність без дорогих орендних зобов'язань. Це особливо доречно для компаній, які працюють переважно віддалено, але потребують адреси в ОАЕ для ліцензування, банківського обслуговування та оформлення віз.
Інвестиційна можливість
Зростання обсягу комерційних угод на 33,9 % свідчить про впевненість інституційних інвесторів у фундаментальних показниках офісного ринку Дубая. Для інвесторів, які оцінюють структури володіння нерухомістю, комерційна нерухомість має інший профіль ризику та дохідності, ніж житлова: довші строки оренди, менша плинність орендарів, надійніші корпоративні зобов'язання та слабша чутливість до коливань геополітичних настроїв.
Клієнтам Polaris, які хочуть поєднати комерційні інвестиції в нерухомість з правом на Golden Visa, варто пам'ятати: комерційна нерухомість зараховується до порога у 2 мільйони AED, а комерційна дохідність нині перевищує житлову в більшості сегментів.
Пов’язана аналітика
Ринок оренди Дубая 2026: де дохідність найвища і чомуJVC забезпечує валову дохідність 8,5 %. Dubai Marina — у середньому 7 %. Премі … Після OPEC: геополітичне перепозиціювання ОАЕ та що воно означає для довіри бізнесуВихід ОАЕ з OPEC є частиною ширшого стратегічного перепозиціювання — від Авраа … Блокчейн-пілот Земельного департаменту Дубая: що токенізація нерухомості означає для структур власностіDLD запустив пілот з інтеграції прав власності на основі блокчейну до земельно …Дефіцит пропозиції класу A — чому орендні ставки перебувають на нинішньому рівні
Ринок офісів класу A в Дубаї у 2026 році структурно напружений. У циклі 2018–2022 років нової преміальної пропозиції з'явилося дуже мало, а попит з боку фінансових послуг, технологій, професійних послуг і сімейних офісів поглинув її з лишком. Вакантність у преміальних вежах DIFC, Downtown і Business Bay протягом 2025 року трималася нижче 5 % і залишається приблизно такою ж у 2026 році. Преміальні номінальні орендні ставки зросли з 200–280 AED за квадратний фут у 2022 році до 320–450 AED у 2026-му — найпотужніше п'ятиріччя за всю історію спостережень. Ринок розколовся надвоє: преміальні вежі заповнені й дорожчають, тоді як вежі класу B та старіші вежі класу A потерпають від структурної вакантності та слабших орендних ставок.
| Субринок | Номінальна орендна ставка класу A (AED/кв. фут/рік) | Вакантність (клас A) | Помітні чинники попиту |
|---|---|---|---|
| DIFC | 350–480 | <3% | Фінансові послуги, сімейні офіси |
| Район Downtown / Burj Khalifa | 320–420 | 4–6% | Багатонаціональні корпорації, регіональні штаб-квартири |
| Business Bay | 220–320 | 5–8% | Професійні послуги, компанії середньої капіталізації |
| Dubai Marina / JLT | 180–260 | 7–10% | Технології, послуги, малий і середній бізнес |
| Район One Central / Trade Centre | 200–280 | 6–8% | Установи, пов'язані з державою, та конференц-сегмент |
| Dubai Internet/Media City | 170–240 | 8–12% | Технології, креативні індустрії |
| DIFC Gate Village (бутиковий) | 380–560 | <2% | Сімейні офіси, нішевий консалтинг |
Чому DIFC торгується з премією — і де ця премія має межі
DIFC утримує надбавку в 25–40 % до зіставних площ у Business Bay, хоча відстань між ними — лише близько п'яти хвилин їзди автомобілем. Підстави для цього цілком реальні: сусідство з регулятором, екосистема професійних послуг, близькість до судів DIFC та цінність бренду адреси в DIFC для клієнтів зі сфери фінансових послуг. Така надбавка виправдана для регульованих компаній, великих сімейних офісів і фінансово-консультаційних фірм, для яких присутність у DIFC — частина клієнтського досвіду. А для сервісних фірм, яким не потрібні ні регуляторна, ні брендова складова, зіставні будівлі в Business Bay за помітно нижчою орендою — очевидний арбітраж, особливо об'єкти, здані після 2022 року, що відповідають сучасним вимогам класу A.
Що насправді означає «клас A» у 2026 році
Саме поняття класу A стало суворішим. Вежа 2010-х років з поверховими блоками 12 000–15 000 кв. футів, висотою між плитами 2,7 м, без фальшпідлоги та з обмеженими зручностями вже не належить до тієї самої категорії, що й об'єкт 2023 року з блоками по 22 000 кв. футів, висотою між плитами 3,1 м, фальшпідлогою, велнес-зонами для співробітників, розвиненою інфраструктурою заряджання електромобілів та сертифікацією BREEAM/LEED. Великі орендарі дедалі частіше дивляться на рейтинги сталості та якість клієнтського досвіду, а не лише на розташування. Як наслідок, формально «класу A» будівлі віком 10–15 років здаються в оренду з помітними знижками порівняно зі справжнім сучасним класом A.
Альтернатива у вигляді гнучкого офісу — де це працює, а де ні
Оператори гнучких офісів — Regus, Servcorp, WeWork, а також місцеві гравці — суттєво наростили частку у 2024–2026 роках, адже компанії, що релокуються, користуються ними, щоб закріпитися в ОАЕ ще до підписання прямих договорів оренди. Номінальна ставка за робоче місце для порівняння не годиться — гнучкий формат уже включає весь сервіс: охорону, ІТ та рецепцію. Для команд із 2–8 осіб гнучкий формат часто виходить дешевшим за пряму оренду, якщо врахувати облаштування, депозити та адміністративні витрати; для команд від 10 осіб пряма оренда у будівлях класу B чи старіших будівлях класу A зазвичай вигідніша в розрахунку на одну особу вже впродовж 18 місяців.
Рішення щодо офісу та тест на сутність
Для ліцензованих в ОАЕ компаній, які заявляють економічну присутність за ESR або статус QFZP, вибір офісу має податкові наслідки. Гнучкі робочі місця та спільні адреси, хоч і цілком законні для ліцензування, дедалі частіше не проходять перевірку економічної присутності для компаній, які заявляють суттєвий дохід. Роз'яснення FTA 2025 року було недвозначним: зареєстрований офіс — це не те саме, що офіс, де реально працює компанія. Коли йдеться про кваліфікований дохід за ESR чи QFZP, власний офіс — навіть невеликий — це безпечніша позиція.
- Преміальний клас A структурно напружений: вакантність нижче 5 % у преміальних вежах DIFC, Downtown і Business Bay.
- DIFC торгується з надбавкою 25–40 %, виправданою для регульованих компаній і сімейних офісів; в інших випадках арбітраж дає Business Bay.
- «Клас A» 2010-х років уже не оцінюють нарівні із сучасним класом A 2023 року й новішим — покупці та орендарі дедалі чіткіше їх розрізняють.
- Для команд із 2–8 осіб вигідніший гнучкий офіс; для команд від 10 осіб за звичайного заповнення — пряма оренда.
- Для економічної присутності за ESR / QFZP власний офіс набагато безпечніший за гнучке робоче місце, хоч би скільки це коштувало.
Погляд Polaris
Polaris консультує щодо структур інвестування в комерційну нерухомість, рішень з віртуальним офісом, а також щодо того, як інвестиції в нерухомість поєднуються з корпоративним плануванням і плануванням резидентства.
Замовити консультацію →