دبي تلغي عتبة 750,000 درهم لتأشيرة العقارات: ما الذي يتغيّر للمستثمرين

ثلاثة إصلاحات تسير في اتجاه واحد

تعمل هذه التغييرات على نحو متسلسل. فأولاً، صار بإمكان أيّ مالك منفرد للعقار، أياً كانت قيمة عقاره، أن يستوفي شروط تأشيرة المستثمر القابلة للتجديد لمدة عامين. أما المالكون المشتركون فيلزم أن تبلغ حصّة كلّ منهم 400,000 درهم على الأقل. وبذلك تنفتح الإقامة في دبي أمام شريحة جديدة كلياً من المشترين الدوليين.

وثانياً، لم تعد التأشيرة الذهبية (لمدة عشر سنوات، وبحدّ أدنى قدره مليونا درهم) تشترط سداد 50% نقداً مقدّماً. فالعقارات المموَّلة برهن عقاري والعقارات على المخطط صارت مؤهَّلة استناداً إلى تقييم دائرة الأراضي والأملاك وحده. وهذا تغيير بنيوي، إذ يعني أنّ التأشيرة الذهبية باتت في متناول المستثمرين المعتمدين على التمويل العقاري، لا المشترين نقداً فحسب.

وثالثاً، توحّد منصّة الإدارة العامة للإقامة ودائرة الأراضي والأملاك بين التأشيرة الذهبية وتأشيرة المتقاعدين وتأشيرة مالك العقار في قناة رقمية واحدة. فما كان يتطلّب في السابق تقديم طلبات متوازية إلى جهات منفصلة، صار يُنجَز من البداية إلى النهاية عبر نظام واحد، مع استهداف إصدار الموافقة في أقل من خمسة أيام عمل.

أثر السوق: الربع الأول من 2026 بالأرقام

سجّلت دبي أكثر من 45,300 صفقة عقارية في الربع الأول من 2026، بقيمة إجمالية تجاوزت 114 مليار درهم، أي بارتفاع قدره 5.1% في عدد الصفقات و8.6% في قيمتها مقارنةً بالعام السابق. وقد دخل السوق ما يصفه المحلّلون بمرحلة «اعتدال صحّي»، إذ تراجع نموّ الأسعار السنوي من قفزات تجاوزت 15% في عام 2024 إلى نطاق يتراوح بين 3% و6% في معظم القطاعات.

لا تزال أسعار الفلل ومنازل التاون هاوس تتفوّق على أسعار الشقق، إذ يتراوح نموّها السنوي بين 12% و18% مقابل 5% إلى 10% للشقق المتوسطة. واستحوذت العقارات على المخطط على 57% من الصفقات السكنية من حيث العدد، في حين مثّلت العقارات الجاهزة 62% من حيث القيمة الإجمالية. كما قفز الاستثمار الصيني بنسبة 22% مقارنةً بالعام السابق، فأصبحت الصين ثالث أكبر جنسية مشترية أجنبية بعد الهند والمملكة المتحدة.

انعكاسات بنيوية على الكيانات المؤسسية

تتيح إصلاحات التأشيرات فرصاً جديدة في تخطيط الهيكلة المؤسسية. فالاستثمار العقاري بات يخدم غرضين معاً: تحقيق العائد الإيجاري، وتأمين الإقامة للمستثمرين والكوادر الرئيسية في الوقت ذاته. وبالنسبة إلى روّاد الأعمال الذين يستخدمون شركات في المناطق الحرة أو في البرّ الرئيسي، فإنّ المواءمة بين الاستثمار العقاري وشروط التأشيرة الذهبية تنشئ هيكلاً أكثر تكاملاً يجمع الإقامة بالنشاط التجاري.

غير أنّ التفاعل بين تملّك العقار ووضع التأشيرة والهيكل المؤسسي يستلزم تخطيطاً دقيقاً. فنوع الكيان الذي يُملَك العقار من خلاله، سواء أكان باسم شخصي أم شركة ذات مسؤولية محدودة في البرّ الرئيسي أم شركة خارجية، يؤثّر في أهلية التأشيرة والمعاملة الضريبية معاً. وتبقى شركات جافزا الخارجية الأداة الخارجية الوحيدة التي يمكن أن يُملَك من خلالها عقار في دبي تملّكاً مباشراً.

هذا ليس مجرّد تخفيف للحدود الدنيا، بل إعادة تصميم جوهرية للعلاقة بين تملّك العقار والإقامة في دبي.تحليل Polaris Corporate Services