运作方式
该试点支持发行记录于分布式账本上的数字房产产权。这些产权与传统产权证书具有同等法律效力，但增加了加密验证——使其防篡改、可即时核验，并能够通过智能合约实现自动化转让。其直接应用体现在运营层面：目前耗时数日的产权核验将变得近乎即时。
份额化持有:下一阶段
真正具有变革意义的是代币化:把一处房产拆分成若干数字代币，每个代币代表一部分所有权。一处价值 1,000 万 AED 的房产可以拆分成 10,000 个代币，每个代币对应 1,000 AED 的所有权份额。这些代币最终可在受监管的交易所买卖，从而带来传统房产持有方式无法提供的流动性。
对企业持有的房地产来说，代币化带来了架构层面的新问题。一家持有迪拜房产的JAFZA 离岸公司，若名下房产被代币化，可能就需要重组。为受益人持有房产的信托架构,也需要把代币层面的所有权和分配权利一并纳入考量。
监管框架的空白
要全面落地，还需要建立相应的监管框架，涵盖投资者保护、代币转让的AML 合规,以及代币化房产收入的税务处理。VARA(虚拟资产监管局)很可能会负责监管二级市场，房地产法律与虚拟资产监管由此产生交汇——目前能驾驭这一领域的从业者还很少。
对于在迪拜房地产领域经营的企业而言，及早介入代币化框架，有望赢得竞争优势。Polaris 协助客户搭建既能容纳传统房产、又能容纳代币化房产的企业架构与合规体系。
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迪拜的房地产代币化如今已正式投入运营。DLD-VARA 房地产代币化试点于 2024 年启动、2025 年延期，允许对以房地产为支撑的代币进行份额化持有——这些代币由 VARA 持牌平台发行，底层产权登记在迪拜土地局。2026 年的局面，更接近「早期商业产品」,而非「投机性的协议实验」:试点交易已完成结算，代币已在二级市场完成转让，监管边界也已厘清。同一代币化框架之下，涵盖两类截然不同的产品:面向小额零售的份额化住宅投资，以及以房地产现金流为支撑的机构债权与股权工具。
| 组成部分 | 2026 年状态 | 说明 |
|---|---|---|
| DLD 产权支撑 | 已运营 | 代币权益与土地登记记录挂钩 |
| 发行方的 VARA 牌照 | 已运营 | 一级发行的必要条件 |
| 二级交易场所 | 尚有限，已有 2 个平台上线 | 流动性依然偏薄 |
| 外国投资者准入 | 完成 KYC 后开放 | 须经 AML/反恐融资筛查 |
| 税务处理 | 租金收入纳入企业税征税范围;资本利得的处理方式仍在审议 | FTA 尚未发布具体指引 |
| 符合伊斯兰教法的变体 | 开发中 | 预计 2026 至 2027 年推出伊斯兰债券(Sukuk)式工具 |
经得起推敲的真实用例
真正受益于代币化的用例有三类。其一，让零售投资者以低于 AED 500,000 入门级公寓的门槛，份额化投资迪拜房地产。其二，机构资金归集——基金把来自区域及国际有限合伙人(LP)的资本汇集为代币化的房地产敞口，其二级市场机制比传统的基金份额更为清晰。其三，资本结构创新——为开发项目设计代币化的夹层债务或优先股份额。经不起推敲的用例则包括:代币市场与实体市场之间的投机性套利，以及过度包装、宣称代币能提供「无对手方风险」房地产敞口的说法(对手方风险只是发生了转移，并未消失)。
从投资者角度看，代币化持有有何不同
在签证、按揭和资产管理方面，代币化的房地产持仓与直接持有产权并不相同。代币目前不满足 AED 75 万或 AED 200 万的签证门槛——只有直接持有产权才算数。代币也无法通过传统按揭融资。租金收入由平台按比例分配给代币持有人，而非直接收取。对于以取得居留、为换取签证而投入资本，或希望直接掌控租金现金流为目标的投资者来说，代币化并不是合适的工具;但对于希望获得份额化敞口、又图省心的投资者而言，它可能正合适。
监管立场与顾问的甄选
VARA 的立场一向审慎:牌照发放竞争激烈，消费者保护框架切实有效，未持牌的代币化运营方也已成为执法打击的对象。投资者在评估代币化产品时，应重点核实几个关键问题:发行方是否持有 VARA 牌照、底层房地产是否已在 DLD 登记、赎回及二级市场机制如何运作、代币是否有受监管的托管安排。Polaris 本身并不担任代币发行方或平台;在为客户评估资产配置时,咨询服务可包括对代币化房地产方案的尽职调查。
- 在 DLD-VARA 支撑下，代币化已正式投入运营，而非停留在投机性的协议层面。
- 真实用例:零售份额化投资、机构资金归集、资本结构创新。
- 代币不满足签证门槛(AED 75 万/200 万)——只有直接持有产权才算数。
- 代币无法用于按揭，投资者不应想当然地认为能获得传统融资。
- 投入资金前，务必核实 VARA 牌照、DLD 产权支撑及托管安排。