先看数据:第一季度的基本盘
2026 年第一季度，迪拜录得逾 45,300 宗房地产交易，总成交额超过 AED 1,140 亿——成交量同比增长 5.1%,成交额同比增长 8.6%。仅 4 月一个月，成交额便达 AED 685.6 亿，同比增长 20%。然而，随着 3 月区域局势升温，市场的整体面貌随之生变。
哪些坚挺，哪些走软
别墅与联排别墅的价格继续跑赢公寓，年涨幅达 12% 至 18%,中端公寓则为 5% 至 10%。超高端交易依然稳健——Aman Residences 一套售价 AED 1.71 亿的公寓、Eden Hills 一套售价 AED 7,600 万的别墅，均创下历史新高。高端细分市场展现出结构性韧性:产权大多以现金持有,租金收益率维持在 7.1% 的健康毛收益水平，业主则以 2025 年的参考价为心理锚点。
承压的是中端市场和期房板块。仅一周之内，降价次数便超过 500 次，新兴社区受到的冲击最为严重。部分期房转售房源出现 10% 至 50% 的折让，卖家赶在 2026 年第四季度交房期限前，挂出「低于原价急售」的信息。
这对投资者意味着什么
对于房产持有架构而言，第二季度的压力测试揭示出一个重要的结构性特征:面对外部冲击，迪拜高端房产市场的运行方式，与高度依赖杠杆的西方市场并不相同。以现金为主的持有方式、强劲的租金收益率和持续的人口增长，共同筑起一道底线;即便在地缘政治不确定时期，也能把下行风险控制在有限范围内。
对于正考虑入市的投资者来说，中端市场走软带来了潜在机会——但前提是，要就开发商的付款计划、交房时间表和具体区域的供应情况，做足审慎的尽职调查。取消 AED 750,000 门槛的签证改革已扩大了买家群体，随着信心回暖，这应有助于支撑需求回升。
我们注意到，买家做决策的方式出现了明显变化:更多地分析、更多地比较、更多地讨价还价——但这并非出于困境所迫。买家追求的是公允价值，而不是贱卖的便宜货。—— Luke Remington,haus & haus 董事总经理
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自 2022 年以来，迪拜的房产周期走出了一轮惊人的升值行情——优质社区从谷底到峰顶的资本增值达 40% 至 60%,供需失衡明显偏向卖方，周期顶峰时租金年涨幅高达 20% 至 35%。2026 年第二季度，是首个出现明显放缓迹象的季度:成交量已从周期峰值回落，期房推盘较 2024 年高位降温，成熟社区的租金增幅已放缓至个位数。问题不在于市场是否在放缓——这一点显而易见——而在于这轮放缓究竟是健康的企稳，还是更深一轮回调的开端。
| 指标 | 周期峰值(2023 至 2024 年) | 2026 年第二季度 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 成交量(迪拜，每月) | ~15,000 | ~11,500 | −23% |
| 每平方英尺均价(高端) | AED 3,200 | AED 3,250 | +1.5% |
| 每平方英尺均价(中端) | AED 1,500 | AED 1,560 | +4% |
| 年度租金增幅(高端) | +22% (2023) | +5–8% | 增速放缓 |
| 期房占成交量的比重 | ~60% | ~52% | 正在放缓 |
| 平均挂牌成交天数(二手转售) | ~30 | ~55 | 周期拉长 |
| 按揭批核率 | 强劲 | 收紧;贷款成数下调 | 小幅回落 |
压力集中在哪里
压力的分布并不均匀。有三个细分市场尤其值得关注:其一，供应量大的中端公寓区域(JVC、Sports City、Discovery Gardens),2024 年推出的项目正陆续交付，而租赁市场已经走弱;其二，以 2023 至 2024 年推盘价认购、将于 2026 至 2027 年交房的期房单元——按付款计划认购的买家，可能面对一个在认购与交房之间不再升值的市场;其三，使用非居民按揭的杠杆型投资者，其偿债假设建立在租金持续增长之上。相比之下，成熟的优质地段(Downtown、Marina、Palm、Dubai Hills)依然表现稳健——空置率维持低位，资本价值持平或上行，需求来源在结构上由迁居人流支撑。
市场放缓时，买家该如何应对
市场放缓时正确的做法，其实和市场上行时本就该有的做法并无二致——只不过此刻它的价值更加凸显。做收益测算时要稳健(以 85% 入住率、第三年的物业服务费、较宣传册租金折让 5% 至 10% 来测算)。避开那些项目经济性依赖中端市场持续升值的期房交房项目。避开那些收益率溢价反映的是供应压力、而非风险调整后回报的最高收益率社区。优先选择成熟社区和甲级标准。尽可能使用现金;如采用按揭，应同时按利率上升 200 个基点、租金下降 10% 两种情形，对偿债能力做压力测试。
房产市场之下的签证支撑
支撑迪拜房产市场的结构性力量，是居留需求。每一张经房产途径签发的黄金签证、每一张退休签证、每一次家庭迁居，都形成了真实的底层需求，而这些需求并不依赖投机性资金流入。AED 75 万的三年期签证门槛与 AED 200 万的黄金签证门槛，在对应价位上各自聚集起一批交易——其背后的动机(居留、家庭、教育、税务),相比纯粹的投资需求，对周期的依赖明显更低。这正是迪拜 2026 年这轮放缓，在结构上有别于早年投机周期的最关键原因。
- 成交量明显放缓;价格持平或小幅上涨;租金增速已经放缓。
- 压力集中在供应量大的中端公寓，以及 2024 年认购、将于 2026 至 2027 年交房的期房。
- 成熟的优质地段(Downtown、Marina、Palm、Dubai Hills)依然表现稳健。
- 做收益测算时，采用第三年的物业服务费、85% 入住率，并较宣传册租金折让 5% 至 10%。
- 居留驱动的需求(AED 75 万与 AED 200 万签证门槛)提供了早年投机周期所没有的结构性底线。