Как это устроено
Пилот позволяет выпускать цифровые свидетельства о праве собственности, которые записываются в распределённый реестр. По юридической силе они равны традиционным свидетельствам, но добавляют криптографическую проверку: запись невозможно подделать, её можно мгновенно проверить, а смарт-контракты позволяют автоматизировать передачу прав. Первое практическое применение носит чисто операционный характер: проверка прав, которая сегодня занимает несколько дней, происходит почти мгновенно.
Долевое владение: следующий этап
Потенциал, способный изменить рынок, заложен в токенизации — разделении объекта на цифровые токены, каждый из которых соответствует доле в праве собственности. Недвижимость стоимостью 10 млн AED можно разделить на 10 000 токенов, каждый из которых соответствует доле в 1000 AED. Со временем такими токенами можно будет торговать на регулируемых биржах, а это откроет ликвидность, которой традиционное владение недвижимостью дать не может.
Для корпоративного портфеля недвижимости токенизация ставит вопросы о структуре. Компанию JAFZA Offshore, которая владеет недвижимостью в Дубае, возможно, придётся реструктурировать, если эта недвижимость токенизирована. Трастовые структуры, которые держат недвижимость в интересах бенефициаров, должны будут учитывать владение на уровне токенов и связанные с ним права на распределение дохода.
Пробел в регуляторной базе
Для полномасштабного внедрения нужна регуляторная база, которая охватит защиту инвесторов, соблюдение требований AML при передаче токенов и налогообложение дохода от токенизированной недвижимости. Вторичный рынок, скорее всего, будет регулировать VARA (Управление по регулированию виртуальных активов), и тогда возникнет точка пересечения права недвижимости с регулированием виртуальных активов — область, в которой пока ориентируются немногие специалисты.
Для компаний, работающих на рынке недвижимости Дубая, раннее знакомство с правилами токенизации даёт конкурентное преимущество. Polaris помогает клиентам выстраивать корпоративные структуры и систему комплаенса, которые работают и с традиционной, и с токенизированной недвижимостью.
Похожие материалы
Блокчейн-пилот Земельного департамента Дубая: что токенизация значит для структур владенияDLD запустил пилот, встраивающий блокчейн-свидетельства о праве собственности … Как выбрать корпоративную структуру в ОАЭ: руководство по правовым формамLLC, компания свободной зоны, филиал, SPV, холдинг — ОАЭ предлагают множество … Корпоративный налог в ОАЭ: второй сезон отчётности и ловушки, в которые попадает бизнесВ 2024 году возможности FTA по проверкам выросли на 135 %. Обязательный аудит …Токенизация в 2026 году — где реальность, а где шумиха
Токенизация недвижимости в Дубае уже работает на практике. Совместный пилот DLD и VARA по токенизации недвижимости, запущенный в 2024 году и продлённый в 2025-м, допускает долевое владение токенами, обеспеченными недвижимостью. Такие токены выпускают платформы с лицензией VARA, а право собственности на стоящую за ними недвижимость зарегистрировано в Земельном департаменте Дубая. Картина 2026 года ближе к «коммерческому продукту на ранней стадии», чем к «спекулятивному эксперименту с протоколом»: пилотные сделки закрыты, токены сменили владельцев на вторичном рынке, а границы регулирования очерчены. Под общим понятием токенизации скрываются две разные категории: долевые инвестиции в жильё для розничных покупателей с небольшим чеком и институциональные долговые и долевые инструменты, обеспеченные денежными потоками от недвижимости.
| Компонент | Статус в 2026 году | Примечания |
|---|---|---|
| Обеспечение правом собственности DLD | Работает | Права по токенам привязаны к записи в земельном реестре |
| Лицензирование эмитентов в VARA | Работает | Обязательно для первичного выпуска |
| Площадки для вторичных торгов | Ограниченно; работают 2 платформы | Ликвидность остаётся низкой |
| Доступ для иностранных инвесторов | Разрешён при прохождении KYC | Действуют проверки AML/CTF |
| Налогообложение | Доход от аренды облагается корпоративным налогом; режим для прироста капитала пересматривается | Отдельные разъяснения FTA пока не выпущены |
| Варианты, соответствующие шариату | В разработке | Инструменты по типу сукук ожидаются в 2026–2027 годах |
Реальные сценарии, которые выдерживают проверку
Токенизация действительно полезна в трёх сценариях. Первый — долевой доступ розничных инвесторов к недвижимости Дубая по цене ниже стартовой квартиры за 500 000 AED. Второй — институциональное объединение капитала: фонды собирают средства региональных и международных партнёров в токенизированные вложения в недвижимость, и механика вторичного рынка здесь проще, чем у традиционных долей в фонде. Третий — новые решения в структуре капитала: токенизированный мезонинный долг или транши привилегированного капитала в проектах застройки. А вот сценарии, которые проверку не выдерживают, — это спекулятивный арбитраж между рынками токенов и физическими рынками, а также чрезмерно усложнённые обещания, будто токены дают доступ к недвижимости «без риска контрагента». Этот риск никуда не исчез — он лишь сместился.
Чем токенизированное владение отличается с точки зрения инвестора
Токенизированная позиция в недвижимости — не то же самое, что прямое владение, если речь идёт о визе, ипотеке и управлении объектом. Токены сейчас не дают права на визу по порогам в 750 тыс. или 2 млн AED — это право даёт только прямое владение объектом. Под токены нельзя взять традиционную ипотеку. Доход от аренды распределяется между держателями токенов пропорционально через платформу, а не поступает напрямую. Если цель инвестора — получить резидентство, вложить капитал ради визы или иметь арендный доход под прямым контролем, токенизация не подходит. Если же цель — долевое участие при минимуме административных хлопот, она вполне может подойти.
Позиция регулятора и выбор советника
VARA намеренно придерживается осторожной линии: получить лицензию непросто, требования к защите потребителей серьёзны, а к операторам токенизации без лицензии применяются меры принуждения. Инвестору, который оценивает токенизированный продукт, стоит задать ключевые вопросы: есть ли у эмитента лицензия VARA; зарегистрирована ли базовая недвижимость в Земельном департаменте; как устроен механизм погашения и вторичного обращения; как организовано регулируемое хранение токенов. Polaris не выступает эмитентом токенов или платформой. В рамках консалтинговых проектов мы можем провести для клиента due diligence предложений по токенизированной недвижимости, если он оценивает такое вложение.
- Токенизация уже работает на практике при поддержке DLD и VARA — это не спекулятивный эксперимент только с протоколом.
- Реальные сценарии: долевой доступ для розничных инвесторов, институциональное объединение капитала, новые решения в структуре капитала.
- Токены НЕ дают права на визу по порогам (750 тыс. / 2 млн AED) — это право даёт только прямое владение.
- Под токены нельзя взять ипотеку — рассчитывать на традиционное финансирование не стоит.
- Прежде чем вкладываться, проверьте лицензию VARA, обеспечение правом собственности DLD и порядок хранения.
Взгляд Polaris
Polaris консультирует на стыке корпоративного структурирования, владения недвижимостью и формирующихся правил регулирования, включая инфраструктуру недвижимости на основе блокчейна.
Записаться на консультацию →