Блокчейн-пилот Земельного департамента Дубая: что токенизация значит для структур владения

Что делает пилотная программа

Блокчейн-пилот Земельного департамента позволяет выпускать цифровые свидетельства о праве собственности, которые записываются в распределённый реестр. По юридической силе они равны традиционным бумажным или цифровым свидетельствам, но добавляют слой криптографической проверки. Благодаря ей запись невозможно подделать, её можно мгновенно проверить, а смарт-контракты позволяют автоматизировать передачу прав.

Первое практическое применение носит чисто операционный характер: ускоренная проверка прав собственности для банков, застройщиков и контрагентов по сделкам. Сегодня такая проверка может занимать несколько дней и требует ручной координации между Земельным департаментом, банками и агентами по недвижимости. Проверка на блокчейне происходит почти мгновенно.

Долевое владение: что меняется в структуре

Куда более значимое применение в долгосрочной перспективе — это долевое владение, или токенизация. Недвижимость стоимостью 10 млн AED можно разделить на 10 000 токенов, каждый из которых соответствует доле в 1000 AED. Такими токенами можно торговать на регулируемых биржах, а это открывает ликвидность, которой традиционное владение недвижимостью дать не может.

Для корпоративного портфеля недвижимости токенизация ставит вопросы о структуре. Компанию JAFZA Offshore, которая владеет недвижимостью в Дубае, возможно, придётся реструктурировать, если эта недвижимость токенизирована: право собственности теперь делится так, как с традиционным свидетельством было невозможно. Точно так же трастовые структуры, которые держат недвижимость в интересах бенефициаров, должны будут учитывать владение на уровне токенов и связанные с ним права на распределение дохода.

Открытым остаётся и вопрос о том, как токенизация соотносится с правом на «Золотую визу». Если инвестор держит токены на 2 млн AED, а не одно свидетельство о праве собственности, сохраняется ли за ним право на визу? Земельный департамент и GDRFA пока не выпустили разъяснений на этот счёт, но по мере роста токенизации этот вопрос станет актуальным.

Сроки и регуляторная база

Пока участие в пилоте добровольное, и он охватывает лишь отдельные объекты и отдельных застройщиков. Для полномасштабного внедрения — включая торговлю токенами недвижимости на вторичном рынке — потребуется регуляторная база, которая охватит защиту инвесторов, соблюдение требований AML при передаче токенов и налогообложение дохода от токенизированной недвижимости. Регулировать вторичный рынок, скорее всего, будет VARA (Управление по регулированию виртуальных активов), и тогда возникнет точка пересечения права недвижимости с регулированием виртуальных активов.

Для компаний, работающих на рынке недвижимости Дубая, — застройщиков, управляющих недвижимостью, инвестиционных фондов и холдингов — раннее знакомство с правилами токенизации даёт конкурентное преимущество. Те, кто заранее выстроит корпоративные структуры и систему комплаенса так, чтобы они работали и с традиционной, и с токенизированной недвижимостью, окажутся в выигрышном положении, когда дело дойдёт до полного внедрения.

Токенизация способна коренным образом изменить торговлю недвижимостью: сделки станут быстрее и прозрачнее, а ликвидность рынка вырастет.— Отраслевой анализ, Khaleej Times, январь 2026