Дубай отменяет порог визы владельца недвижимости в 750 000 дирхамов: что меняется для инвесторов

Три реформы, одно направление

Изменения работают последовательно. Первое: любой единоличный владелец недвижимости — независимо от её стоимости — теперь может квалифицироваться на двухлетнюю продлеваемую инвесторскую визу. Совладельцам нужны доли стоимостью не менее 400 000 дирхамов каждая. Это открывает резидентство в Дубае совершенно новому слою международных покупателей.

Второе: «Золотая виза» (10 лет, порог 2 млн дирхамов) больше не требует первоначального взноса наличными в 50%. Ипотечные объекты и объекты на стадии строительства квалифицируются только на основе оценки DLD. Это структурное изменение: оно означает, что «Золотая виза» теперь доступна инвесторам с ипотечным финансированием, а не только покупателям за наличные.

Третье: единая платформа GDRFA-DLD объединяет «Золотую визу», визу для пенсионеров и визу владельца недвижимости в единый цифровой канал. То, что ранее требовало параллельных заявлений в отдельные ведомства, теперь работает от начала до конца через одну систему, с целевым сроком одобрения менее пяти рабочих дней.

Влияние на рынок: первый квартал 2026 года в цифрах

Дубай зафиксировал более 45 300 сделок с недвижимостью в первом квартале 2026 года, при общей стоимости свыше 114 млрд дирхамов — рост объёма на 5,1% и рост стоимости на 8,6% год к году. Рынок вошёл в фазу, которую аналитики описывают как «здоровое замедление» — годовой рост цен охладился с всплесков более 15% в 2024 году до диапазона 3–6% в большинстве сегментов.

Цены на виллы и таунхаусы продолжают опережать квартиры, с годовым ростом 12–18% против 5–10% для квартир среднего ценового сегмента. На объекты на стадии строительства пришлось 57% жилых сделок по объёму, хотя готовая недвижимость составляет 62% по общей стоимости. Китайские инвестиции выросли на 22% год к году, сделав Китай третьей по величине национальностью среди иностранных покупателей после Индии и Великобритании.

Структурные последствия для корпоративных компаний

Визовые реформы создают новые возможности планирования для корпоративного структурирования. Инвестиции в недвижимость теперь могут служить двойной цели: генерировать доход от аренды и одновременно обеспечивать резидентство для инвесторов и ключевого персонала. Для предпринимателей, использующих компании свободных зон или материковые компании, согласование инвестиций в недвижимость с квалификацией для «Золотой визы» создаёт более интегрированную структуру «резидентство–бизнес».

Однако взаимодействие между владением недвижимостью, визовым статусом и корпоративной структурой требует тщательного планирования. Тип компании, через которую удерживается недвижимость — личное имя, материковая LLC или офшорная компания — влияет и на право на визу, и на налоговый режим. JAFZA Offshore остаётся единственной офшорной структурой, через которую можно напрямую владеть недвижимостью в Дубае.

Это не просто смягчение порогов — это фундаментальная перестройка того, как владение недвижимостью и резидентство взаимодействуют в Дубае.— Анализ Polaris Corporate Services