Шаг 1. Определите цель
Вы покупаете для жизни (основное жильё), ради инвестиций (доход от аренды), ради роста стоимости (покупка на стадии строительства) или ради резидентства (путь к «Золотой визе»)? Каждая цель ведёт к своим районам, типам объектов и структурам владения. Семейный дом в Dubai Hills служит совсем не той цели, что студия в JVC ради доходности, — и структурировать такую покупку нужно иначе.
Шаг 2. Выберите район
Лучшие районы для семей: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, JVC, Tilal Al Ghaf. Районы с самой высокой доходностью: JVC (8,5%), DSO (8,2%), Dubai Marina (7%). Престижные адреса: Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Bluewaters, City Walk. У каждого района свои особенности — изучите их внимательно или обратитесь к надёжному советнику.
Шаг 3. Структура владения
Личное имя, JAFZA Offshore или материковая LLC — этот выбор влияет на налогообложение, планирование наследования, право на визу и текущие расходы. Подробный разбор — в нашем руководстве для покупателей-нерезидентов.
Шаг 4. Ход сделки
Меморандум о взаимопонимании (форма F) → депозит 10% на эскроу-счёт → договор купли-продажи → сертификат об отсутствии возражений от застройщика (для вторичного рынка) → передача через Земельный департамент → сбор за передачу 4% плюс административные сборы → выдача свидетельства о праве собственности. Готовая недвижимость: 2–6 недель. Объект на стадии строительства: договор купли-продажи с застройщиком, оплата по графику, свидетельство о праве собственности — при передаче объекта.
Текущие расходы
Сборы за обслуживание (10–25 AED за кв. фут в год), плата за охлаждение (в некоторых зданиях), управление недвижимостью (8–10% дохода от аренды, если объект под управлением), страхование и содержание. Ежегодного налога на недвижимость нет. Налога на прирост капитала при продаже личной недвижимости нет. Бухгалтерский учёт по недвижимости, оформленной на компанию, должен фиксировать все расходы, чтобы чистую доходность можно было рассчитать точно.
Похожие материалы
Покупка недвижимости в Дубае нерезидентом: полное руководство на 2026 годНерезиденты могут покупать недвижимость в собственность в специальных районах … Жильё на стадии строительства или готовое в Дубае: соотношение риска и выгодыНа объекты в стройке приходится 57 % сделок, но они несут риск застройщика. Го … Рынок аренды Дубая в 2026 году: где доходность выше всего и почемуJVC даёт 8,5 % валовой доходности, Дубай Марина — около 7 %, премиальные виллы …Полная последовательность — проект на 12 недель
Для нерезидента, покупающего недвижимость в Дубае, весь путь от поиска до передачи свидетельства о праве собственности реалистично занимает 8–14 недель. Сжатый вариант — покупатель платит наличными, объект готов, ипотека не нужна — можно закрыть за 3–4 недели. Растянутый вариант — нужна ипотека, объект на стадии строительства, сложные документы о происхождении средств — может занять 16 недель и больше. Ниже — стандартная последовательность, на которую мы ориентируемся в проектах по сопровождению покупки недвижимости.
| Этап | Обычные сроки | Ключевые действия |
|---|---|---|
| Поиск и отбор вариантов | Недели 1–3 | Поездка в район, осмотр объектов, выбор агента |
| Предложение и его принятие | Недели 3–4 | Форма F (перепродажа) или подписание договора купли-продажи (стадия строительства) |
| Документы о происхождении средств | Недели 4–6 | Выписки из банка, налоговые декларации, заверения |
| Заявка на ипотеку (если нужна) | Недели 4–8 | Предварительное одобрение, оценка, итоговое письмо с предложением |
| Запись на передачу в Земельном департаменте | Недели 8–10 | Запись в офис доверенного управляющего; финальная проверка документов |
| Передача права собственности и вручение ключей | Недели 10–12 | Сбор Земельного департамента за передачу, выдача свидетельства о праве собственности |
| Заявка на визу (если есть право) | Недели 12 и далее | Пороги в 750 тыс. или 2 млн AED |
Документы о происхождении средств — где покупатели застревают
Хуже всего покупатели-нерезиденты обычно готовят именно документы о происхождении средств. Банки ОАЭ, агенты, соблюдающие требования AML, офис доверенного управляющего Земельного департамента, а для сделок покрупнее — система мониторинга в соответствии со стандартами FATF: все они требуют документов, по которым можно проследить происхождение денег. Допустимые источники — зарплатные поступления с подтверждением занятости, выручка от продажи бизнеса с договором продажи и банковской квитанцией, инвестиционный доход с отчётами брокера, наследство с документами о вступлении в права, а также накопления с банковскими выписками за несколько лет, которые показывают, как средства накапливались. Недопустимы наличные без документов, переводы от третьих лиц без понятной связи с покупателем и средства, прогнанные по кругу через юрисдикции с высоким риском.
Скрытые расходы «лёгкой» сделки
Цены из брошюр и заявленные расходы рассказывают меньше половины истории. Полная итоговая стоимость сверх заявленной цены покупки обычно составляет 6,5–7,5% для тех, кто платит наличными (сбор Земельного департамента за передачу 4%, услуги доверенного управляющего, комиссия агента 2%, оценка при ипотеке, прочие расходы 5–10 тыс. AED) и 8–9% для покупателей с ипотекой (добавьте регистрацию ипотеки — 0,25% суммы кредита, оценку 3 тыс. AED, сборы за обработку). На стадии строительства расходы иные: административные сборы застройщика 3–5 тыс. AED, сертификаты об отсутствии возражений при перепродаже 500–5000 AED. Разумный подход — заложить в бюджет покупку плюс расходы по сделке на уровне 108–110% от заявленной цены.
Что важно учесть именно иностранным покупателям
Покупателей-нерезидентов напрямую касаются три момента. Первый: чтобы перевести деньги на покупку в ОАЭ, нужен счёт в банке ОАЭ (или счёт продавца — для прямого перевода). Открытие личного банковского счёта до покупки обычно и есть самый узкий этап. Второй: чтобы подписать договор купли-продажи или форму F дистанционно, нужна доверенность, одобренная Земельным департаментом. Её обычно оформляют в посольстве ОАЭ в стране покупателя и проставляют апостиль — это занимает 2–4 недели. Третий: владение объектом лично или через компанию по-разному сказывается на наследовании с учётом стандартных правил наследования ОАЭ; стандартное решение здесь — завещание DIFC или ADGM. Консалтинговая команда Polaris ведёт структурные решения параллельно с самой сделкой.
- Реалистичный план проекта: 8–14 недель на весь путь покупки для нерезидента.
- Документы о происхождении средств — самое частое место, где всё застревает; готовьте их до подписания.
- Полные расходы по сделке сверх заявленной цены — обычно 6,5–9% (наличные или ипотека).
- Открытие личного счёта в банке ОАЭ часто оказывается самым узким этапом — начинайте заранее.
- Структура владения объектом влияет на наследование — при необходимости завещание DIFC/ADGM или владение через компанию.
Взгляд Polaris
Polaris берёт на себя структурную сторону покупки недвижимости — регистрацию компании, привязку к визе, налоговое планирование и текущий комплаенс, — чтобы покупатель мог сосредоточиться на поиске подходящего объекта.
Записаться на консультацию →