property investment for non-residents" style="width:100%;display:block" loading="lazy">Как проходит покупка
Выбор объекта → согласование условий → подписание меморандума о взаимопонимании (Form F) → внесение задатка 10% на счёт эскроу → проверка чистоты сделки → подписание договора купли-продажи (SPA) → регистрация перехода права в DLD → оплата сбора за регистрацию 4% плюс административный сбор 580 AED. Для готовой недвижимости весь процесс занимает от 2 до 6 недель. Для строящихся объектов договор заключается напрямую с застройщиком, а завершение сделки привязано к графику строительства.
Способы оформления собственности
Возможны три варианта: на физическое лицо, через офшорную компанию JAFZA Offshore или через материковую LLC. Оформление на физлицо — самое простое, но создаёт сложности с наследованием: по законам ОАЭ имущество умершего иностранца может подпадать под нормы шариата о наследстве, если только не зарегистрировано завещание в DIFC. Владение через офшорную компанию защищает активы и упрощает наследование, но добавляет ежегодные расходы на содержание. Материковая LLC даёт максимальную гибкость, однако арендный доход начинает облагаться корпоративным налогом.
Что это даёт для визы
Раньше недвижимость стоимостью от 750 000 AED давала право на двухлетнюю инвесторскую визу. Реформа апреля 2026 года полностью отменила этот порог для единоличных собственников. Недвижимость от 2 миллионов AED даёт право на «Золотую визу», причём с февраля 2026 года больше не требуется вносить 50% стоимости сразу. Для нерезидентов, которые задумываются о переезде в ОАЭ, покупка недвижимости решает сразу две задачи: приносит доход и открывает путь к резидентству.
Налогообложение
В Дубае нет налога на недвижимость. Нет и налога на прирост капитала при продаже личной недвижимости. Арендный доход от объекта, оформленного на физлицо, корпоративным налогом не облагается. Однако если недвижимость принадлежит компании, чистый арендный доход свыше 375 000 AED облагается корпоративным налогом по ставке 9%. Основная статья расходов по сделке — сбор DLD за регистрацию перехода права в размере 4% от цены покупки. Ежегодные сервисные сборы зависят от здания и района и обычно составляют от 10 до 25 AED за квадратный фут.
Похожие материалы
Блокчейн-пилот Земельного департамента Дубая: что токенизация значит для структур владенияDLD запустил пилот, встраивающий блокчейн-свидетельства о праве собственности … Доходность аренды в Дубае: полный разбор 2026 года по районам и типам жильяОт 8,5 % в JVC до 4,5 % на Палм-Джумейре. Доходность аренды в разрезе районов … Резидентство ОАЭ через инвестиции в недвижимость: правила и пороги 2026 годаИнвестиции в недвижимость остаются одним из самых доступных путей к резидентст …Что на самом деле может купить покупатель-нерезидент
Иностранные граждане — как резиденты, так и нерезиденты — могут владеть недвижимостью в полную собственность в специально отведённых районах Дубая. Эти районы охватывают большинство премиальных и средних по классу проектов города: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Jumeirah Beach Residence, Dubai Creek Harbour, MBR City, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills и десятки других. Районы без права полной собственности («местные») по-прежнему доступны только гражданам ОАЭ и стран Персидского залива. В Абу-Даби действует похожий режим отведённых районов; в Шардже вместо полной собственности оформляется узуфрукт на 100 лет; в северных эмиратах правила различаются, но иностранцам, как правило, разрешено владеть недвижимостью в специально выделенных зонах.
Из чего складываются полные расходы по сделке
| Статья расходов | Ставка / сумма | Кто платит |
|---|---|---|
| Сбор DLD за регистрацию перехода права | 4% от цены покупки | Покупатель (иногда делится 50/50) |
| Регистрация в офисе доверенного регистратора | 4 000 AED (от 500 тыс. AED) или 2 000 AED (до 500 тыс. AED) | Покупатель |
| Выдача свидетельства о праве собственности | 580 AED | Покупатель |
| Регистрация ипотеки (при кредите) | 0,25% от суммы кредита + 290 AED | Покупатель |
| Комиссия агента по недвижимости | 2% (обычно) | Покупатель |
| Оценка недвижимости (при ипотеке) | 2 500 – 3 500 AED | Покупатель |
| Разрешение застройщика (NOC) при перепродаже | 500 – 5 000 AED | Продавец (по коммерческой недвижимости часто берёт на себя покупатель по итогам переговоров) |
| Административные сборы DLD (строящиеся объекты) | 3 000 – 5 000 AED | Покупатель |
Три способа оформить право собственности
Право собственности можно оформить тремя способами, и у каждого свои налоговые и наследственные последствия. Прямое владение на физлицо — самое простое: имя покупателя в свидетельстве о собственности, все административные вопросы решаются единолично. Через компанию в ОАЭ (материковую или в отведённых свободных зонах, например в DIFC) недвижимость держит юридическое лицо, что удобно для планирования наследства, совместного владения и защиты активов; однако от корпоративного налога это не освобождает — если компания получает арендный доход, он облагается по стандартной ставке 9% сверх порога в 375 000 AED. Через офшорную SPV — обычно RAKICC, JAFZA Offshore или SPV в ADGM — распространённый вариант для семейного владения и конфиденциальности, но арендный доход с источником в ОАЭ остаётся в налоговой базе ОАЭ независимо от того, в какой юрисдикции зарегистрирована SPV.
Ипотека для нерезидентов: как обстоят дела
Банки ОАЭ кредитуют нерезидентов, но на более жёстких условиях, чем резидентов. Обычное соотношение кредита к стоимости для нерезидентов — 50–60% (против 75–80% у резидентов), минимальная сумма кредита — около 1 млн AED, процентные ставки, как правило, на 50–100 базисных пунктов выше, чем для резидентов, а проверка доходов строже: потребуются банковские выписки и налоговые декларации из страны проживания. Получить предварительное одобрение нужно ещё до подписания договора купли-продажи — отказ в финансировании после взятых обязательств обходится дорого. Два из трёх крупнейших банков ОАЭ имеют отдельные подразделения по ипотеке для нерезидентов.
Как недвижимость связана с визой
Владение недвижимостью открывает право на резидентскую визу ОАЭ при достижении двух порогов: 750 000 AED (трёхлетняя виза инвестора в недвижимость, с возможностью продления) и 2 000 000 AED (десятилетняя «Золотая виза», также продлеваемая). Важные условия: объект должен быть готовым, а не строящимся; недвижимость в ипотеке даёт право на визу только при условии, что покупатель уже внёс 1 млн AED или больше; совместное владение с супругом засчитывается обоим. Если сложить вместе доходность, рост стоимости и ценность визы, одна квартира в Дубае нередко оказывается более эффективным способом получить резидентство через инвестиции, чем программы гражданства целого ряда стран.
Чем помогает Polaris
При дорогих покупках вопрос корпоративной структуры важнее самого выбора объекта. Что предпочесть — оформление на физлицо, операционную компанию в ОАЭ, офшорную SPV или фонд — влияет на наследование, налоговую нагрузку семьи в стране проживания, защиту активов и текущие расходы на администрирование. Корпоративное структурирование и услуги по созданию фондов в Polaris чаще всего сочетаются с консультированием по недвижимости, когда сумма покупки превышает 5 млн AED или когда речь идёт о семейном офисе.
- Полная собственность доступна всем иностранцам в отведённых районах — а это большая часть премиального и среднего сегмента Дубая.
- Сопутствующие расходы по сделке для покупателей за наличные обычно составляют 6,5–7,5% сверх цены покупки.
- Право собственности можно оформить на физлицо, на компанию в ОАЭ или на офшорную SPV — у каждого варианта свои последствия для наследования и налогов.
- Ипотека для нерезидентов: LTV 50–60%, минимальный кредит 1 млн AED, строгая проверка доходов.
- Недвижимость от 750 тыс. AED открывает право на трёхлетнюю визу, от 2 млн AED — на десятилетнюю «Золотую визу».
Взгляд Polaris
Polaris консультирует инвесторов-нерезидентов по структурированию сделок с недвижимостью — от выбора формы владения до увязки с визой, налогового планирования и текущего сопровождения комплаенса.
Записаться на консультацию →