Цифры: основа первого квартала
В первом квартале 2026 года в Дубае зарегистрировано более 45 300 сделок с недвижимостью на общую сумму свыше 114 млрд AED — рост на 5,1% по числу сделок и на 8,6% по сумме в годовом выражении. Только за апрель сделок прошло на 68,56 млрд AED, что на 20% больше, чем годом ранее. Но в марте, когда региональная напряжённость обострилась, характер рынка изменился.
Что устояло, а что просело
Цены на виллы и таунхаусы по-прежнему росли быстрее, чем на квартиры: 12–18% за год против 5–10% у квартир среднего сегмента. Сделки в сверхпремиальном сегменте оставались уверенными — продажа квартиры в Aman Residences за 171 млн AED и виллы в Eden Hills за 76 млн AED установили новые рекорды. Премиальный сегмент показал структурную устойчивость: недвижимость здесь в основном куплена за наличные, доходность аренды сохраняется на здоровом уровне 7,1% брутто, а владельцы держатся за ориентир цен 2025 года.
Напряжение проявилось в среднем сегменте и в объектах на стадии строительства. За одну только неделю зафиксировано более 500 случаев снижения цены, и сильнее всего давление ощущалось в новых районах. По некоторым объявлениям о перепродаже строящихся объектов скидки доходили до 10–50%, а продавцы помечали их как «срочную продажу ниже первоначальной цены», пока не наступили сроки передачи в четвёртом квартале 2026 года.
Что это значит для инвесторов
Для структур владения недвижимостью проверка на прочность во втором квартале выявила важную структурную особенность: при внешних потрясениях премиальный рынок недвижимости Дубая ведёт себя иначе, чем закредитованный западный рынок. Преобладание наличных, высокая доходность аренды и рост населения создают опору, которая ограничивает падение даже в периоды геополитической неопределённости.
Для инвесторов, которые думают о входе на рынок, проседание среднего сегмента открывает потенциальные возможности — но требует тщательной проверки графиков платежей застройщика, сроков передачи объектов и динамики предложения в конкретном районе. Визовые реформы, отменившие порог в 750 000 AED, расширили круг покупателей, и это должно поддержать восстановление спроса по мере возвращения уверенности.
Мы видим, что подход покупателей к решениям заметно меняется. Стало больше анализа, больше сравнений, больше торга — но это не торг от безысходности. Покупатели хотят справедливой цены, а не распродаж по бросовым ценам.— Люк Ремингтон, управляющий директор, haus & haus
Похожие материалы
Блокчейн-пилот Земельного департамента Дубая: что токенизация значит для структур владенияDLD запустил пилот, встраивающий блокчейн-свидетельства о праве собственности … Доходность аренды в Дубае: полный разбор 2026 года по районам и типам жильяОт 8,5 % в JVC до 4,5 % на Палм-Джумейре. Доходность аренды в разрезе районов … Дубай отменяет порог в 750 000 дирхамов для визы инвестора: что меняетсяВ апреле 2026 года Дубай убрал минимальную стоимость недвижимости в 750 000 ди …Цикл 2026 года в контексте
Цикл рынка недвижимости Дубая с 2022 года принёс исключительный рост: стоимость капитала от минимума до пика выросла в престижных районах на 40–60%, дисбаланс спроса и предложения играл на руку продавцам, а на пике цикла аренда дорожала на 20–35% в год. Второй квартал 2026 года — первый, в котором появились явные признаки замедления: число сделок отошло от пиков цикла, запуск новых строящихся проектов остыл по сравнению с максимумами 2024 года, а рост аренды в сложившихся районах замедлился до однозначных цифр. Вопрос не в том, замедляется ли рынок — это очевидно, — а в том, чем является это замедление: здоровой стабилизацией или началом более глубокого отката.
| Показатель | Пик цикла (2023–2024) | II квартал 2026 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Число сделок (Дубай, в месяц) | ~15,000 | ~11,500 | −23% |
| Средняя цена за кв. фут (премиум) | 3200 AED | 3250 AED | +1.5% |
| Средняя цена за кв. фут (средний сегмент) | 1500 AED | 1560 AED | +4% |
| Годовой рост аренды (премиум) | +22% (2023) | +5–8% | Замедляется |
| Доля строящихся объектов в сделках | ~60% | ~52% | Снижается |
| Среднее время продажи на вторичном рынке | ~30 | ~55 | Увеличивается |
| Доля одобренных ипотек | Высокая | Жёстче; коэффициенты LTV снижены | Небольшой откат |
Где напряжение сосредоточено
Напряжение распределено неравномерно. Особого внимания заслуживают три сегмента. Первый — районы квартир среднего сегмента с большим объёмом предложения (JVC, Sports City, Discovery Gardens), где проекты, запущенные в 2024 году, сдаются на фоне ослабевшего рынка аренды. Второй — строящиеся объекты, купленные по ценам запуска 2023–2024 годов со сдачей в 2026–2027 годах: покупатели, оформившие рассрочку, рискуют столкнуться с рынком, который между моментом покупки и передачей объекта может больше не вырасти. Третий — закредитованные инвесторы с ипотеками для нерезидентов, чьи расчёты по обслуживанию долга строились на продолжении роста аренды. Сложившиеся же престижные районы (Downtown, Marina, Palm, Dubai Hills), напротив, продолжают показывать результат: вакантность остаётся низкой, стоимость капитала держится на месте или растёт, а спрос структурно подкреплён притоком переезжающих.
Как вести себя покупателю на замедляющемся рынке
Правильная линия поведения на замедляющемся рынке — та же, что следовало держать и на растущем, просто сейчас её ценность очевиднее. Считайте консервативно: заполняемость 85%, сборы за обслуживание на третий год, скидка 5–10% к ставке аренды из брошюры. Избегайте строящихся объектов, экономика которых держится на дальнейшем росте среднего сегмента. Избегайте районов с самой высокой доходностью, где премия к доходности отражает давление избыточного предложения, а не доходность с поправкой на риск. Отдавайте предпочтение сложившимся районам и характеристикам класса A. По возможности используйте наличные; если берёте ипотеку, проверьте обслуживание долга на сценарий, где ставка одновременно растёт на 200 базисных пунктов, а аренда падает на 10%.
Визовая опора под рынком недвижимости
Структурная опора под рынком недвижимости Дубая — это спрос на резидентство. Каждая «Золотая виза», выданная через покупку недвижимости, каждая виза для пенсионеров, каждый переезд семьи создают реальный базовый спрос, который не зависит от спекулятивных притоков. Порог в 750 тыс. AED для трёхлетней визы и порог в 2 млн AED для «Золотой визы» формируют отдельные точки активности на этих ценовых уровнях, а стоящая за ними мотивация — резидентство, семья, образование детей, налоги — гораздо меньше зависит от цикла, чем чисто инвестиционный спрос. Именно поэтому замедление в Дубае в 2026 году структурно выглядит иначе, чем спекулятивные циклы прежних лет.
- Объёмы заметно снижаются; цены держатся на месте или умеренно растут; рост аренды замедлился.
- Напряжение сосредоточено в квартирах среднего сегмента с большим объёмом предложения и в строящихся объектах 2024 года со сдачей в 2026–2027 годах.
- Сложившиеся престижные районы (Downtown, Marina, Palm, Dubai Hills) продолжают показывать результат.
- Считайте, исходя из сборов за обслуживание на третий год, заполняемости 85% и скидки 5–10% к ставке аренды из брошюры.
- Спрос, который двигают резидентские визы (пороги в 750 тыс. и 2 млн AED), создаёт структурную опору, которой не было в спекулятивных циклах прошлого.
Мнение Polaris
Polaris консультирует на стыке инвестиций в недвижимость, корпоративного структурирования и планирования резидентства — от выбора компании для владения недвижимостью до получения права на «Золотую визу» и налогово-эффективных структур владения.
Записаться на консультацию →