Die Angebots-Nachfrage-Dynamik
Dubais Büromarkt erlebt etwas, das auf dem globalen Gewerbeimmobilienmarkt selten ist: eine echte Knappheit an erstklassigen Flächen. Während der Wohnungsbau boomte – 2025 kamen über 150.000 neue Einheiten auf den Markt –, blieb die Entwicklung von Grade-A-Büros zurück. Das am 7. Mai angekündigte Joint Venture von Brookfield und Alshaya, das ein 480.000 Quadratfuß großes Projekt in Dubai Hills umfasst, ist eine direkte Antwort auf diese Lücke.
Für Unternehmen, die in den VAE eine Geschäftstätigkeit aufbauen, prägt die Lage am Büromarkt die Entscheidung über die Unternehmensgründung. Ein virtuelles Büro oder ein eingetragener Geschäftssitz verschafft die regulatorische Präsenz ohne kostspielige Mietverpflichtung. Das ist besonders relevant für Unternehmen, die überwiegend remote arbeiten, für Lizenz, Bank und Visum aber eine Adresse in den VAE brauchen.
Investitionschance
Der Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumens um 33,9 % zeigt das Vertrauen institutioneller Anleger in die Fundamentaldaten des Dubaier Büromarkts. Für Investoren, die Immobilien-Holdingstrukturen prüfen, haben Gewerbeimmobilien ein anderes Risiko-Rendite-Profil als Wohnimmobilien: längere Mietlaufzeiten, eine geringere Mieterfluktuation, eine bessere Bonität der Mieter und eine geringere Anfälligkeit gegenüber geopolitischen Stimmungsschwankungen.
Polaris-Mandanten, die eine gewerbliche Immobilieninvestition mit den Voraussetzungen für das Golden Visa verbinden möchten, sollten wissen: Gewerbeimmobilien werden auf die Schwelle von AED 2 Millionen angerechnet – und die gewerblichen Renditen liegen derzeit in den meisten Segmenten über denen von Wohnimmobilien.
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Dubais Grade-A-Büromarkt ist 2026 strukturell angespannt. Im Zyklus von 2018 bis 2022 kam nur sehr wenig neues erstklassiges Angebot auf den Markt; die Nachfrage von Finanzdienstleistern, Technologieunternehmen, professionellen Dienstleistern und Family Offices hat es mehr als aufgenommen. Der Leerstand in den erstklassigen Türmen von DIFC, Downtown und Business Bay lag 2025 unter 5 % und bewegt sich 2026 auf ähnlichem Niveau. Die Spitzenmieten für erstklassige Flächen stiegen von AED 200–280 pro Quadratfuß im Jahr 2022 auf AED 320–450 pro Quadratfuß im Jahr 2026 – der stärkste Fünfjahreszeitraum seit Beginn der Aufzeichnungen. Der Markt ist zweigeteilt: Erstklassige Türme sind voll belegt, die Preise steigen; Grade-B-Türme und ältere Grade-A-Türme verzeichnen strukturellen Leerstand und schwächere Mieten.
| Teilmarkt | Grade-A-Spitzenmiete (AED/sqft/Jahr) | Leerstand (Grade A) | Wesentliche Nachfragetreiber |
|---|---|---|---|
| DIFC | 350–480 | <3% | Finanzdienstleistungen, Family Offices |
| Downtown / Burj-Khalifa-Viertel | 320–420 | 4–6% | Multinationale Konzerne, regionale Hauptsitze |
| Business Bay | 220–320 | 5–8% | Professionelle Dienstleistungen, mittelgroße Unternehmen |
| Dubai Marina / JLT | 180–260 | 7–10% | Technologie, Dienstleistungen, KMU |
| One Central / Trade-Centre-Viertel | 200–280 | 6–8% | Regierungsnahe Einrichtungen, Konferenzbetrieb |
| Dubai Internet/Media City | 170–240 | 8–12% | Technologie, Kreativwirtschaft |
| DIFC Gate Village (Boutique) | 380–560 | <2% | Family Offices, spezialisierte Beratung |
Warum das DIFC einen Aufschlag verlangt – und wo dieser an Grenzen stößt
Das DIFC erzielt gegenüber vergleichbaren Flächen in Business Bay einen Aufschlag von 25 bis 40 %, obwohl die beiden Viertel mit dem Auto nur etwa fünf Minuten auseinanderliegen. Die Gründe dafür sind handfest: die räumliche Nähe zur Aufsichtsbehörde, das Ökosystem professioneller Dienstleistungen, die Nähe zu den DIFC-Gerichten und der Markenwert einer DIFC-Adresse für Mandanten aus dem Finanzdienstleistungsbereich. Für regulierte Gesellschaften, große Family Offices und Finanzberatungen, deren Kundenkontakt eine DIFC-Präsenz verlangt, ist dieser Aufschlag gerechtfertigt. Dienstleistungsunternehmen, die den regulatorischen Vorteil oder den Markenwert nicht benötigen, finden in Business Bay die naheliegende Alternative: vergleichbare Gebäude zu deutlich niedrigerer Miete – vor allem bei Fertigstellungen nach 2022, die heutigen Grade-A-Standards entsprechen.
Was „Grade A" 2026 tatsächlich bedeutet
Die Definition von Grade A ist strenger geworden. Ein Turm aus der Zeit um 2010 – mit Geschossflächen von 12.000 bis 15.000 sqft, 2,7 m Geschosshöhe, ohne Doppelboden und mit wenigen Einrichtungen für Radfahrer und Sportler – fällt nicht mehr in dieselbe Kategorie wie eine Fertigstellung von 2023 mit 22.000 sqft Geschossfläche, 3,1 m Geschosshöhe, Doppelboden, Wellnessbereich, umfangreicher Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge und BREEAM-/LEED-Zertifizierung. Größere Mieter entscheiden zunehmend nach Nachhaltigkeitsbewertungen und nach der Qualität des Mietererlebnisses, nicht mehr allein nach dem Standort. Die Folge: Nominell als Grade A geführte Gebäude im Alter von 10 bis 15 Jahren werden mit deutlichen Abschlägen gegenüber echtem, zeitgemäßem Grade A vermietet.
Die Alternative Flexi-Büro – wo sie funktioniert und wo nicht
Anbieter von Flexi-Büros (Regus, Servcorp, WeWork sowie lokale Anbieter) sind von 2024 bis 2026 deutlich gewachsen, weil zuziehende Unternehmen damit eine Präsenz in den VAE aufbauen, bevor sie direkte Mietverträge unterzeichnen. Die Miete pro Arbeitsplatz ist dabei nicht der entscheidende Vergleichswert, denn das Flexi-Büro umfasst sämtliche Nebenkosten, Sicherheit, IT und Empfang. Für Teams von zwei bis acht Personen ist das Flexi-Büro oft günstiger als die Direktmiete, sobald Ausbau, Kautionen und Verwaltungsaufwand eingerechnet sind. Bei Teams ab zehn Personen rechnet sich die Direktmiete in Grade-B- oder älteren Grade-A-Gebäuden pro Kopf dagegen meist schon innerhalb von 18 Monaten.
Die Büroentscheidung und der Substanztest
Für VAE-lizenzierte Gesellschaften, die ESR-Substanz oder den QFZP-Status in Anspruch nehmen, hat die Wahl des Büros steuerliche Folgen. Flexi-Arbeitsplätze und gemeinsam genutzte Adressen sind für die Lizenzierung zwar völlig zulässig, erfüllen aber zunehmend nicht die Substanzanforderungen für Gesellschaften, die wesentliche Erträge geltend machen. Die FTA-Leitlinie von 2025 war eindeutig: Ein eingetragener Geschäftssitz ist nicht dasselbe wie ein operatives Büro. Geht es um ESR- oder QFZP-qualifizierende Erträge, ist ein eigenes Büro – und sei es noch so klein – die sicherere Lösung.
- Erstklassiges Grade A ist strukturell knapp: Der Leerstand in den Spitzentürmen von DIFC, Downtown und Business Bay liegt unter 5 %.
- Das DIFC verlangt einen Aufschlag von 25 bis 40 %; für regulierte Gesellschaften und Family Offices ist das gerechtfertigt, sonst bietet Business Bay die günstigere Alternative.
- „Grade A" aus der Zeit um 2010 wird nicht mehr wie zeitgemäßes Grade A ab 2023 bewertet – Käufer und Mieter unterscheiden zunehmend genau.
- Das Flexi-Büro lohnt sich für Teams von zwei bis acht Personen; ab zehn Personen ist bei typischer Auslastung die Direktmiete günstiger.
- Für ESR- und QFZP-Substanz ist ein eigenes Büro – unabhängig von den Kosten – deutlich sicherer als ein Flexi-Arbeitsplatz.
Polaris-Perspektive
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