Rentabilidad de apartamentos por zona
El abanico de rentabilidades responde a un patrón claro: las comunidades asequibles, con una demanda alta en relación con el precio de compra, ofrecen las rentabilidades más elevadas. Las comunidades de lujo rinden menos, pero ofrecen una mayor revalorización del capital y un mejor perfil de inquilino. Para muchos inversores, el punto óptimo está en el segmento intermedio: Dubai Marina, Business Bay y Dubai Hills combinan rentabilidades sólidas (entre el 5,5 % y el 7 %) con una buena revalorización y liquidez.
Rentabilidad de villas frente a crecimiento del capital
La rentabilidad de las villas es siempre inferior a la de los apartamentos: por lo general, entre el 4,5 % y el 6 % bruto en comunidades consolidadas. La revalorización del capital, en cambio, cuenta lo contrario: el valor de las villas en propiedad plena ha subido un 206 % desde la pandemia, frente a una revalorización más moderada de los apartamentos. Para el inversor a largo plazo, el rendimiento total (rentabilidad del alquiler más revalorización) se inclina hacia las villas de comunidades consolidadas. Para quien busca rentas, en cambio, predominan los apartamentos del segmento intermedio.
Cálculo de la rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es el ingreso dividido entre el precio de compra. La rentabilidad neta descuenta los gastos de comunidad (entre 10 y 25 AED por pie cuadrado), el mantenimiento (entre el 1 % y el 2 % del valor del inmueble al año), la gestión del inmueble (entre el 8 % y el 10 % de la renta si se externaliza), el seguro y los periodos sin inquilino (por lo general, de dos a cuatro semanas al año en inmuebles bien situados). La rentabilidad neta suele quedar entre 1,5 y 2,5 puntos por debajo de la bruta.
Para los inversores que recurren a estructuras de tenencia a través de una sociedad, el impuesto de sociedades del 9 % sobre la renta neta del alquiler (por encima de 375.000 AED) recorta todavía más el rendimiento después de impuestos. Mantener el inmueble a nombre personal evita el impuesto de sociedades, pero complica la sucesión. El asesoramiento de CFO permite modelar la estructura de tenencia más adecuada en función de la cartera concreta del inversor, su residencia fiscal y sus objetivos a largo plazo.
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La pregunta acertada no es «cuál es la rentabilidad más alta de Dubái», sino «cuál es la rentabilidad ajustada al riesgo más alta que puedo obtener con un inmueble que de verdad querría tener, en una zona en la que de verdad querría vivir o que querría alquilar». Las rentabilidades brutas del 9-10 % que se anuncian en comunidades periféricas son reales sobre el papel, pero inestables en la práctica: dan por hecha una ocupación continua en mercados con oferta creciente y mucha rotación de inquilinos. Una rentabilidad neta del 5,5 % en un edificio que se alquila solo en dos semanas en cada renovación vale bastante más que una rentabilidad bruta del 8 % que se queda en un 5 % neto una vez descontados los periodos sin inquilino, los gastos de comunidad y la gestión.
| Métrica | Definición | Cómo calcularla | Hipótesis de trabajo realista |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Alquiler anual / precio de compra | Datos del folleto o del portal | Tal como se indica |
| Peso de los gastos de comunidad | Gastos de comunidad / alquiler | Datos de Mollak, propios de cada edificio | 8-18 % del alquiler |
| Provisión por periodos sin inquilino | Meses sin inquilino / 12 | Propio de cada edificio | 5-10 % del alquiler |
| Coste de gestión | Comisión de gestión / alquiler | 5 % (alquiler anual) o 18-25 % (alquiler de corta duración) | Según la agencia |
| Reserva para seguro y mantenimiento | ~5-15 AED por pie cuadrado al año | Según la antigüedad del edificio y la calidad de los acabados | Provisión necesaria |
| Rentabilidad neta (objetivo) | Tras todo lo anterior | Modelo de hoja de cálculo | Segmento prime, 4,5-5,5 %; segmento intermedio, 5-6,5 % |
Qué aspecto tiene "alquilable en dos semanas"
Un inmueble que se alquila deprisa es el que reúne cuatro condiciones. Está en una comunidad con demanda estructural (cerca de centros de empleo, colegios, metro o playa). Tiene el tamaño que corresponde al tipo de demanda que atrae esa ubicación (de uno o dos dormitorios en zonas céntricas, de tres o más en comunidades familiares). Se encuentra en un edificio con las zonas comunes bien mantenidas, las instalaciones en funcionamiento y unos gastos de comunidad razonables. Y tiene un precio ajustado al nivel real del mercado, no a la cifra que el propietario aspira a obtener. Los inmuebles que fallan en cualquiera de estos puntos pueden quedar sin inquilino de dos a cuatro meses entre contratos, y ese es el principal motivo de que la rentabilidad neta se quede corta.
El peso de la hipoteca: la otra gran incógnita
Para el inversor apalancado, el coste de la hipoteca es el segundo factor que más reduce la rentabilidad, después de los gastos de comunidad. Las hipotecas para no residentes, que en 2026 suelen situarse entre el 6,5 % y el 8,5 % (a tipo variable por encima del EIBOR), comprimen de forma notable la rentabilidad neta de caja. Una hipoteca con un 60 % de LTV a un tipo del 7,5 % sobre un activo con una rentabilidad bruta del 6 % arroja una rentabilidad neta de caja negativa en los primeros años, viable solo si la estrategia busca la revalorización del capital y no la renta. Lo prudente es modelar el servicio de la deuda ante una subida de tipos de 200 puntos básicos y una caída del alquiler del 10 %: los activos que no generan caja al someterlos a esa prueba de resistencia son posiciones especulativas, no inversiones que produzcan rentas.
La comparación que Polaris realiza con los clientes
Veamos una comparación clara: un estudio de 1,5 millones de AED en Marina (5,8 % de rentabilidad bruta, 5 % neta y pocos periodos sin inquilino) frente a un apartamento de dos dormitorios de 1,5 millones de AED en JVC (8,5 % de rentabilidad bruta y 5,5 % neta una vez descontados los periodos sin inquilino y los gastos de comunidad). Ajustadas al riesgo, las rentabilidades son parecidas; la perspectiva de revalorización del capital suele ser mejor en Marina, y el estudio de Marina conlleva menos complejidad de gestión. La elección «correcta» depende de la capacidad del propietario para asumir esa complejidad, de su tolerancia a las pérdidas y de su horizonte temporal. Dónde son más altas las rentabilidades no siempre es donde son más altos los rendimientos.
- La rentabilidad bruta es un punto de partida, no una respuesta: los gastos de comunidad, los periodos sin inquilino y la gestión acercan la cifra a la realidad.
- El coste de la hipoteca, entre el 6,5 % y el 8,5 %, puede anular la rentabilidad de caja de los primeros años: haga sus números con una prueba de resistencia, no con el mejor escenario.
- Los inmuebles que se alquilan en menos de cuatro semanas rinden más que los que se alquilan a un precio mayor pero permanecen vacíos de dos a cuatro meses.
- Objetivos realistas de rentabilidad neta: segmento prime, 4,5-5,5 %; segmento intermedio bien situado, 5-6,5 %.
- Ajustado al riesgo, el estudio de Marina (5 % neto y poca complejidad de gestión) a menudo iguala al apartamento de dos dormitorios de JVC (5,5 % neto y mayor complejidad).
La perspectiva de Polaris
Polaris asesora sobre estructuras de inversión inmobiliaria y optimiza la rentabilidad, la eficiencia fiscal, el acceso a la visa y la planificación sucesoria, tanto para el inversor que busca rentas como para el que busca crecimiento.
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