Соотношение спроса и предложения
На офисном рынке Дубая наблюдается явление, нечастое для мировой коммерческой недвижимости, — настоящий дефицит премиального продукта. Жилое строительство переживало бум: в 2025 году вышло более 150 000 новых квартир. А вот строительство офисов класса A отставало. Совместный проект Brookfield и Alshaya, о котором было объявлено 7 мая, — комплекс площадью 480 000 квадратных футов в Dubai Hills — это прямой ответ на этот разрыв.
Для компаний, открывающих бизнес в ОАЭ, ситуация на офисном рынке влияет на решения о регистрации компании. Решение в формате виртуального офиса или юридического адреса обеспечивает присутствие с точки зрения регулятора без дорогостоящих обязательств по аренде. Это особенно актуально для компаний, которые в основном работают удалённо, но которым нужен адрес в ОАЭ для лицензии, банковского обслуживания и виз.
Инвестиционные возможности
Рост числа коммерческих сделок на 33,9% говорит о доверии институциональных инвесторов к фундаментальным показателям офисного рынка Дубая. Для тех, кто рассматривает структуры владения недвижимостью, коммерческая недвижимость предлагает иное соотношение риска и доходности, чем жилая: более длинные сроки аренды, меньшая текучесть арендаторов, более надёжные корпоративные обязательства и меньшая чувствительность к геополитическим потрясениям.
Клиентам Polaris, которые хотят совместить инвестиции в коммерческую недвижимость с правом на «Золотую визу», стоит учитывать: коммерческие объекты засчитываются в счёт порога в 2 млн AED, а доходность по ним сейчас в большинстве сегментов выше, чем по жилью.
Похожие материалы
Рынок аренды Дубая в 2026 году: где доходность выше всего и почемуJVC даёт 8,5 % валовой доходности, Дубай Марина — около 7 %, премиальные виллы … После ОПЕК: геополитическая перестройка ОАЭ и что она значит для доверия бизнесаВыход ОАЭ из ОПЕК — часть более широкой стратегии: от соглашений Авраама до чл … Блокчейн-пилот Земельного департамента Дубая: что токенизация значит для структур владенияDLD запустил пилот, встраивающий блокчейн-свидетельства о праве собственности …Дефицит предложения класса A — почему ставки аренды именно такие
Рынок офисов класса A в Дубае в 2026 году структурно дефицитен. В цикле 2018–2022 годов нового премиального предложения вводилось очень мало, а спрос со стороны финансовых услуг, технологического сектора, профессиональных услуг и семейных офисов с лихвой его поглотил. В премиальных башнях DIFC, Downtown и Business Bay вакантность весь 2025 год держалась ниже 5% и в 2026-м остаётся примерно на том же уровне. Базовые ставки аренды в премиальном сегменте выросли с 200–280 AED за квадратный фут в 2022 году до 320–450 AED в 2026-м — это самый сильный пятилетний рост за всю историю наблюдений. Рынок раскололся надвое: премиальные башни заполнены, и цены растут; башни класса B и старые объекты класса A стоят с структурной вакантностью и более низкими ставками.
| Район | Базовая ставка аренды класса A (AED за кв. фут в год) | Вакантность (класс A) | Основные драйверы спроса |
|---|---|---|---|
| DIFC | 350–480 | <3% | Финансовые услуги, семейные офисы |
| Downtown / район Бурдж-Халифа | 320–420 | 4–6% | Международные компании, региональные штаб-квартиры |
| Business Bay | 220–320 | 5–8% | Профессиональные услуги, компании средней капитализации |
| Dubai Marina / JLT | 180–260 | 7–10% | Технологии, услуги, малый и средний бизнес |
| One Central / район Trade Centre | 200–280 | 6–8% | Государственный сектор, конференции |
| Dubai Internet/Media City | 170–240 | 8–12% | Технологии, креативные индустрии |
| DIFC Gate Village (бутиковый сегмент) | 380–560 | <2% | Семейные офисы, нишевый консалтинг |
Почему DIFC торгуется с премией — и где у этой премии границы
Площади в DIFC обходятся на 25–40% дороже сопоставимых в Business Bay, хотя между районами всего около пяти минут на машине. Причины тому реальные: рядом находится регулятор, развита экосистема профессиональных услуг, близко суды DIFC, а сам адрес в DIFC ценен для клиентов из сферы финансовых услуг. Для регулируемых компаний, крупных семейных офисов и финансовых консультантов, чьим клиентам важно присутствие в DIFC, эта премия оправданна. А вот для сервисных компаний, которым не нужны ни статус у регулятора, ни престиж адреса, очевиден арбитраж: в Business Bay есть сопоставимые здания при заметно более низкой аренде, особенно объекты, сданные после 2022 года и отвечающие современным требованиям к классу A.
Что на самом деле означает «класс A» в 2026 году
Определение класса A ужесточилось. Башня постройки около 2010 года — с этажами по 12 000–15 000 кв. футов, высотой между перекрытиями 2,7 м, без фальшпола и с ограниченным набором удобств для сотрудников — больше не попадает в одну категорию с объектом 2023 года, где этажи по 22 000 кв. футов, высота между перекрытиями 3,1 м, есть фальшпол, велнес-зона, массовая зарядка для электромобилей и сертификат BREEAM или LEED. Крупные арендаторы всё чаще выбирают офис не только по местоположению, но и по экологическим рейтингам и удобству для сотрудников. Отсюда вывод: формально относящиеся к классу A здания возрастом 10–15 лет сдаются с заметным дисконтом к настоящему современному классу A.
Гибкие офисы как альтернатива — где это работает, а где нет
Операторы гибких офисов — Regus, Servcorp, WeWork, а также местные игроки — заметно выросли в 2024–2026 годах: переезжающие компании используют их, чтобы обозначить присутствие в ОАЭ до подписания прямого договора аренды. Сравнивать здесь по базовой ставке за рабочее место некорректно — в гибком формате всё включено: услуги, охрана, ИТ и стойка ресепшен. Для команд из 2–8 человек гибкий офис часто оказывается дешевле прямой аренды, если учесть отделку, депозиты и расходы на управление. А вот для команд от 10 человек прямая аренда в зданиях класса B или старого класса A в течение полутора лет обычно выигрывает по затратам на одного сотрудника.
Выбор офиса и тест на экономическое присутствие
Для компаний с лицензией ОАЭ, которые претендуют на соответствие требованиям ESR или статус QFZP, выбор офиса имеет налоговые последствия. Гибкие рабочие места и общие адреса, даже если они вполне законны для целей лицензирования, всё чаще не проходят тест на экономическое присутствие для компаний, которые декларируют существенный доход. Разъяснения FTA 2025 года не оставили сомнений: юридический адрес — не то же самое, что действующий офис. Там, где на кону соответствие ESR или квалифицируемый доход QFZP, надёжнее иметь собственный офис, пусть даже небольшой.
- Премиальный класс A структурно дефицитен: вакантность ниже 5% в премиальных башнях DIFC, Downtown и Business Bay.
- DIFC торгуется с премией в 25–40%, и для регулируемых компаний и семейных офисов она оправданна; в остальных случаях арбитраж даёт Business Bay.
- «Класс A» постройки около 2010 года больше не оценивается как современный класс A 2023 года и позже — покупатели и арендаторы всё чётче видят разницу.
- Гибкий офис выигрывает для команд из 2–8 человек; прямая аренда — для команд от 10 человек при обычной заполняемости.
- Для экономического присутствия по ESR или QFZP собственный офис заметно надёжнее гибкого рабочего места — независимо от стоимости.
Взгляд Polaris
Polaris консультирует по структурам инвестиций в коммерческую недвижимость, решениям виртуального офиса и тому, как инвестиции в недвижимость соотносятся с корпоративным планированием и планированием резидентства.
Записаться на консультацию →