购房流程
购房流程依次为:选定房产 → 商定交易条款 → 签署谅解备忘录(MOU,即 F 表格)→ 向托管账户支付 10% 定金 → 完成尽职调查 → 签署买卖协议(SPA)→ 在 DLD 办理过户 → 缴纳相当于房价 4% 的 DLD 过户费及 580 AED 行政费。现房交易整个流程约需 2 至 6 周;期房则与开发商签订 SPA,交付时间视工程进度而定。
房产持有方式
常见的持有方式有三种:以个人名义持有、通过JAFZA 离岸公司持有，或通过本土有限责任公司(LLC)持有。个人名义最为便捷，但涉及继承问题——根据 UAE 法律，外籍人士去世后，其资产可能适用伊斯兰教法的继承规则，除非已登记 DIFC 遗嘱。通过离岸公司持有可带来资产保护，继承安排也更清晰，但年度维护成本相应增加。本土 LLC 灵活性最高，但其租金收入须缴纳企业税。
对签证的影响
此前，价值 750,000 AED 以上的房产可用于申请 2 年期投资者签证。2026 年 4 月的改革已对单一所有人完全取消了这一门槛。价值 200 万 AED 以上的房产则可申请黄金签证;自 2026 年 2 月起，不再要求支付 50% 的首付。对于打算日后取得 UAE 居留权的非居民而言，房产投资可谓一举两得:既能带来收益，又能打开居留通道。
税务处理
迪拜不征收房产税，个人出售房产也无需缴纳资本利得税，个人持有房产所得的租金收入同样不计入企业税。不过，若房产通过公司持有，其净租金收入超过 375,000 AED 的部分须按 9% 缴纳企业税。购房时相当于房价 4% 的 DLD 过户费，是最主要的一笔交易成本。年度服务费则因楼宇和社区而异，通常为每平方英尺 10 至 25 AED。
相关洞察
迪拜土地局区块链试点:房产代币化对持有架构意味着什么DLD 已启动试点，把基于区块链的房产产权纳入土地登记系统，从而支持份额化持有，核验也更快捷。 … 迪拜房产租金收益率:2026 年分区域、分类型完整解析从 JVC 的 8.5% 到棕榈岛的 4.5%,我们逐区域、逐类型梳理租金收益率，并剖析其结构性成因。 … 靠房产投资拿阿联酋居留权:2026 年规则与资格门槛房产投资仍是取得阿联酋居留权最便捷的途径之一。我们梳理现行的门槛与资格条件。 …非居民买家究竟能买什么
无论是否为居民，外籍人士均可在迪拜指定的永久产权区域内拥有永久产权房产。这些区域涵盖了全市大部分高端与中端开发项目:Downtown、Dubai Marina、Palm Jumeirah、Business Bay、Dubai Hills、Jumeirah Beach Residence、Dubai Creek Harbour、MBR City、Damac Hills、Arabian Ranches、Emirates Hills 等数十处。至于非永久产权(即「本地」)区域，则仍仅限 UAE 与 GCC 国民购买。阿布扎比设有类似的指定区域制度;沙迦采用的是 100 年用益权，而非永久产权;北部各酋长国的规定各有不同，但通常也允许外籍人士在指定区域内持有产权。
交易成本的完整明细
| 费用项目 | 费率/金额 | 支付方 |
|---|---|---|
| DLD 过户费 | 购买价格的 4% | 买方（有时双方各承担 50%） |
| 受托人办事处注册费 | 4,000 AED（>500k AED）或 2,000 AED（≤500k AED） | 买方 |
| 产权证签发费 | 580 AED | 买方 |
| 抵押贷款登记费（如有融资） | 贷款额的 0.25% + 290 AED | 买方 |
| 房地产中介佣金 | 2%（通常） | 买方 |
| 房产估值费（如办理抵押） | 2,500 – 3,500 AED | 买方 |
| 开发商出具的无异议证明（NOC，二手房） | 500 – 5,000 AED | 卖方（商业项目：买方常在谈判中承担） |
| DLD 行政及相关费用（期房） | 3,000 – 5,000 AED | 买方 |
持有产权的三种方式
产权可通过三种方式持有，各自带来不同的税务与继承后果。以个人直接持有最为便捷——买方姓名直接登记在产权证上，各项行政事务由本人单独处理。通过 UAE 公司持有(本土公司或 DIFC 等指定自由区公司)可实现以法人实体持有，在遗产规划、多业主安排与资产保护方面颇为有用;但若该公司取得租金收入，仍须缴纳 UAE 企业税，即超过 375,000 AED 门槛的部分按 9% 的标准税率课税。通过离岸特殊目的实体(SPV)持有——通常为 RAKICC、JAFZA 离岸公司或 ADGM SPV——是家族持有与保密的常见安排;但无论该 SPV 注册在哪个法域，源自 UAE 的租金收入仍在 UAE 的税网之内。
非居民申请按揭的实际情况
UAE 银行确实向非居民放贷，但条件比居民严格得多。非居民的贷款价值比通常为 50% 至 60%(居民为 75% 至 80%);最低贷款额约 100 万 AED;利率通常比居民利率高出 50 至 100 个基点;收入审核也更为严格，需提供母国所在地的银行对账单与纳税申报表。在签署买卖协议之前先拿到贷款预批，至关重要——一旦作出承诺却融资落空，代价高昂。UAE 三大银行中，有两家设有专门的非居民按揭部门。
房产与签证之间的关联
持有房产可在两个门槛上获得 UAE 居留签证:750,000 AED 对应 3 年期房产投资者签证(可续签),200 万 AED 对应 10 年期黄金签证(可续签)。需注意几项关键条件:房产须为现房，而非期房;抵押房产仅在买方实付 100 万 AED 或以上时方符合资格;与配偶共同持有的产权，可同时计入双方名下。把租金收益、资本增值与签证价值合并计算，一套迪拜公寓往往比若干法域的投资入籍项目更具性价比。
Polaris 能提供的价值
对于高价值的购置而言，持有架构往往比选哪套房产更为关键。在个人产权、UAE 运营公司、离岸 SPV 与基金会之间如何取舍，会影响继承安排、母国所在地的家族税务敞口、资产保护以及日后的管理成本。当购置金额超过 500 万 AED,或涉及家族办公室时,Polaris 的企业架构与基金会服务通常会与房产咨询结合进行。
- 所有外籍人士均可在指定区域内取得永久产权——涵盖迪拜大部分高端与中端房产。
- 对现金买家而言，各项交易成本通常在房价之上再增加 6.5% 至 7.5%。
- 产权可以个人名义、UAE 公司或离岸 SPV 持有——三者的继承与税务后果各不相同。
- 非居民按揭:贷款价值比为 50% 至 60%,最低贷款额 100 万 AED,且收入审核严格。
- 价值 750,000 AED 的房产可获得 3 年期签证;达到 200 万 AED 则可申请 10 年期黄金签证。