Paso 1: defina su objetivo
¿Compra por estilo de vida, es decir, como residencia principal? ¿Por inversión, buscando rentabilidad por alquiler? ¿Por revalorización del capital, con compra especulativa sobre plano? ¿O por residencia, a través de la vía de la Golden Visa)? Cada objetivo conduce a zonas, tipos de inmueble y estructuras de titularidad distintos. Una vivienda familiar en Dubai Hills cumple una función diferente a la de un estudio en JVC orientado a la rentabilidad, y debe estructurarse de otra manera.
Paso 2: elija su zona
Principales barrios familiares: Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, JVC y Tilal Al Ghaf. Zonas de mayor rentabilidad: JVC (8,5 %), DSO (8,2 %) y Dubai Marina (7 %). Direcciones prémium: Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Bluewaters y City Walk. Cada zona tiene un carácter propio, así que conviene documentarse a fondo o recurrir a un asesor de confianza.
Paso 3: estructura de la entidad
A título personal, mediante una sociedad JAFZA Offshore o a través de una LLC en territorio continental: la elección afecta al tratamiento fiscal, la planificación sucesoria, los requisitos para la visa y los costes recurrentes. Consulte nuestra guía de compra para no residentes para un análisis detallado.
Paso 4: proceso de la operación
MOU (Formulario F) → depósito del 10 % en cuenta de garantía → SPA → certificado de no objeción del promotor (en el mercado secundario) → transferencia ante el DLD → tasa de transferencia del 4 % más tasas administrativas → emisión del título de propiedad. Para un inmueble listo para entrega, el proceso dura de 2 a 6 semanas. En la compra sobre plano: SPA con el promotor, plan de pagos por calendario y título de propiedad en el momento de la entrega.
Costes recurrentes
Cuotas de comunidad (de 10 a 25 AED/pie² al año), cuotas de refrigeración (en algunos edificios), administración del inmueble (del 8 al 10 % de los ingresos por alquiler si está gestionado), seguro y mantenimiento. No hay impuesto anual sobre la propiedad ni impuesto sobre las plusvalías en las ventas a título personal. La contabilidad de los inmuebles en manos de una sociedad debe recoger todos los costes para calcular con precisión la rentabilidad neta.
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Para un no residente que compra un inmueble en Dubái, el proceso completo abarca, de forma realista, de 8 a 14 semanas, desde la búsqueda hasta la transferencia del título de propiedad. La versión más rápida (comprador al contado, inmueble listo y sin hipoteca) puede cerrarse en 3 o 4 semanas; la más larga (con hipoteca, sobre plano y documentación compleja del origen de los fondos) puede superar las 16 semanas. A continuación se detalla la secuencia habitual que tomamos como referencia en nuestros encargos de asesoramiento inmobiliario.
| Fase | Plazo habitual | Actuaciones críticas |
|---|---|---|
| Exploración y preselección | Semanas 1-3 | Visita a la comunidad, recorridos por inmuebles, selección de agente |
| Oferta y aceptación | Semana 3-4 | Formulario F (reventa) o firma del SPA (sobre plano) |
| Documentación del origen de los fondos | Semanas 4-6 | Extractos bancarios, declaraciones de impuestos, certificaciones |
| Solicitud de hipoteca (si procede) | Semanas 4-8 | Preaprobación, tasación, carta de oferta definitiva |
| Cita de transferencia ante el DLD | Semanas 8-10 | Reserva en la oficina del fideicomisario; revisión final de la documentación |
| Transferencia del título y entrega de llaves | Semana 10-12 | Tasa de transferencia del DLD, emisión de la escritura de propiedad |
| Solicitud de visa (si reúne los requisitos) | Semanas 12 en adelante | Umbrales de 750.000 AED o 2 millones de AED |
Documentación del origen de los fondos — donde se atascan los compradores
El aspecto más descuidado en una operación de un no residente es, con diferencia, la documentación del origen de los fondos. Los bancos de los EAU, los agentes que cumplen la normativa AML, la oficina del fideicomisario del DLD y, en las operaciones de mayor importe, el marco de supervisión alineado con el GAFI exigen documentación rastreable. Entre las fuentes admisibles figuran los abonos de nómina con la correspondiente prueba de empleo, los ingresos por la venta de un negocio acompañados del contrato y del justificante bancario, los rendimientos de inversiones con extractos de la sociedad de valores, las herencias con la documentación de la sucesión y los ahorros respaldados por extractos bancarios de varios años que muestren su acumulación. No se admiten el efectivo sin justificar, las transferencias de terceros sin una relación clara ni los flujos de ida y vuelta a través de jurisdicciones de alto riesgo.
Los costes ocultos de una operación «sencilla»
Los precios de catálogo y los costes nominales no cuentan ni la mitad de la historia. El coste total efectivo, por encima del precio de compra nominal, suele situarse entre el 6,5 % y el 7,5 % para los compradores al contado (tasa de transferencia del DLD del 4 %, honorarios del fideicomisario, comisión del agente del 2 %, tasación si hay hipoteca y gastos varios de 5.000 a 10.000 AED) y entre el 8 % y el 9 % para los compradores con hipoteca (a lo anterior se suman el registro de la hipoteca, equivalente al 0,25 % del préstamo, una tasación de 3.000 AED y los gastos de tramitación). La compra sobre plano conlleva costes distintos: tasas administrativas del promotor de 3.000 a 5.000 AED y certificados de no objeción en la reventa de 500 a 5.000 AED. Lo prudente es presupuestar el precio de compra más los gastos de la operación en torno al 108-110 % del precio nominal.
Consideraciones específicas para el comprador extranjero
Hay tres aspectos que afectan de forma específica a los compradores no residentes. El primero: transferir los fondos de la compra a los EAU exige una cuenta bancaria en el país (o la cuenta del vendedor, si la transferencia es directa), y abrir esa cuenta personal antes de la compra suele ser el paso que marca el ritmo de toda la operación. El segundo: firmar el SPA o el Formulario F a distancia requiere un poder notarial aprobado por el DLD, que suele otorgarse en la embajada de los EAU del país de origen del comprador y debe apostillarse, un trámite que lleva de 2 a 4 semanas. El tercero: poseer el título a título personal o a través de un vehículo tiene consecuencias sucesorias bajo las normas de herencia que se aplican por defecto en los EAU; la solución habitual es el testamento de DIFC o el de ADGM. El equipo de asesoramiento de Polaris coordina la decisión sobre la estructura junto con la propia operación.
- Plan realista: de 8 a 14 semanas, de principio a fin, para la compra de un no residente.
- La documentación del origen de los fondos es el cuello de botella más frecuente: prepárela antes de firmar.
- El coste total de la operación, por encima del precio nominal, suele situarse entre el 6,5 % y el 9 % (al contado o con hipoteca).
- Abrir una cuenta bancaria personal en los EAU suele ser el paso que marca el ritmo: empiece cuanto antes.
- La estructura de titularidad del título tiene consecuencias sucesorias: testamento de DIFC o de ADGM, o estructura de vehículo, según el caso.
La perspectiva de Polaris
Polaris coordina la vertiente estructural de la compra de un inmueble (constitución de la entidad, vinculación con la visa, planificación fiscal y cumplimiento continuo) para que los compradores puedan centrarse en encontrar el inmueble adecuado.
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