El proceso de compra
Seleccionar la propiedad, acordar las condiciones, firmar el memorando de entendimiento (Formulario F), pagar un depósito del 10 % a una cuenta de garantía (escrow), completar la debida diligencia, firmar el contrato de compraventa (SPA), realizar la transferencia en el DLD y pagar la tasa de transferencia del DLD del 4 % más una tasa administrativa de AED 580. En propiedades terminadas, todo el proceso dura de 2 a 6 semanas. En las propiedades sobre plano, el contrato de compraventa se firma con el promotor y la entrega sigue el calendario de obra.
Opciones de titularidad
Hay tres estructuras posibles: el nombre personal, una sociedad offshore en JAFZA o una LLC en territorio continental. El nombre personal es lo más sencillo, pero plantea problemas sucesorios: según la legislación de los EAU, los bienes de un extranjero fallecido pueden quedar sujetos a las normas de herencia de la Sharía, salvo que se haya registrado un testamento en el DIFC. La titularidad a través de una sociedad offshore aporta protección patrimonial y claridad sucesoria, pero conlleva costes anuales de mantenimiento. La LLC en territorio continental ofrece la máxima flexibilidad, pero somete las rentas de alquiler al impuesto de sociedades.
Implicaciones para la visa
Antes, una propiedad valorada en AED 750.000 o más daba derecho a una visa de inversor de 2 años. Las reformas de abril de 2026 eliminaron por completo ese umbral para los propietarios únicos. Una propiedad valorada en AED 2 millones o más da derecho a la Golden Visa y, desde febrero de 2026, sin el requisito de un pago inicial del 50 %. Para el no residente que se plantea acabar instalándose en los EAU, la inversión inmobiliaria cumple una doble función: genera rendimiento y abre una vía hacia la residencia.
Tratamiento fiscal
En Dubái no existe impuesto sobre la propiedad ni impuesto sobre las plusvalías en la venta de un inmueble personal. Las rentas de alquiler de una propiedad inscrita a nombre personal tampoco tributan por el impuesto de sociedades. Sin embargo, cuando la propiedad está inscrita a través de una sociedad, las rentas netas de alquiler que superen los AED 375.000 sí quedan sujetas al impuesto de sociedades del 9 %. La tasa de transferencia del DLD del 4 % en la compra es el principal coste de la operación. Las cuotas anuales de servicio varían según el edificio y la comunidad, y suelen situarse entre AED 10 y 25 por pie cuadrado.
Perspectivas relacionadas
El piloto blockchain del Dubai Land Department: qué supone la tokenización inmobiliaria para las estructuras de propiedadEl DLD ha lanzado un piloto que integra títulos de propiedad basados en blockc … Rendimientos de alquiler en Dubái: el análisis completo 2026 por zona y tipoDel 8,5 % en JVC al 4,5 % en Palm Jumeirah. Datos de rendimiento de alquiler p … Residencia en los EAU mediante inversión inmobiliaria: normas de 2026 y umbrales que dan derechoLa inversión inmobiliaria sigue siendo una de las vías más accesibles a la res …Qué puede comprar realmente un comprador no residente
Los extranjeros, residentes o no, pueden poseer bienes inmuebles en pleno dominio en las zonas freehold designadas de Dubái. Estas zonas abarcan la mayor parte de las promociones premium y de gama media de la ciudad: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Jumeirah Beach Residence, Dubai Creek Harbour, MBR City, Damac Hills, Arabian Ranches, Emirates Hills y decenas más. Las zonas no freehold («locales») siguen reservadas a los ciudadanos de los EAU y del CCG. Abu Dabi tiene un régimen similar de zonas designadas; Sharjah funciona con un usufructo de 100 años en lugar de pleno dominio; y los Emiratos del Norte aplican marcos diversos, aunque, por lo general, permiten la propiedad extranjera en zonas designadas.
El conjunto completo de costes de la transacción
| Coste | Tasa / importe | Pagador |
|---|---|---|
| Tasa de transferencia del DLD | 4 % del precio de compra | Comprador (a veces a partes iguales) |
| Registro en la oficina del fideicomiso | AED 4.000 (>AED 500k) o AED 2.000 (≤AED 500k) | Comprador |
| Emisión del título de propiedad | AED 580 | Comprador |
| Registro de la hipoteca (si hay financiación) | 0,25 % del préstamo + AED 290 | Comprador |
| Comisión del agente inmobiliario | 2 % (lo habitual) | Comprador |
| Tasación de la propiedad (si se hipoteca) | AED 2.500 – 3.500 | Comprador |
| Certificado de no objeción (NOC) del promotor (reventa) | AED 500 – 5.000 | Vendedor (en la práctica, el comprador suele asumirlo en la negociación) |
| Tasas administrativas del DLD (sobre plano) | AED 3.000 – 5.000 | Comprador |
Las tres vías para obtener el título
El título puede inscribirse mediante tres estructuras, cada una con consecuencias fiscales y sucesorias distintas. La propiedad personal directa es la más sencilla: el nombre del comprador figura en el título y la administración es individual. La titularidad a través de una sociedad de los EAU (de territorio continental o de una zona franca designada, como el DIFC) aporta una titularidad de persona jurídica, útil para la planificación patrimonial, los acuerdos entre varios propietarios y la protección de activos; ahora bien, no exime del impuesto de sociedades de los EAU si la entidad obtiene rentas de alquiler (que tributan al tipo general del 9 % por encima del umbral de AED 375.000). La titularidad a través de una sociedad instrumental (SPV) offshore, normalmente RAKICC, JAFZA Offshore o una SPV de ADGM, es una estructura habitual para la tenencia familiar y la confidencialidad; sin embargo, las rentas de alquiler con origen en los EAU siguen sujetas a la fiscalidad del país, sea cual sea la jurisdicción legal de la SPV.
La realidad de las hipotecas para no residentes
Los bancos de los EAU conceden préstamos a no residentes, aunque con condiciones más estrictas que a los residentes. La relación préstamo-valor habitual es del 50 % al 60 % para los no residentes (frente al 75 % o 80 % de los residentes); el importe mínimo del préstamo ronda el millón de AED; los tipos de interés suelen quedar entre 50 y 100 puntos básicos por encima de los aplicados a los residentes; y la verificación de ingresos es más exigente, ya que se piden extractos bancarios y declaraciones fiscales del país de origen. Conviene obtener la aprobación previa antes de firmar el contrato de compraventa, porque quedarse sin financiación una vez comprometido sale caro. Dos de los tres mayores bancos de los EAU cuentan con departamentos hipotecarios específicos para no residentes.
El vínculo entre propiedad y visa
Ser propietario de un inmueble da derecho a visas de residencia de los EAU en dos umbrales: AED 750.000 (visa de inversor inmobiliario de 3 años, renovable) y AED 2.000.000 (Golden Visa de 10 años, renovable). Hay condiciones importantes: la propiedad debe estar terminada, no sobre plano; las propiedades hipotecadas solo dan derecho si el comprador ha aportado AED 1 millón o más; y la copropiedad con un cónyuge cuenta para los dos. Si se suman el rendimiento, la revalorización del capital y el valor de la propia visa, las cuentas salen claras: a menudo, un solo apartamento en Dubái resulta una residencia por inversión más eficiente que los programas de ciudadanía de muchas otras jurisdicciones.
Qué aporta Polaris
En las compras de alto valor, la estructura de titularidad importa más que la propia elección de la propiedad. Optar por el título personal, una entidad operativa de los EAU, una SPV offshore o una fundación incide en la sucesión, en la exposición fiscal de la familia en su país de origen, en la protección de activos y en el coste de la administración continua. Los servicios de estructuración societaria y de fundaciones de Polaris se combinan con el asesoramiento inmobiliario sobre todo cuando la compra supera los AED 5 millones o cuando existe un contexto de family office.
- La propiedad en pleno dominio está abierta a todos los extranjeros en las zonas designadas, que abarcan la mayor parte del Dubái premium y de gama media.
- El conjunto de costes de la operación suele situarse entre un 6,5 % y un 7,5 % por encima del precio de compra para quien paga al contado.
- El título puede inscribirse a nombre personal, de una sociedad de los EAU o de una SPV offshore, cada opción con consecuencias sucesorias y fiscales distintas.
- Hipotecas para no residentes: relación préstamo-valor del 50 % al 60 %, préstamo mínimo de AED 1 millón y verificación rigurosa de ingresos.
- Una propiedad de AED 750.000 da derecho a una visa de 3 años; una de AED 2 millones, a la Golden Visa de 10 años.
La perspectiva de Polaris
Polaris asesora a los inversores no residentes en la estructuración de la compra inmobiliaria: desde la elección del vehículo de titularidad hasta la integración de la visa, la planificación fiscal y la gestión continua del cumplimiento.
Solicitar una consulta →